房地产经纪执业规则

王希胜律师

房地产经纪执业规则
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( l" q# c8 Z# H! C9 D3 V/ U. K2 r　　第一条为规范房地产经纪行为，提高房地产经纪服务质量，保障房地产交易者的合法权益，维护房地产市场秩序，制定本规则。
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　　第二条 本规则是房地产经纪行业组织对房地产经纪机构、房地产经纪人员进行自律管理的重要依据，是指导房地产经纪行为的基本准则。

; W) [1 H) P+ [( e: L1 X0 M( n  j" ]　　第三条本规则有关用语定义如下：
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　　（一）房地产经纪，是指以收取佣金为目的，为促成他人房地产交易而提供居间或者代理等专业服务的行为。
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7 I" h' d5 m. e6 W+ U. E( x3 q　　（二）房地产代理，是指以委托人的名义，在委托协议约定的范围内，为促成委托人与第三人进行房地产交易而提供专业服务，并向委托人收取佣金的行为。

　　（三）房地产居间，是指向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，并向委托人收取佣金的行为。

　　（四）房地产经纪机构，是指依法设立并到工商登记所在地的县级以上人民政府房地产管理部门备案，从事房地产经纪活动的公司、合伙企业、个人独资企业等经济组织。
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　　（五）房地产经纪人员，是指房地产经纪人或者房地产经纪人协理。房地产经纪人在房地产经纪机构中执行房地产经纪业务；房地产经纪人协理在房地产经纪机构中协助房地产经纪人执行房地产经纪业务。
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　　（六）房地产经纪人，是指通过全国房地产经纪人执业资格考试或者资格互认，取得中华人民共和国房地产经纪人执业资格，并按照有关规定注册，取得中华人民共和国房地产经纪人注册证书，从事房地产经纪活动的专业人员。

　　（七）房地产经纪人协理，是指通过房地产经纪人协理从业资格考试或者资格互认，取得中华人民共和国房地产经纪人协理从业资格，并按照有关规定注册，取得中华人民共和国房地产经纪人协理注册证书，在房地产经纪人的指导和监督下，从事房地产经纪具体活动的协助执行人员。

　　（八）委托协议，是指委托人和房地产经纪机构约定，由房地产经纪机构提供专业服务，为促成委托人与第三人进行房地产交易的合同。
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　　（九）独家代理，是指委托人只委托一家房地产经纪机构代理房地产交易事宜。

　　（十）佣金，是指房地产经纪机构完成受委托事项后，由委托人向其支付的报酬。
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　　（十一）差价，是指通过房地产经纪促成的交易中，房屋出售人（出租人）得到的价格（租金）低于房屋承购人（承租人）支付的价格（租金）的部分。
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　　第四条房地产经纪人员应当充分认识房地产经纪存在的社会意义和价值，懂得房地产经纪在增进交易安全、保障交易公平、缩短交易时间、降低交易成本、优化资源配置、提高人民群众居住水平等方面的重要作用，树立崇高的职业荣誉感和强烈的职业责任感。
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. t4 m2 l/ Y( P" a, V7 |9 Y　　第五条房地产经纪机构、房地产经纪人员从事房地产经纪活动，应当遵守法律法规，遵循平等、自愿、公平和诚实信用的原则。

" B! B/ Y% Z+ f　　第六条房地产经纪机构、房地产经纪人员应当勤勉尽责，以向委托人提供规范、优质、高效的专业服务为宗旨，以促成合法、安全、公平的房地产交易为使命。

　　第七条房地产经纪机构、房地产经纪人员在执行代理业务时，在合法、诚信的前提下，应当维护委托人的最大权益；在执行居间业务时，应当公平正直，不偏袒任何一方。
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　　第八条房地产经纪机构以及房地产经纪人员之间，应当相互尊重，公平竞争，共同营造良好的执业环境，建立优势互补、信息资源共享的和谐发展关系。

