关于房屋部分承租人优先购买权案件的改判分析报告

王希胜律师

民事二审案件改判分析报告
——房屋部分承租人优先购买权的保护
% g7 q, u. R8 s2 R' x, Q2 }
基本案情：
1 l' Y- n, |! q  ?+ T! n2 o* X9 i
- C8 A5 ^  G: Q% u. C! k& y5 H2002年8月1日，原告郭某和被告某公司签订一份租赁新华路293号房屋的协议，租赁期限为3年，至2005年8月1日期满。该房屋总面积为614.02平方米，原告租赁380平方米（一楼北一室包括楼道面积80平方米，二楼除当时李某租用一室外全部面积300平方米），租赁费用为每年6万元。2003年被告由于出现经济压力，决定将新华路293号房屋整体出售，价格为4千元/平方米。被告于2004年3月29日与第三人刘某签定房产买卖合同，同年4月5日与第三人孙某、薛某分别签定《房产买卖合同》，将新华路293号房屋以3700/平方米的价格按纵列单元分别转让给三第三人并办理了更名过户手续。在转让该房屋时，被告未能联系到原告。
0 m! N8 A5 F- f
原告诉称：在原告的房屋承租期内，被告未通知原告擅自与第三人签订房屋买卖合同，侵犯了原告依法享有的优先购买权。因此，原告诉至法院要求确认被告与第三人签订的《房产买卖合同》无效，且原告享有同等条件优先购买权。
0 m$ B! `  b, G, u4 {6 f3 M
9 s' X2 Z# s* w1 H, i9 r  |8 [被告辩称：一、被告房屋系整体出售，而原告承租的只是其中一部分，对被告出售的全部房屋，原告并不享有完全的优先购买权；二、原告在房屋承租期内未能按时足额交纳租金，原告未履行合同约定的义务，已经构成违约，因此原告无权要求优先购买权；三、被告与第三人签订了房屋买卖协议并办理了登记过户手续，第三人已经领取房照，应当得到法律的保护。

原判及理由：
- H8 E( b1 G4 n7 h- _9 W, [( U6 I9 @
4 u1 Z. J7 g* E( i8 i4 C9 A原审法院认为：承租人的优先购买权是为了稳定一种以债权为纽带所形成的有期限的物的利用关系，以达到保护承租人稳定利用租赁物的目的。这一点通过“买卖不破租赁”规则已可实现，租赁物的有效利用问题得到了解决。而本案中，被告在出卖该房产时是由于客观原由未能通知到原告本人，且现在该房屋已经实际转移了所有权，应当以保护第三人对物的所有权为原则。同时，被告在转让该房产时属于整体性出售，分别有三个第三人出资，符合保护该房产的利用价值。而原告仅租赁该房产的一部分，仅对该部分享有优先购买权。而如果按原告的租赁范围来转让，可能会造成该房产其他部分价值降低，给被告造成损失，违背市场规律。房屋承租人的优先购买权是一种准物权性质的民事权利，具有物权效力的表象，应当依法保护。将优先购买权理解为形成权，法律依据不足。它只是优先缔约的权利，而非保证买到的权利。对准物权的保护必须与对所有权的保护有所区别。所有权是绝对的权利，所有人出卖自己的所有物，应当尊重其缔约自由的权利，不能过多干涉，因此，承租人不能直接主张依据第三人购买房屋的条件取得房屋。故原告要求以实际转让价格来购买该房屋的诉讼请求，不应予以支持。

原审判决：依照《中华人民共和国民法通则》（以下简称《民法通则》）第五条、第七十一条、第七十二条之规定，驳回原告郭某诉讼请求。　　
. G$ g/ g# l& K
: W3 M( O7 i' X/ m# t* k& h改判及理由：

