买房中遇到的棘手问题

笑笑

我欲买一处门面房，跟开发商已签订了认购意向书并交了全部房款。可就在前几天他们打电话让我去签正式的房屋买卖合同书时却额外地附加了一个协议（还没有写在合同书里），想在我的电表上给人家套个分表。当时我没同意，拒签了合同。事后几天，再找他们，开发商想让我退房。这算不算他们违约?如果是他们违约，我不想退房，我该怎么办？法律上怎么规定的？请给于我法律上的援助！谢谢！

曲广生律师

您与开发商签订的认购意向书应该属于房屋买卖预约合同。最高人民法院司法解释承认了房屋预约买卖的效力。您在签订房屋认购意向书后，如果认购意向书中含有关于商谈或签定合同日期的限制性规定，您一定要在合同约定的期限内去与开发商处就有关正式合同的事宜与开发商进行协商。最好真实的记录商谈的经过，为日后责任划分留下事实依据，更可以防止开发商日后反咬一口，否认购房者已依约商谈的事实，或者将不能达成协议的责任推给购房一房，用以扣留购房一方定金。
请慎重处理此事！
建议您带好相关资料，与律师面谈。

笑笑

谢谢您曲律师，这么快给予回复！曲律师，我是按照认购意向书中规定的时间内去与开发商签正式合同的，在正式合同书签了一半时被告知他们单向意愿附加的条款，被我拒绝。（正式合同书上面有我的名字和身份证号码，因为中途终止，所以没有我的签字）。事后，我怕不妥，带了相机，找机会把这份签了半截的合同所有页码内容都拍了下来，不知道能不能作为有效证据。另外，曲律师，我交的是全部房款而不是定金（交全部房款的收据日期可否用于证明我在规定的时间去签署正式合同的时间呢？）。期待您给于进一步指点帮助！万分感谢！

[ 本帖最后由 笑笑 于 2007-5-22 10:31 AM 编辑 ]

曲广生律师

如果该认购意向书符合商品房买卖合同的主要内容，并且您已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”所以该认购意向书是否构成房屋买卖合同合同将是关键所在。
最好与律师面谈。

笑笑

万分感谢！听您话，我找律师面谈去。

徐立新律师

1、如果购买的是期房，首先核实开发商是否具有商品房预售许可；
2、如果认购意向书中具备法律规定的合同条款，可以视为商品房买卖合同，因此需要根据认购意向书中的内容及其他具体事宜进行确定。
3、能协商，建议尽量协商解决。

笑笑

徐律师您好！我刚去您博客上转了转，学到了很多东西。其中也有很多不明白的问题。譬如说商业用途的土地出让使用年限为40年，这应该从何算起？是从土建施工开始算起还是我跟人家签订合同那一刻算起？期盼徐律师给予解答。

笑笑

徐律师，您在6楼给予我的热忱帮助我都看到了。感激之情非语言所能表达。
上面的三条很符合我的实际情况。
第一：开发商有商品房预售许可证。这点可以确定。
第二：认购意向书上规定的合同条款中其中一款是这样写的——
         买方应于2007年5月10日前携带本认购书及登记产权名义人之身份证、签约应付款项至xxx签订正式购房合同手续，逾期者视同违约，买方丧失认购上述房屋的权利。（说明：我是5月10号去交的全部房款，因签约正式合同时出现3楼所述情况而中途终止）
第三：如果我这方没有违约，责任方在开发商的话。我同意徐律师的建议，愿意协商解决。可怎么样认定责任方呢？我有没有掌握胜券的把握？

徐立新律师

商业用途的土地出让使用年限为40年，从开发商获得国有土地使用权之日起开始计算。

徐立新律师

对你所说的“可怎么样认定责任方呢？我有没有掌握胜券的把握？”，需要结合协议书的内容及双方实际履行过程中的实际情况进行确定。