　　第九条房地产经纪机构、房地产经纪人员应当保守委托人的商业秘密或者个人隐私，不得擅自将委托人提供的资料公开或者泄漏给他人。

　　第十条房地产经纪机构应当建立和健全各项内部管理制度，加强内部管理，规范自身执业行为，指导、监督房地产经纪人员及相关辅助人员认真遵守本规则，对房地产经纪人员的违法违规行为进行干预并采取必要的补救措施，依法对房地产经纪人员的业务行为承担责任。
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　　第十一条房地产经纪机构应当加强对房地产经纪人员的职业道德教育和业务培训，鼓励和支持房地产经纪人员参加房地产经纪行业组织举办的继续教育等活动，促使其不断增长专业知识，提高专业能力，维护良好的专业形象。

1 W: R* Y3 U. X9 z5 w　　第十二条房地产经纪机构与委托人签订委托协议后，方可对外发布相应的房源、客源信息；发布的信息应当与事实相符。

　　第十三条房地产经纪机构应当在经营场所内的醒目位置明示下列事项：
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  x. @4 ?5 v" e* Q# g　　（一）营业执照；
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, k; |+ u$ L- b/ \; L/ q0 x　　（二）房地产管理部门备案证明；

) s. I% u& E4 b& X( ?# ]6 Q　　（三）房地产经纪行业组织会员证书；
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　　（四）房地产经纪机构品牌标识；
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　　（五）所聘用的房地产经纪人员的姓名、照片、职业资格、联系电话等；
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& M( V& x4 m& q9 ^3 s$ i2 I/ D: \　　（六）服务内容、服务标准及业务流程；
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5 h2 _+ ^9 A( W' }; R2 F　　（七）服务收费标准及收取方式；
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　　（八）遵守的房地产经纪执业规则；
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: J5 b- D( X3 z/ m# L$ M　　（九）使用的房地产经纪业务合同文本；
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, d* ?: K8 U) X" F　　（十）信用档案上网公示证明；

) A' @" j4 d8 v& {* b* h8 E　　（十一）投诉方式和渠道；

8 J6 ]9 n" H* t3 [# w9 m5 F+ R　　（十二）法律法规规定应当明示的事项。
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& B& s& ?. z: ~9 ~1 S5 L　　第十四条房地产经纪机构应当依法承接房地产经纪业务，并指派或者由委托人选定注册在本机构的房地产经纪人为经纪业务的承办人，执行经纪业务，并在委托协议中载明。

# s2 Y( R; \3 w+ G6 z0 L- _0 @  b　　承办人可以选派注册在本机构的房地产经纪人协理为经纪业务的协办人，协助承办人执行经纪业务。承办人选派协办人的，应当在委托协议中载明，对协办人执行经纪业务进行指导和监督，并对其工作结果负责。
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　　第十五条房地产经纪机构、房地产经纪人员不得采取引诱、欺诈、胁迫、贿赂、恶意串通、恶意降低佣金标准或者诋毁其他房地产经纪机构、房地产经纪人员等不正当手段承揽房地产经纪业务。

$ w, |8 O- o; _# z9 T& w' c　　第十六条房地产经纪机构、房地产经纪人员不得招揽已由另一房地产经纪机构独家代理的经纪业务；不得承接、承办自己不能胜任的经纪业务；应当拒绝接受违法违规或者违背社会公德、损害社会公共利益的房地产经纪业务。

3 q8 p% _) M9 g1 l　　第十七条房地产经纪机构承接经纪业务，应当与当事人签订委托协议，并应尊重委托人的选择，优先使用行政主管部门制定的房地产经纪业务合同示范文本或者房地产经纪行业组织推荐的房地产经纪业务合同文本。
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　　在房地产经纪业务合同中应当有执行该项经纪业务的房地产经纪执业人员的签名及注册号。
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7 U, m0 {5 E; \9 ^$ f, C　　第十八条房地产经纪机构不得转让或者变相转让受托的经纪业务。

