大连房地产交易

王希胜律师

　　一、房地产转让的内涵

　　房地产转让，是指房地产权利人通过合法方式将其房地产转移给他人的行为。房地产转让时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。房地产转让的合法方式包括：

　　（一）买卖；
! C1 R' f3 O2 k" ~- E! V8 b- J" T
) G* }9 B, F' `7 R　　（二）赠与；

1 E2 C- m( L3 `　　（三）以房地产作价入股，与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；

　　（四）一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发房地产，而是房地产权属发生变更的；

　　（五）因企业被收购，兼并或合并，房地产权属随之转移的：
7 E3 B- ~+ b2 q# X7 f  ?
9 ?, ?7 T7 t5 }0 K+ g　　（六）以房地产抵债的：

　　（七）法律、法规规定的其他情形；
5 d  [2 K2 b/ M: n% v: h8 X3 ~  K
7 p* l& G! [* m" v; X% O　　（八）房屋所有权连同所使用的土地互相交换时，是一种互相转让行为，应办理交易过户登记手续。同等价值的不收税费，差额部分由受益方按照转让标准交纳税费。
+ b6 x6 U" M! A( \$ P9 y* @# U/ [6 e
　　二、禁止房地产转让的情形
6 ]8 P* I; n/ D# X4 ^% o
& _5 }: W8 a; G　　下列房地产不得转让：
, o9 M3 |: y. @7 r+ {/ b# w
7 w& C7 b( n! G+ d$ a　　（一）以出让方式取得土地使用权，未按合同约定支付全部土地使用权出让金，并未取得土地使用权证书的；
0 }' j6 w  x/ M, A! ?! D　　（二）以划拨方式取得土地使用权，转让后用于生产经营，未芋葶聱门批准，并未补交或未承诺补交土地使用权出让金的；

% U4 Z0 [" L7 _3 W) i% K　　（三）司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
, S" _+ Q* R& g! [! [' u$ K
　　（四）依法收回土地使用权的：

　　（五）共有房地产，未经其他共有人书面同意的：
: l$ D# a  D; E% I+ e$ ~
+ N9 m" [, w4 f2 c, r: r( E　　（六）权属有争议的；
+ o  V: g! a. j: D4 q
　　（七）未依法登记领取房屋权属证书的；
4 f3 D* V& I# l3 C& q6 _7 ?
　　（八）设定抵押，未经抵押权人同意的；
/ h1 T/ v+ [9 t1 k
　　（九）已经公告拆迁的：
! d! x$ i# e, M/ b' x$ A( ^
　　（十）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

　　三、房地产转让合同
8 F& ]! r! t1 v# n: T1 E  Q# U% t
　　房地产转让合同应当载明下列主要内容：
0 i, ?* u; r2 u$ c/ a
　　（一）双方当事人的姓名或者名称、住所；

　　（二）房地产坐落位置、面积、四至界限；

1 N6 M' A8 ~( J: [  D　　（三）土地使用权取得方式及年限，剩余年限；

　　（四）房地产的用途或使用性质；

　　（五）成交价格及支付方式；
- A% D" J  Y% K/ B: c+ L
　　（六）房地产交割时问；

　　（七）违约责任及处理争议的方式：
# k+ ^! [1 r0 [7 N- {3 H- t' O
　　（八）双方约定的其他事项。
& v4 Y6 x5 G6 B  `( |
　　实际运作中，有关管理部门制订了房地产转让合示范文本，可供转受让双方使用或参考。

　　四、房地产转让登记需提供的材料
; }( d& M8 t( b5 G3 h
　　（一）己取得房屋所有权证非住宅房屋买卖登记(单位与单位之间房屋买卖)
% i. ]- }8 Z: a- A6 G2 E
　　买卖双方须提供：
0 n3 w5 E3 R# C+ r1 U* z* _. v* e
# N4 h, H! d* G1 s' q+ s( h; y, M/ J　　1.营业执照(原件、复印件各1份)

