综合用地价格怎样评估

王希胜律师

文章来自:中国国土资源报
0 q  l6 ~$ J. t" ^8 ~$ m
$ `" l: e7 U6 s. D: j  ]土地价格是指在正常市场条件下，一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和。其高低取决于可以获得的预期土地收益(地租)的多少，而预期土地收益受一般因素、区域因素和个别因素的共同影响。但在实际土地价格评估中，就某一具体宗地而言，上述因素都已经不会改变，唯一决定土地价格的是用途。

3 l( R" S# b3 h0 q4 i分算法

  J) [2 k/ `, A$ N3 g) ^分算法适用于宗地地块面积较大，用途区分明显且包含普通居住用地的情况。具体方法是：按照该宗地块内不同用途的分摊土地面积分别评估出商业、住宅等用地在法定出让年限下的价格，并在签订国有土地使用权出让合同和颁发国有土地使用证时，注明各个用途的分摊土地面积和使用年限。

# J  _& }* H2 t1 G# @0 G( v4 h* _例1：政府准备出让一宗国有土地使用权，有效面积为20000平方米。根据规划设计条件，该宗地用途为R2、C2(二类居住和二类商业用地)，容积率≤1．5，建筑层数≤12，建筑高度≤36，绿地率≥35％。其中，商业建筑面积为4500平方米。该区域商业用地基准地价为900元／平方米，居住用地基准地价600元／平方米。计算过程如下：
8 y3 ?; h/ o1 O
计算商业用地和居住用地的分摊面积
5 `7 V# `; {/ _8 q! \$ k# C4 O! w; I
根据最有效使用原则，估价设定该宗地规划容积率为1．5。

总建筑面积＝20000×1．5＝30000(平方米)

/ D& \6 R& O6 x( ?, k4 c商业用地分摊土地面积＝(4500／30000)×20000＝3000(平方米)

9 g; q; V" ?1 D* m6 Z6 b. L2 N. L  S居住用地分摊土地面积＝[(30000-4500)／30000]×20000＝17000(平方米)
1 N5 X( Q7 @! }% {. i
( _8 D# W3 I8 V计算商业用地和居住用地的地价

; r9 D* v9 X6 f假设区域个别因素、期日、开发程度修正系数均为1，商业用地出让年限为40年、居住用地为70年，—年期修正系数也为1。当容积率为1．5时，商业用地容积率修正系数为1.3，居住用地容积率修正系数为1．1。
0 t+ |5 c3 S9 Y1 ]
2 U+ r/ C/ S' k4 S5 ?; Y4 ^商业用地总价＝900×1．3×3000＝351(万元)

居住用地总价＝600×1．1×17000＝1122(万元)
, T9 I7 c  S& }9 K& T9 e
, h  c7 B) V% y5 L) d估价结果
$ |$ ^1 M! H) @* E) U2 y
: t+ z% z/ r* j! r, _, }商业用地分摊土地面积：3000平方米；土地单价：900元／平方米；土地总价：351万元，大写：人民币叁佰伍拾壹万元整

居住用地分摊土地面积：17000平方米；土地单价：600元／平方米；土地总价：1122万元，大写：人民币壹仟壹佰贰拾贰万元整(注：商业用地使用年限40年，居住用地使用年限70年)
2 ^, ]3 T5 d: g, E, v3 E. o
2 `$ P" a7 n. x0 g; R6 q或者可以采取另一种表示方法：先如上述步骤评估出商业、住宅等用地的价格，再折算成综合用地价格。签订国有土地使用权出让合同和颁发国有土地使用证时，同样要注明各个用途的分摊土地面积和使用年限。
: v" Y0 H  t* S& L) i' F$ ?# @4 Z
同上例，先计算出商业用地总价351万元、居住用地总价1122万元之后，可得该宗土地总地价为1473万元，总用地面积20000平方米，然后计算出综合地价为14730000／20000＝736.5(元／平方米)，估价结果为：
9 i) m- O: k+ {9 A4 W( {$ o2 F$ u
- s, x& R/ H  q8 w7 |! x# h8 K土地有效面积：20000平方米；土地单价：736．5元／平方米；土地总价：1473万元，大写：人民币壹仟肆佰柒拾叁万元整(注：商业用地使用年限40年，分摊土地面积3000平方米；居住用地使用年限70年，分摊土地面积17000平方米)

