大连土地房屋交易等相关税收

王希胜律师 · 发表于 2007-3-13 11:41:45

相关税收

　　第一节契税

　　一、国家规定

　　《中华人民共和国契税暂行条例》（1997年7月7日国务院令第224号）规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属、承受的单位和个人为契税的纳税人，应当按照规定缴纳契税。

　　（一）转移土地、房屋权属所指：

　　国有土地使用权出让

　　2.土地使用权转让、包括出售、赠与和交换。土地使用权转让不包括农村集体土地承包经营权的转移。

　　3.房屋买卖

　　4.房屋赠与

　　5.房屋交换

　　（二）税率：

　　契税税率为3-5%。具体适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在国家规定的幅度内按照本地区的实际情况确定。

　　（三）契税的计税依据：

　　1.国有土地使用权出让、土地使用权愁收、房屋买卖，为成交价格

　　2.土地使用权赠与、房屋赠与、由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。

　　3.土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。

　　4.成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。

　　（四）减征免征契税规定：

　　1.国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公教学、医疗、科研和军事设施的，免征；

　　2.城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征；

　　3.因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征；

　　4、财政部规定的其他减征、免征契税的项目。

　　（五）其他有关规定

　　1.个人购买房屋开发经营出售的商品房，产权属于个人的，均应照章交纳契税（《财政部关于个人购买商品房应照章征收契税的通知》1990年9月4日）。

　　2.凡取得房屋所有权的外国企业和外国人，应依法交纳契税，其税率按6%执行。华侨、港、澳、台同胞用侨汇（或外汇）购买房屋，给予减半征收契税的优惠。

　　二、辽宁省规定

　　（一）税率：

　　辽宁省契税税率为4%。个人购买普通住宅的，税率暂按3%征收。

　　（二）减免征规定（除国家规定外）：

　　1.纳税人承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的免征。

　　2.土地、房屋被县以上人民政府征用、占用后，纳税人重新承受土地、房屋权属的，酌情给予免征或减征。

　　3.外国驻辽宁省的外交机构及其外交人员承受土地、房屋权属的，经外交部确认，可以免征。

　　三、大连市规定

　　（一）1950年《旅大市契税施行细则》规定，契税税率及应缴纳契税者如下：

　　1.买卖契税：按卖价征收百分之六，由承买人缴纳。

　　2.典当契税：按典价征收百分之三，由承典人缴纳。

　　3.赠与契税：按现值价格征收百分之六，由承受人缴纳。

　　4.交换契税：按现值价格相抵其超过部分征收百分之六，由多余方面缴纳。

　　（二）1999年9月27日大地税发[1999]95号《关于贯彻落实财政部，国家税务总局调整房地产市场及固定资产项目投资有关税收政策的通知》规定：

　　1.个人购买自用普通住宅，暂减半征收契税，税率1.5％。

　　2.购买1998年6月30日以前建成尚未出售的积压空置商品住房应缴纳的契税在2000年底前免税。(此项规定，财政部，国家税务总局2001年4月19日财税[2001]44号文规定延期执行到2002年12月31日)。

　　(三)2005年6月2日大连市地方税务局、大连市财政局、大连市国土资源和房屋局大地税发[2005]9l号文件规定，从6月1日起，市内四区享受优惠政策住房应同时满足以下三个条件：

　　1.住宅小区建筑容积率1.0以上。

　　2.单套建筑面积暂定在144平方米以下：

　　3.中山区，西岗区及沙河口区实际成交价格暂定低于6000元／m2，甘井子区实际成交价格暂定低于3600元／m2，对不能同时满足上述三项条件的，一律按非普通住房标准征收契税。其他区、县(市)普通住房标准由区、县(市)级房地产管理部门协同同级地税机关确定。

　　第二节印花税

　　一、国家规定

　　（一）纳税人

　　《中华人民共和国印花税暂行条例》(1988年8月6日国务院规定，在中华人民共和国境内书立、领受凭证的单位和都是印花税的纳税义务人(简称纳税人)，应当按规定缴纳印花税。