+ o1 K: u+ U( M" ^, f& j一、关于房屋承租人优先购买权的内涵和价值
, c% h/ @+ T, i0 L
1、内涵：
' f9 {! A, ?) S$ P/ X
! T* C" l6 Y. n《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出售之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”可以说，承租人的优先购买权直接基于法律规定产生，既是对承租人权利的特殊保护，又是对出租人（即房屋所有权人）处分权的特殊限制，即一定程度上限制了出卖人将物处分给谁的自由选择权。这个应当依法确认。
$ k- u1 M' V" R9 @, m
# ~( [6 U1 w0 k" t但是，正因为是对所有权权能的限制，所以这种限制同时也是十分谨慎的。承租人行使优先购买权，需要同时满足几个条件：承租人系合法的承租人；承租人优先购买权发生在出租人转让房屋所有权时；承租人有真诚的受让房屋的意思；承租人仅在同等条件下享有优先购买权；承租人应在合理期限内行使优先购买权。这些条件和要求说明了：房屋承租人优先购买权不具有绝对性，不属于形成权，只能在法律规定的利益范围内可能发生作用；这种期待权力的行使不应该成为阻碍出租人即房屋所有权人对出租房屋所有权的处置。法律对承租人权利的保护，及对出租人权利的限制，并不是绝对的、无限的，而是相对的、有限的，如果承租人恶意行使优先购买权，或滥用优先购买权，限制出租人与第三人的交易机会，迫使出租人以低价与己成交，这对出租人和其他各方是不公平的。

对房屋承租人优先购买权的度的把握，集中体现在对“合理期限”和“同等条件”的理解上。《最高人民法院关于贯彻执行< 中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》(以下简称《民通意见》) 第一百一十八条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”依据本条的规定和精神，行使房屋承租人行使优先购买权的时间应当在自接到通知之日起的三个月内，而此三个月内是房屋承租人的斟酌期，他需要权衡的内容其实也就是出租人向他通知的内容，即出租人在通知之前与第三人达成的售房的初步协议中约定的条件，此即所谓“同等条件”。可见，“合理期限”和“同等条件”二者是同时产生的，相辅相成，不可分割，当“合理期限”不能成就时，“同等条件” 也就不具备，反之亦然。从宏观角度讲，如果出租人并未通知承租人和给予其合理的期限，则房屋承租人行使优先购买权的整个条件都不具备， “同等条件”不可能独自存续下来，因此此时出租人与第三人签定的合同内容由于没有“合理期限”的伴随，所以并不是房屋承租人优先购买权中的那个“同等条件”。所以应该说，原告起诉理由中“未通知”既包括未给予“合理期限”，也同时一定包括未告知“同等条件”。综上，当房屋承租人优先购买权受到保护，对于“合理期限”和“同等条件”等条件的期待权应当同时被重置，而不能弃一取一。
2 G) e5 d7 m/ ?2 }8 r) _% ?
2、价值：
6 D" E& R7 f% E( i* _$ I$ u
房屋承租人优先购买权的存在有其独特的现实意义。不仅从普遍意义上保护承租人的基本生存和发展权，稳定既存的社会经济关系，同时也是为减少买卖纠纷，减少交易风险，减少交易社会成本起到了很大作用。更加重要的是，房屋承租人优先购买权更加直接的体现了民事法律的存在对经济基础的重大价值，主要对物的价值的保护，发挥其最大的使用价值。理性的一般人对于自物和对于他物的感情是有所不同的，对他人之物的使用对于物本身的使用价值、使用寿命、使用安全的保障都是不利的；况且当同一物上多个权利人发生矛盾，可能最先受损的就是物本身的价值。可见，房屋承租人优先购买权的存在意义具有其不可替代性。
* E$ ]: R) P' }# `& R
+ b6 q0 x3 j3 R8 }  p4 \  C诚然，房屋承租人优先购买权的基础是债权而房屋所有人处分权的基础是物权，二者的确有民事权利位阶上的差异。但是，从服务大局的社会主义法治理念上看，保障社会主义经济建设是社会主义法治的使命，和个人的可能缩减物的使用价值的自由相比，这种以存小异而求大同的立法是值得充分肯定的。
: y( s1 ^3 m) |1 d5 j
- A$ O4 R6 T4 @9 b) f二、关于部分房屋承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的问题