' W' t; _' F: R* j- s2 O合算法

合算法适用于宗地地块面积较小、用途区分不明显、不包含普通居住用地或居住用地年限不要求70年使用期的情况。比如立体化、多层次利用的商业办公综合写字楼或上住下商的公寓，由于所占土地面积小，各用途分摊的土地面积基本上是建筑物的基底占地面积。在这种情况下，土地无法进行物理性分割，可以把整宗土地视为一宗综合用地，出让年限统一定为50年。
  c4 D5 i) Q( d$ g4 `  q6 E* ?
6 C4 G! M0 d  x# Q! C/ b例2：政府准备出让一宗国有土地使用权，有效面积2000平方米，规划建设十层综合楼一栋，地下一层为仓库，建筑面积1000平方米；地上三层为商场，建筑面积3000平方米；四至十层为住宅，建筑面积7000平方米。该区域商业用地基准地价为900元平方米，居住用地基准地价为600元／平方米，仓储用地基准地价参照工业用地，为400元／平方米。计算过程如下：
& C5 \7 ?( H7 f3 y. O5 b! M
8 n# E' K# ^% B5 A* R计算仓储用地、商业用地和居住用地在总用地中所占的比例
1 w9 n- |$ o. Z9 E. B( c
总建筑面积＝1000＋3000＋7000＝11000(平方米)；容积率＝11000／2000＝5．5；
0 e  A$ S! m1 R' L: f. Z
R仓储＝1000／11000＝0．091；R商业＝3000／11000＝0．273；R居住＝7000／11000＝0．636

2 w* K2 w6 l8 w& s+ W% e) I计算仓储用地、商业用地和居住用地的年期修正系数

假设仓储、居住用地的土地还原利率为8％，商业用地土地还原利率为10％。
( J7 f! |% a/ q* F
9 k) ~- ^! J- z" \. O3 r0 vK仓储＝1
  ]5 T7 X) y5 T$ C7 m
, g+ C* z6 Q' b- YK商业＝{1－[1／(1＋10％)50]}／{1－[1／(1＋10％)40]}＝1．014
4 H1 @7 Z4 f+ G
  w4 m$ A4 N2 W+ T7 x" CK居住＝{1－[1／(1＋8％)50]}／{1－[1／(1＋8％)70]}＝0．983

计算综合用地的地价
: Z. g" v$ z% T' J) l
假设区域个别因素、期日、开发程度修正系数均为1，当容积率大于3时，仓储用地不考虑容积率修正；商业用地容积率修正系数为2；居住用地容积率修正系数为1．6。

综合地价＝400×1×1×0．091＋900×1．01388312×2×0．273＋600×0．98317624×1．6×0．636＝1134．91(元／平方米)

估价结果

/ E0 ?3 n4 Y% N) X: c) Z. h土地有效面积：2000平方米；土地单价：1134．91元／平方米；土地总价：226．98万元，大写：人民币贰佰贰拾陆万玖仟捌佰元整(注：综合用地使用年限50年)
3 w: c2 X- Y5 Y$ D2 W
综上所述，分算法与合算法不仅可以应用于国土部门出让底价的评估，也可用于综合用地的抵押或者其他目的价格评估。与出让底价相比，只是剩余使用年限有所不同。

需要说明的是，由于房屋与土地的结合极为紧密，当一宗土地被立体化、多层次利用以后，其效用大大增加，有可能超过各单独用途的土地价值之和。因此，在使用分算法与合算法评估综合用地价格时，一定要全面考虑委托评估宗地被高效利用后的实际价值，参考市场上其他类似宗地的客观价格，在评估时加以科学修正，得出真实的地价。