　　2.买卖双方签定的合同或协议l份(内容可采用民间协议或房地产交易市场印发的制式房地产买卖契约，如有其他条款，甲乙双方另增补)
6 i3 `& {& A+ K7 ~$ F2 p
　　3.地产权属转移登记申请书1份（用钢笔填写，申请人盖公章）
1 U7 P- z" W  _! a3 |( g3 j
　　4.卖方上级主管部门批复文件或职代会、董事签字，公司章程（内容要点：同意将房屋出售给买方等）
6 |3 ^" O% Q0 F5 Y, d  Q+ Z( I  s
　　5.卖方房屋所有权证
! i7 L3 s) y5 q2 ]. E' e
　　6.单位授权委托书，被委托人本人到场携带身份证（原件、复印件各1份）
% r( O! `6 j" E9 y; h; e
# P; y/ p3 s6 K8 I2 s　　（二）已取得房屋所有权证非住宅房屋买卖登记（单位与个人之间房屋买卖）

　　买卖双方须提供的证件：

　　1.交易双方当事人须同时到场，当事人委托人人代办时须出具公证委托书

　　2.卖方（单位）须提供：
4 r; T5 I' i* p& `
　　（1）单位上级主管部门批复文件或职代会、董事会决议各股东、董事签字、公司章程（内容要点：同意将房屋出售给买方）

+ A3 L2 s2 T- A# ^" A! z　　（2）房屋所有权证（原件）

　　（3）单位营业执照（原件、复印件各1份）
4 @! _& z+ U& {
# T7 x& g2 J/ g& g* ?6 j　　（4）单位法人证明及授权委托书，受委托人身份证（原件、复印件各1份）
( N& {7 q/ |: M8 H! t3 K2 U/ \
( u% }8 l0 n7 R: U3 n　　3.买方（个人）须提供：
1 a8 l5 G! J  K
　　（1）身份证（原件、复印件各1份）
- ^  @+ n0 ^9 O0 S) N) ^
; b3 N  x2 \& I. i: L8 v　　（2）印章（正楷字）
0 a; X9 m; Q; n1 a
1 e/ ~( z; t9 Q. j  A# t　　4.买卖双方须提供：

+ g3 f: v1 C' _% ]　　（1）房地产权属转移登记申请书1份（用钢笔填写，申请人签字盖章）
) l& ?* u, i0 ~; c6 A1 R0 x0 q" d
1 v6 i. h: K7 ^( r7 t　　（2）买卖双方签订的合同或协议1份（内容可采用民间协议或房地产交易市场发的制式房地产买卖契约，如有其他条款，甲乙双方另增补）

　　（三）已取得房屋所有权证住宅房屋买卖登记买卖双方须提供的证件；

　　1.交易双方当事人及卖方配偶须同时到场，当事人委托他人代办须出具公证委托书
$ j3 J* R9 |' s& V- O
　　2.买卖双方及卖方配偶身份证（原件、复印件各1份），印章（正楷字）
* Q+ {' s5 `4 P, K
  Q4 E# k, U  g9 v3 }　　3.卖方户口本（原件、复印件各1份）注：户口不在一起，须出示结婚证，未婚须经单位或户口所在街道办事处开具证明
; B: G& C, R8 e  }5 I" G
　　4.房地产权属转移登记申请书1份（用钢笔填写，申请人签章）
8 I; m( G* P; g' P* M/ q0 E
; W/ |; ~: s9 z+ @; ]* S　　5.《房屋所有权证》（原件）
! @. z; |2 z+ r1 U$ N
　　6.买卖双方签订的合同或协议1份
+ P1 J/ T5 z2 j0 R4 _7 {" N  R. @: h) f
8 D  q! G0 P8 u  V/ N0 Y/ v　　（四）已取得房屋所有权证住宅房屋赠与登记