) @% A3 J/ l8 _% {$ h6 D　　经委托人书面同意，两个或者两个以上的房地产经纪机构可以合作完成委托人委托的经纪业务。参与合作的机构应当合理分工、明确职责、密切协作，意见不一致时应当及时通报委托人协商决定。房地产经纪机构对合作完成的经纪业务承担连带责任。合作完成经纪业务根据合作协议分配佣金。
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　　第十九条房地产经纪人员在执行业务时，应当注重仪表、礼貌待人，维护良好的职业形象。

  s2 d" O9 j& \* W' u2 N　　第二十条房地产经纪人员在执行业务时，应当向当事人出示自己的注册证书，不得将注册证书借给他人使用或者允许他人以自己的名义执业。

　　第二十一条房地产经纪人员应当要求委托人提供其身份证件，凭借自己的专业知识和经验做好下列工作：
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$ k; J$ O& j& H2 j% c: t　　（一）对于房屋出售人（出租人）委托的，应当向其全面、详细询问为促成委托人与第三人进行委托出售（出租）房屋交易所必需的房屋的坐落、实物状况、权益状况、周围环境等情况，要求委托人如实提供相应的房屋权属证明等资料（核实后留下复印件，退还原件），并到委托出售（出租）房屋现场及有关部门进行必要的调查、核实，向委托人说明其中的有利和不利因素及对交易可能产生的影响。
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4 V. {$ _% ~/ c7 h$ v　　（二）对于房屋承购人（承租人）委托的，应当向其详细询问意愿购买（租赁）房屋的用途、区位、价位（租金水平）、户型、面积、建成年份或新旧程度等要求。
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　　第二十二条房地产经纪人员不得采取假赠与、瞒报或者不实申报成交价、借公证委托售房等手段规避国家相关规定。

+ ^4 ]7 R. a; I1 _3 s: U+ N* O　　第二十三条房地产经纪人员应当及时、如实地向委托人报告业务进行过程中的订约机会、市场行情变化及其他有关情况，不得对委托人隐瞒与交易有关的重要事项；应当及时向房地产经纪机构报告业务进展情况，不得在脱离、隐瞒、欺骗房地产经纪机构的情况下开展经纪业务。
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; \4 n) v( V8 l' m6 n　　第二十四条房地产经纪人员应当凭借自己的专业知识和经验，向承购人（承租人）提供经过调查、核实的标的房屋信息，如实告知所知悉的标的房屋的有关情况，协助其对标的房屋进行查验。

6 \* z' a: }: v　　第二十五条房地产经纪机构、房地产经纪人员应当严格遵守房地产交易资金监管规定，保障房地产交易资金安全，不得挪用、占用或者拖延支付客户的房地产交易资金。
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; G# ^- j# @' k' F, ?8 d( ]　　第二十六条房地产经纪机构、房地产经纪人员不得在隐瞒或者欺骗委托人的情况下，向委托人推荐使用与自己有直接利益关系的担保、估价、保险、金融等机构的服务。

# {. S% Y5 \' T# I9 R0 }/ Y　　第二十七条房地产经纪机构收取佣金不得违反国家法律法规，不得谋取委托协议约定以外的非法收益，不得以低价购进（租赁）、高价售出（转租）等方式赚取差价，不得利用虚假信息骗取中介费、服务费、看房费等费用。

) u, j8 g7 h7 A( E# i　　房地产经纪机构未完成委托协议约定的事项，或者服务未达到委托协议约定的标准的，不应收取佣金，但可以依据委托协议的约定，要求委托人支付从事经纪服务已支出的必要费用。房地产经纪机构事先未与委托人就经纪服务费用达成约定的，不得要求委托人承担经纪服务费用。

　　第二十八条房地产经纪机构应当建立和健全业务记录制度。执行业务的房地产经纪人员应当如实全程记录业务执行情况及发生的费用等，形成业务记录。
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　　第二十九条房地产经纪机构应当妥善保管委托人提供的资料、委托协议、买卖合同或租赁合同、业务记录、业务交接单据、原始凭证等与经纪业务有关的资料、文件和物品，严禁伪造、涂改交易文件和凭证。

　　第三十条本规则将根据需要及时修订、完善，为房地产经纪机构和房地产经纪人员提供良好执业的指引。
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　　第三十一条本规则由中国房地产估价师与房地产经纪人学会负责解释。
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　　第三十二条本规则自2007年1月1日起施行。