　　（二）应纳税凭证

　　下列凭证为应纳税凭证：

　　1.购销、加工承揽、建设工程承包、财产租赁、货物运输、仓储保管，借款、财产保险、技术合同或者具有合同性质的凭证；

　　2.产权转移书据；

　　3.营业帐簿；

　　4.权利、许可证照：

　　5.经财政部确定征税的其他凭证。

　　（三）免税规定

　　下列凭证免纳印花税：

　　1.已缴纳印花税的凭证的副本或者抄本；

　　2.财产所有人将财产赠给政府、社会福利单位、学校所立的书据。

　　3.经财政部批准免税的其他凭证。

　　（四）印花税的缴纳

　　1.印花税实行由纳税人根据规定自行计算应纳税额，购买并一次贴足印花税票（简称贴花）的缴纳办法。

　　2.为简化贴花手续，应纳税额较大或者贴花次数频繁的，纳税人可向税务机关提出申请，采取以缴款书代替贴花或者按期汇总缴纳的办法。

　　3.印花税票应当粘贴在应纳税凭证上，并由纳税人在每枚税票的骑缝处盖戳注销或者画销。已贴用的印花税票不得重用。

　　4.应纳税凭证应当于书立或者领受时贴花。已贴花凭证修改后所在金额增加的，其增加部分应当补贴印花税票。

　　5.同一凭证，有两方或者两方以上当事人签订并各执一份的，应当由各方就所执的一份各自全额贴花。

　　6.印花税票由国家税务局监制。票面金额以人民币为单位。印花税由税务机关负责征收管理。

　　7.发放或者办理应纳税凭证的单位，负有监督纳税人依法纳税的义务。

　　（五）印花税税率

　　具体税率、税额的确定，按《印花税税目税率表》执行。应纳税额不足一角的，免纳印花税。应纳税额在一角以上的，其税额尾数不满五分的不计，满五分的按一角计算纳税。

　　二、大连市规定

　　（一）应纳税凭证的解释：

　　1.转移书据，是指单位和个人产权的买卖、继承、嘲交换、分割等所立的书据：

　　2.营业帐簿，是指单位和个人记载生产经营活动的嘲计核算帐簿。

　　（二）免税规定(除国家规定外)：

　　1.国家指定的收购部门(如国有粮食、商业、供销嘲门)与村民委员会、农民个人书立的农副产品收购合同；

　　2.无息、贴息代款合同；

　　3.外国政府或者国际金融组织向我国政府及国家金问提供优惠贷款所书立的合同。

　　（三）印花税票：

　　印花税票的票面金额以人民币为单位，分为壹角、蝎伍角、壹元、贰元、伍元、拾元、伍拾元、壹佰元九种

　　（四）印花税票委托代售

　　税务机关根据工作需要，可以委托单位或个人代售印花税票，并由税务机关付给代售金额5％的手续费。支付来源从实征印花税款中提取。代售印花税票的单位和个人应遵守下列规定：

　　1.代售印花税票取得的税款，须专户储存，并按照规定期限向税务机关结报，或填开专用缴款书直接向银行缴纳，不得逾期不缴或挪作他用；

　　2.领取的印花税票及所售印花税票的税款，如有损失，应负责赔偿；

　　3.所领取的印花税票，除合同另有约定外，不得转托他人代售或者转至其他地区销售。

　　(五)印花税税率执行国家规定的《印花税税目税率表》。

　　第三节营业税

　　一、纳税人

　　《中华人民共和国营业税暂行条例》(1993年12月13日国务譬发布)规定，在中华人民共和国境内提供条例规定的劳务(简霖应税劳务)，转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税义务人(简称纳税人)，应当依据条例缴纳营业税。

　　二、税目、税率

　　摘录与房地产有关的税目、税率：

　　1.建筑业。建筑、安装、修缮、装饰及其他工程作业，税率为3%；

　　2.服务业。税率5％；

　　3.转让无形资产。其中包括转让土地使用权，税率为5％：

　　4.销售不动产。销售建筑物及其他地上附着物，税率5％。

　　三、应纳税计算公式

　　应纳税额=营业额×税率

　　业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。

　　四，减免税款规定

　　国家规定的免税项目均为劳务项目，与房地产业没有关联。同时规定，营业税的免税、减税项目由国务完规定。任何地区、部门均不得规定免税、减税项目。

　　五、国家税务总局的明确规定

　　1.纳税人出售自己使用过的建筑物、其他地上附着物，应当按照规定征收营业税。 (1992年5月28日《国家税务总局关于单位和个人出售使用过的建筑物、其他地上附着物应当征收营业税的通知》)。