5 I, r2 R0 m7 w　　赠与双方须提供的证件：
$ X* I8 w+ Z' @; H- H' t7 y
- v! j' D  S1 Z8 N' F5 x　　1.赠与双方当事人及赠方配偶须同时到场，当事人委托他人代办须出具公证委托书
/ O  k4 @0 Y: Y, u' C4 j
! f# P+ t& U& ^: e+ l5 I9 R　　2.赠与双方及赠方配偶身份证（原件、复印件各1份）、印章（正楷字）

　　3.赠方户口本（原件、复印件各1份）注：户口不在一起，须出示结婚证，未婚须经单位或户口所在街道办事处开具证明

: Z. U& ]. G9 k. I% P# t　　4.地产权属转移登记申请书1份（用钢笔填写，申请人签章）
  Y- m& i/ t% u. J. w! I+ F- B
5 u9 R* B# d/ }& ?+ S　　5.《房屋所有权证》（原件）
$ y$ T& M. J0 \- ~: w% L- z
　　6.赠与双方签订的民间协议1份

+ t9 V- h$ {8 u# L) E9 d4 Z　　（五）已取得房屋所有权证非住宅房屋赠与登记（个人与个人之间房屋赠与）
9 G0 |6 k. Q7 l4 S
$ u! P6 U- E( K1 H　　赠与双方须提供的证件：
; Y" E8 @0 _# S) A- G, ^7 I8 A
: P8 ~' p6 w% o/ B' }0 C2 \) t  Z1 ]　　1. 赠与双方当事人及赠方配偶须同时到场，当事人委托他人代办须出具公证委托书

　　2.赠方须提供：

! w+ [; d( ?: K  ?( c　　（1）本人及配偶身份证（原件、复印件各1份）
, p& q+ V; ^/ Z
% n. n9 K* D6 d1 u3 X　　（2）户口本（原件、复印件各1份）注：户口不在一起，须出示结婚证，未婚须经单位或户口所在街道办事处开具证明
0 m& P$ Y2 q# Q) k
: y8 f0 I2 l8 w3 c+ @' @5 c　　（3）印章（正楷字）
- \( r6 r  K& T) V* l
5 K* J# D. Y" A% H　　（4）《房屋所有权证》（原件）
  T0 u7 G# M' u9 b) @" \9 r8 X7 m( I
9 [5 k! J7 a5 x6 H* x　　3.受赠方须提供：
7 V# x! T: C1 Y7 E; g4 D
" K/ I! A; C& r1 _' Y$ m& G　　（1）身份证（原件、复印件各1份）
$ `. Q4 F$ K+ q3 L1 s
- U9 `& b/ X% ~! R* y　　（2）印章（正楷字）
, c0 M( c% h$ D1 k7 [5 }, q
) t& z) B( K% Q: ^9 g7 f3 n　　4.赠与双方提供：

# ?/ S: [0 F  R0 j7 f  E　　（1）房地产权属转移登记申请书1份（用钢笔填写，申请人签章）

　　（2）双方签订赠与协议2份（内容采用民间协议）

　　五、房地产转让过户程序
- F& B9 S: r# M
6 |- e4 A! a( p& z& Y; t$ V　　房地产转让应当按照下列程序办理
$ k' P5 ~1 Q" k* c4 _% `2 O
8 X- \9 L& |- r% ~# N$ l　　（一）转让当事人签订书面转让合同；

　　（二）转让当事人在转让台同签订后30日内持需要提供的材料到房地产所在地的房地产交易机构提出过户申请；
. K' I. C, @: l( C) }; t* |
　　（三）房地产交易机构审查提供的材料是否齐全，所转让的房地产是否被禁止或限制转移；

0 x, z. [8 _' @4 K# h4 `4 r$ [　　（四）房地产交易管理机构派员现场查勘，进行程序性评估，核实成交价格，程序性评估价格与转让申报价格不符的，按评估价收取税费；
2 E7 W; [) B+ Z$ p7 Z7 B1 R8 _
　　（五）转让当事人按规定缴纳有关税费；
% g4 f' ^& i. F: L# |
　　（六）房地严交易机构办理过户登记后，移交权属登记机构办理房屋所有权转移登记，换发房屋所有权证。