( E# x: p& {. K, ?: H) {参照《最高院民一庭于二00五年九月二十六日给江苏省高院的回函》(后附)的精神。“从房屋的使用功能上看，如果承租人承租的部分房屋与房屋的其他部分是可分的、使用功能可相对独立的，则承租人的优先购买权应仅及于其承租的部分房屋；如果承租人承租的部分房屋与房屋的其他部分是不可分的、使用功能整体性较明显的，则其对出租人所卖全部房屋享有优先购买权。”
. ~2 H! z1 V  z& o
三、关于不按期足额交纳房租对优先购买权是否构成影响

$ g# G4 A' k$ e; A- V即使承租人拖欠租金之行为构成违约，也不意味着双方租赁合同关系已经终止，要终止双方的租赁合同关系，出租人必须依法律规定的方式行使解除权，否则不发生双方合同关系解除之效力。此种情况仍应认定双方存在合法有效的房屋租赁关系，房屋承租人当然可以享有优先购买权。
, G- Z9 [4 @8 |' D7 s
四、关于不动产物权变动的一般公式：有效合同（前提）＋依法登记（要件）＝变动

根据《民通意见》第一百一十八条的规定，未按该规定出卖房屋的，承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。当物权变动的前提即合法有效的合同经法院的确认不存在了，即便第三人依法变更登记取得房照，房屋所有权的变动仍因前提欠缺而不能发生。

: f% y( a2 s/ `# `" i' a. P, F优先购买权不是物权，所以不能对所有权提出诉讼请求，而只能根据权利的具体内容，请求法院或确认权利的存在，或对侵犯权利的行为予以制裁。总之，优先购买权之诉不能产生所有权的变更。
  h, J% p7 k! b
终审判决：根据《合同法》第二百三十条、《民通意见》第一百一十八条之规定，撤销原判。确认上诉人郭某对新华路293号房屋中的其承租的380平方米面积享有优先购买权。确认被告与三第三人签定的合同无效。

6 m0 q0 `4 l3 ^- J/ m7 X! @
( p" E! M! o  Z$ P                                                                                
2 B" E6 j" N3 D6 m
附件：
4 Q: ?. E$ l) Z) T- d
7 {- ]9 }; ~6 U1 [8 H' y最高院民一庭给江苏省高院的回函

中华人民共和国最高人民法院（2004）民一他字第29号

3 c2 q5 a( {5 ^# {; L江苏省高级人民法院：

5 e/ o) [- _) U% h) F: Q# y　　你院请示的关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的问题，目前，法律和司法解释对此尚无明确规定。
% `, c+ L) u0 e: f1 N: P2 @' ?
5 ]- s8 s2 p3 n6 z8 W3 Z5 C- c$ K　　经研究认为：目前处理此类案件，可以从以下两个方面综合考虑：第一、从房屋的使用功能上看，如果承租人承租的部分房屋与房屋的其他部分是可分的、使用功能可相对独立的，则承租人的优先购买权应仅及于其承租的部分房屋；如果承租人承租的部分房屋与房屋的其他部分是不可分的、使用功能整体性较明显的，则其对出租人所卖全部房屋享有优先购买权。第二、从承租人承租的部分房屋占全部房屋的比例看，承租人承租的部分房屋占出租人出卖的全部房屋一半以上的，则其对出租人出卖的全部房屋享有优先购买权；反之则不宜认定其对全部房屋享有优先购买权。
5 I+ N# J2 ?5 i! S
　　请你院结合以上因素，根据案件具体情况，妥善处理。

二○○五年九月二十六日


0 H( P- z8 K$ K) ~2 }1 @0 b5 f8 X   

. \+ l7 G5 j' E- F0 N) x$ e作者:[solomonwang]