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文章来自:中国国土资源报 ( A5 E4 m5 }+ m2 u
7 J( z: J3 F/ {2 ]( Y土地价格是指在正常市场条件下,一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和。其高低取决于可以获得的预期土地收益(地租)的多少,而预期土地收益受一般因素、区域因素和个别因素的共同影响。但在实际土地价格评估中,就某一具体宗地而言,上述因素都已经不会改变,唯一决定土地价格的是用途。
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6 E, C2 a. u) q5 ?" e k分算法
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# g/ F6 z. A6 F5 y g8 N Z# m分算法适用于宗地地块面积较大,用途区分明显且包含普通居住用地的情况。具体方法是:按照该宗地块内不同用途的分摊土地面积分别评估出商业、住宅等用地在法定出让年限下的价格,并在签订国有土地使用权出让合同和颁发国有土地使用证时,注明各个用途的分摊土地面积和使用年限。 ! X# Q6 b( D: q7 W
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例1:政府准备出让一宗国有土地使用权,有效面积为20000平方米。根据规划设计条件,该宗地用途为R2、C2(二类居住和二类商业用地),容积率≤1.5,建筑层数≤12,建筑高度≤36,绿地率≥35%。其中,商业建筑面积为4500平方米。该区域商业用地基准地价为900元/平方米,居住用地基准地价600元/平方米。计算过程如下: " r, J7 e+ k+ Z7 `+ a8 f6 n, @
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计算商业用地和居住用地的分摊面积 $ B R5 I% n5 F8 W0 e, T$ ?
. k( J! Y+ b0 b7 m+ X& i根据最有效使用原则,估价设定该宗地规划容积率为1.5。 2 f2 E0 D Z# O" R
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总建筑面积=20000×1.5=30000(平方米)
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商业用地分摊土地面积=(4500/30000)×20000=3000(平方米) " [; [3 A7 i. Z7 R+ L0 K( f4 m
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居住用地分摊土地面积=[(30000-4500)/30000]×20000=17000(平方米) : c) F0 c N& G" O" |7 ?- W0 O
0 A$ J# S& P. D6 ?4 {' m计算商业用地和居住用地的地价
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假设区域个别因素、期日、开发程度修正系数均为1,商业用地出让年限为40年、居住用地为70年,—年期修正系数也为1。当容积率为1.5时,商业用地容积率修正系数为1.3,居住用地容积率修正系数为1.1。
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3 \' _6 o" |! ~商业用地总价=900×1.3×3000=351(万元) - y. c" k. W/ b1 P
; h- Z; d6 m! J0 b居住用地总价=600×1.1×17000=1122(万元)
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估价结果 * S \8 x3 A3 L! @
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商业用地分摊土地面积:3000平方米;土地单价:900元/平方米;土地总价:351万元,大写:人民币叁佰伍拾壹万元整 " w" L+ \0 Z/ k9 f" \' _2 b
0 m1 n" L X2 c# Q$ ~居住用地分摊土地面积:17000平方米;土地单价:600元/平方米;土地总价:1122万元,大写:人民币壹仟壹佰贰拾贰万元整(注:商业用地使用年限40年,居住用地使用年限70年)
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或者可以采取另一种表示方法:先如上述步骤评估出商业、住宅等用地的价格,再折算成综合用地价格。签订国有土地使用权出让合同和颁发国有土地使用证时,同样要注明各个用途的分摊土地面积和使用年限。 # c. J# x5 |2 o' J7 ]- t$ ~' |: G
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同上例,先计算出商业用地总价351万元、居住用地总价1122万元之后,可得该宗土地总地价为1473万元,总用地面积20000平方米,然后计算出综合地价为14730000/20000=736.5(元/平方米),估价结果为: 4 @7 F+ Q% N& N3 k