　　2.1992年7月17国家税务局印发的《土地使用权转让及出售建筑物和经济权益转让征收营业税具体办法》规定，以土地使用权投资、入股、参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。

　　对土地使用权出让行为，将土地使用权归还土地所有者的行为以及转移土地所有权的行为，不征收营业税。土地出租，不按本税目征收营业税。

　　以建筑物或其他地上附着物投资、入股、参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。

　　建筑物、其他地上附着物租赁，不按本税目征收营业税。

　　3.1999年7月29日财税字[1999]210号《关于调整房地产市场若干税收政策的通知》规定：

　　(1)对个人购卖并居住超过一年的普通住宅，销售时免征营业税：

　　(2)个人购买并居住不足一年的普通住宅，销售时营业税按销售价减去购入原价后的差额计征；

　　(3)个人自建自用住房，销售时免征营业税；

　　(4)企业、行政事业单位按房改成本价，标准价出售住房的收入，暂免征营业税；

　　(5)1999年8月1日至2002年12年31日，销售1998年6月30日前积压空置商品房时应缴纳的营业税、契税予以免税优惠。

　　4.2005年4月30日建设部，发展改革委员会、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、银监会《关于做好稳定住房价格工作的意见》规定，自2005年6月1日起对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

　　5.根据国税发[2005]89号文件规定，大地税发[2005]9l号文件规定，目前我市市内四区享受优惠政策住房应同时满足以下三个条件：

　　(1)住宅小区建筑容积率在1.0以上：

　　(2)单套建筑面积暂定在144平方米以下：

　　(3)中山区、西岗区及沙河口区实际成交价格暂定低于6000元／m2，甘井子区实际成交价格暂定低于3600元／m2

　　对不能同时满足上述三项条件的，一律按非普通住房标准征收营业税。

　　其他各区、县(市)的各项标准在上述标准范围内，由各区、县(市)的同级房地产管理部门协同同级地税部门确定。

　　第四节企业所得税

　　一、纳税人

　　《中华人民共和国企业所得税暂行条例》(1993年12月13日国务院发布)规定，中华人民共和国境内企业，除外商投资企业和外国企业外，应当就其生产、经营所得和其他所得，依照规定缴纳企业所得税。

　　下列实行独立经济核算的企业或者组织，为企业所得税的纳税义务人(简称纳税人)：

　　（一）国有企业；

　　（二）集体企业；

　　（三）私营企业；

　　（四）联营企业；

　　（五）股份制企业；

　　（六）有生产、经营所得和其他所得的其他组织。

　　二、税率及应税额计算

　　（一）税率：

　　纳税人应纳税额，按应纳税所得额计算，税率为百分之三十三。

　　（二）纳税额计算：

　　应纳税额=(年度的收入总额—准予扣除项目)X税率(3396)。

　　1.收入总额包括；

　　(1)生产、经营收入；

　　(2)财产转让收入；

　　(3)利息收入；

　　(4)租赁收入；

　　(5)特许权使用费收入；

　　(6)股息收入；

　　(7)其他收入。

　　2.准予扣除项目：

　　准予扣除项目是指与纳税人取得收入有关的成本、费用和损失。下列项目，按照规定范围、标准扣除。

　　(1)纳税人在生产、经营期间，向金融机构借款的利息支出，按照实际发生数扣除；向非金融机构借款的利息支出，不高于按照金融机构同类、同期贷款利率计算的数额以内的部分，准予扣除。

　　(2)纳税人支付给职工的工资，按照计税工资扣除。计税工资的具体标准，在财政部规定的范围内，由省、自治区、直辖市人民政府规定。

　　(3)纳税人的职工工会经费、职工福利费、职工教育经费，分别按照计税工资总额的百分之二、百分之十四、百分之一点五计算扣除。

　　(4)纳税人用于公益、救治性的捐赠，在年度应纳税所得额百分之三以内的部分，准予扣除。

　　第五节个人所得税

　　一、纳税人

　　《中华人民共和国个人所得税法》规定，在中国境内有住所，或者无住所而在境内居住满一年的个人，从中国境内和境外取得的所得，依照本法规定缴纳个人所得税。在中国境内无住所又不居住或者无住所而在境内居住不满一年的个人，从中国境内取得的所得，依照本法规定缴纳个人所得税。

　　二、纳税项目

　　下列各项个人所得，应纳个人所得税：

　　（一）工资、薪金所得；

　　（二）个体工商户的生产，经营所得；

　　（三）对企事业单位的承包经营，承租经营所得；

　　（四）劳务报酬所得；

　　（五）稿酬所得；

　　（六）特许权使用费所得；

　　（七）利息、股息、红利所得；

　　（八）财产租赁所得；

　　（九）财产转让所得；

　　（十）偶然所得；

　　（十一）经国务院财政部门确定征税的所得。

　　三、税率（摘录）

　　财产租赁所得，财产转让所得，适用比例税率，税率为百分之二十。

　　四、所得额计算（摘录）

　　（一）财产租赁所得，每次收入不超过四千元的，减除费用八百元；四千元以上的，减除百分之二十的费用，其余额为应纳税所得额。

　　（二）转让建筑物，以转让建筑物的收入额减除建造费或者购进价格以及其他有关费用后的余额，为应纳税所得额。

　　（三）转让土地使用权，以转让的收入额减除取得土地使用权所支付的金额、开发土地的费用以及其他有关费用后的余额，为应纳税所得额。

　　（四）财产租赁所得，以一个月内取得的收入为一次。

　　（五）各项所得的计算，以人民币为单位，所得为外国货币的，按照国家外汇管理机关规定的外汇牌价折合成人民币缴纳税款。

　　五、减税规定

　　有下列情形之一的，经批准可以减征个人所得税：

　　（一）残疾、孤老人员和烈属的所得；

　　（二）因严重自然灾害造成重大损失的；

　　（三）其他经国务院财政部门批准减税的。

　　减征幅度和期限由省、自治区、直辖市人民政府规定。

　　六、其他具体规定

　　（一）1999年12月2日财税字[1999]278号《财政部、国家税务总局、建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》规定：

　　1.根据个人所得税法规定，个人出售自有住房取得的所得应按照“财产转让所得”项目征收个人所得税。

　　2.人出售自有住房的应纳税所得额，按下列原则确定：

　　(1)个人出售除房改房以外的其他自有住房，其应纳税所得额按照个人所得税法的有关规定确定。

　　(2)个人出售房改房，其应纳税所得额为个人出售房改房的销售价，减除住房面积标准的经济适用住房价款，原支付超过住房面积标准的房价款，向财政或原产权单位缴纳的所得收益及税法规定合理费用后的余额。

　　(3)职工以成本价(或标准价)出资的集资合作建房，安居工程住房，经济适用住房以及拆迁安置住房，比照房改房确定应纳税所得额。

　　3.为鼓励个人换购住房，对出售自有住房并拟在1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所应缴纳的个人所得税，视其重新购房的价款可全部予以免税，具体办法为：

　　(1)个人出售现住房所应缴纳的个人所得税税款，在办理产权过户手续前，以纳税保证金形式向当地主管税务机关缴纳。税务机关在收取纳税保证金时，向纳税人征实开具“中华人民共和国纳税保证金收据”，并纳入专户储存。

　　（2）个人出售现住房后1年内重新购房的，按照购房金额大小相应退还纳税保证金。购房金额大于或等于原住房销售额（原住房为房改房的，原住房销售额应扣除已按规定向财政或原产权单位缴纳的所得收益）的，全部退还纳税保证金；购房金额小于原住房销售额，按照购房金额占原住房销售额的比例退还纳税保证金，余额作为个人所得税缴入国库。

　　(3)个人出售现住房后1年内未重新购房的，所缴纳的纳税保证金全部作为个人所得税缴入国库。

　　(4)个人在申请退还纳税保证金时，应向主管税务机关提供合法、有效的售房、购房合同和主管税务机关要求提供的其他有关证明材料，经主管税务机关审核确认后方可办理纳税保证金退还手续。