+ s: o, f( N6 A3 ^0 k% s1 r$ B- Q土地有效面积:20000平方米;土地单价:736.5元/平方米;土地总价:1473万元,大写:人民币壹仟肆佰柒拾叁万元整(注:商业用地使用年限40年,分摊土地面积3000平方米;居住用地使用年限70年,分摊土地面积17000平方米) 5 l4 e4 G; V5 r( ^" [
7 c$ a% S( h! K/ w% a, m6 M" X合算法 : }8 Q8 K9 S, Y2 O
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合算法适用于宗地地块面积较小、用途区分不明显、不包含普通居住用地或居住用地年限不要求70年使用期的情况。比如立体化、多层次利用的商业办公综合写字楼或上住下商的公寓,由于所占土地面积小,各用途分摊的土地面积基本上是建筑物的基底占地面积。在这种情况下,土地无法进行物理性分割,可以把整宗土地视为一宗综合用地,出让年限统一定为50年。
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例2:政府准备出让一宗国有土地使用权,有效面积2000平方米,规划建设十层综合楼一栋,地下一层为仓库,建筑面积1000平方米;地上三层为商场,建筑面积3000平方米;四至十层为住宅,建筑面积7000平方米。该区域商业用地基准地价为900元平方米,居住用地基准地价为600元/平方米,仓储用地基准地价参照工业用地,为400元/平方米。计算过程如下: , ?$ ~% V" _6 h$ z- S
: ]+ ]! c+ ^ H' P. ]% R. S计算仓储用地、商业用地和居住用地在总用地中所占的比例
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总建筑面积=1000+3000+7000=11000(平方米);容积率=11000/2000=5.5;
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$ S( V: n$ q Q& h% m" SR仓储=1000/11000=0.091;R商业=3000/11000=0.273;R居住=7000/11000=0.636
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2 O$ {/ b W% F/ Q& i8 ~" H计算仓储用地、商业用地和居住用地的年期修正系数
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2 n! D4 J9 w. g$ @4 g7 E$ p. Y) @* a假设仓储、居住用地的土地还原利率为8%,商业用地土地还原利率为10%。
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) m [ ~4 \4 n- ?- K- G5 E* IK仓储=1 / `# Y5 M8 v- k% G- O' i! q
+ L* ]9 i% e. ]K商业={1-[1/(1+10%)50]}/{1-[1/(1+10%)40]}=1.014
s$ j/ h& l8 w, i9 P7 x) f8 l, l! q) s, @7 g
K居住={1-[1/(1+8%)50]}/{1-[1/(1+8%)70]}=0.983 & [" w# p& N3 M6 h
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计算综合用地的地价 6 T3 Z* P% Z) Y" ]9 V, ?
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假设区域个别因素、期日、开发程度修正系数均为1,当容积率大于3时,仓储用地不考虑容积率修正;商业用地容积率修正系数为2;居住用地容积率修正系数为1.6。
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综合地价=400×1×1×0.091+900×1.01388312×2×0.273+600×0.98317624×1.6×0.636=1134.91(元/平方米)
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C" C% A0 @# H* ~4 {+ p估价结果
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6 i- O- Y/ m, M: `" @土地有效面积:2000平方米;土地单价:1134.91元/平方米;土地总价:226.98万元,大写:人民币贰佰贰拾陆万玖仟捌佰元整(注:综合用地使用年限50年)
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* b2 O- k- d( N, q5 P综上所述,分算法与合算法不仅可以应用于国土部门出让底价的评估,也可用于综合用地的抵押或者其他目的价格评估。与出让底价相比,只是剩余使用年限有所不同。
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需要说明的是,由于房屋与土地的结合极为紧密,当一宗土地被立体化、多层次利用以后,其效用大大增加,有可能超过各单独用途的土地价值之和。因此,在使用分算法与合算法评估综合用地价格时,一定要全面考虑委托评估宗地被高效利用后的实际价值,参考市场上其他类似宗地的客观价格,在评估时加以科学修正,得出真实的地价。 |
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