　　(5)跨行政区域售、购住房又符合退还纳税保证金条件的个人，应向纳税保证金缴纳地主管税务机关申请退还纳税保证金。

　　4.对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。

　　（二）财税[2000]125号《财政部、国家税务总局关于调整住房租赁市场税收政策的通知》规定，自2001年1月1日起，对个人出租房屋取得的所得暂减按10％的税率征收个人所得税。

　　第六节城市维护建设税

　　一、纳税人

　　《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》(1985年2月8日国发19号)规定，凡缴纳产品税、增值税、营业税的单位和个人，都是城市维护建设税的纳税义务人(简称纳税人)，都应当依照规定缴纳城市维护建设税。

　　二、计税依据和缴纳方式

　　城市维护建设税。以纳税人实际缴纳的产品税、增值税、营业税税额为计税依据，分别与产品税，增值税、营业税同时缴纳。

　　三、税率

　　城市维护建设税税率如下：

　　（一）纳税人所在地在市区的，税率为百分之七；

　　（二）纳税人所在地在县城、镇的，税率为百分之五；

　　（三）纳税人所在地不在市区、县城或镇的，税率为百分之一。

　　第七节外商投资企业和外国企业所得税

　　一、纳税人

　　《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法》(1991年4月9日中华人民共和国主席令第四十五号公布)规定：

　　中华人民共和国境内的外商投资企业(指中、外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业)生产经营所得和其他所得，依照本法规定缴纳所得税。

　　在中华人民共和国境内，外国企业（指在中国境内设立机构、场所，从事生产、经营和虽未设立机构、场所，而有来源于中国境内所得的外国公司、企业和其他经济组织）生产经营所得和其他所得，依照本法的规定缴纳所得税。

　　二、所得额计算

　　外商投资企业和外国企业在中国境内设立的从事生产经营的机构、场所每一纳税年度的收入总额，减除成本、费用以及损失后的余额，为应纳税的所得额。

　　三、税率

　　外商投资企业的企业所得税和外国企业就其在中国境内设立的从事生产、经营的机构、场所的所得应纳的企业所得税，按应纳税的所得额计算，税率为百分之三十；地方所得税，按应纳税的所得额计算，税率为百分之三。

　　四、优惠税率

　　（一）设在经济特区的外商投资企业、在经济特区设立机构、场所从事生产经营的外国企业和设在经济技术开发区的生产性外商投资企业，减按百分之十五的税率征收企业所得税。

　　（二）设在沿海经济开发区和经济特区、经济技术开发区所在城市的老市区的生产性外商投资企业，减按百分之二十四的税率征收企业所得税。

　　（三）设在沿海经济开发区和经济特区；经济技术开发区所在成你的老市区或者设在国务院规定的其他地区的外商投资企业，属于能源、交通、港口、码头或者国家鼓励的其他项目的，可以减按百分之十五的税率征收企业所得税，具体办法由国务院规定。

　　五、免征、减征规定

　　（一）对生产性外商投资企业，经营期在十年以上的，从开始获利的年度起，第一和第二年免征企业所得税，第三年至第五年减半征收企业所得税，但是属于石油、天然气、稀有金属、贵重金属等资源开采项目的，由国务院另行规定。外商投资企业实际经营期不满十年的，应当补缴已免征，减征的企业所得税税款。

　　（二）本法施行前国务院公布的规定，对能源、交通、港口、码头以及其他重要生产性项目给予更长期限的免征、减征企业所得税的优惠待遇，或者对非生产性的重要项目给予免征、减征企业所得税的优惠待遇，在本法施行后继续执行。

　　（三）从事农业、林业、牧业的外商投资企业和设在经济不发达的边远地区的外商投资企业，依照前两款规定享受免税、减税待遇期满后，经企业申请，国务院税务主管部门批准，在以后的十年内可以继续按应纳税额减征百分之十五至百分之三十的企业所得税。

　　（四）对鼓励外商投资的行业、项目，省、自治区、直辖市人民政府可以根据实际情况决定免征、减征地方所得税。

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