二手房买卖典型案例分析

王希胜律师

No 1：房内命案被隐瞒，购买凶宅惹争端
. \7 \6 K- |! v案情简介：吴女士购买了套二手房，谁知入住不久后即得知该幢房屋内曾经发生过命案。吴女士遂与卖主交涉要求解除双方的买卖合同，遭卖主拒绝后吴女士将其告上了法院，经法院调解，卖主支付给吴女士五万元的补偿款。
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5 l3 j  X' \2 E2 r+ R* B律师提醒：按照我国的民俗，所售房屋内发生命案一事将足以影响购房人是否购买该房屋，然即使卖主在出售时刻意隐瞒事实并将房屋售出，买主一旦知道此事，仍会与卖主产生争议，同时卖主的行为也涉嫌欺诈，可能导致其与买主签订的合同无效。

No 2：为避税费不过户，政策有变起冲突
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* }6 A! n4 t0 A$ N6 A$ n案情简介：李女士与王先生签订了二手房买卖合同，双方约定两年后再办理过户手续。谁知不久后国家有关政策发生变化，若两年后过户，李女士作为卖主是得不偿失，李女士遂要求王先生立即办理过户，不料王先生因李女士未答应其降价的要求而坚持两年后再过户，为此二人发生了冲突并闹到法院，最终双方达成了调解协议，办理了产权过户手续。
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" l# z9 f( D* o- q# H* H/ j1 I律师提醒：在二手房买卖中，对于有关税费的交纳，国家及地方有关政策法规通常已作规定，但买卖双方往往还会对此作特别约定以试图规避税费。然一旦有关政策发生变化，这些约定不仅无法起到规避税费的作用，还会成为买卖双方争议的导火索。

No 3：户籍政策要了解，否则买房难落户
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2 y3 a# ~- D; F. [  G案情简介：外地来宁的王先生经过努力小有积蓄，准备购房后将全家户口从外地迁入南京。为此，王先生在合同中约定，卖主在签约后立即办理户口迁移手续，后卖主将自家户口从该房中迁出，然而当王先生到户籍管理部门准备办理落户手续时却被告知，一年前卖主一家已办理了外地来宁的落户手续，按规定现在不得再办理落户手续，王先生极其恼怒，遂要求卖主赔偿其损失，并将卖主告上了法院。近日，法院判决卖主承担违约责任，但王先生落户南京的愿望一时仍难以实现。
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; ^8 z( B$ a% s8 u& E" G; F律师提醒：根据有关规定，各地购买二手房入户的条件各不相同，比如在南京市购买二手房落户的条件包括成套二手房面积要在60平方米以上；每套房屋五年内只能享受一次购房落户政策；买主应在原户主户口迁出后方可办理落户手续。以上条件若不具备，就难以办妥户口迁入手续。
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No 4：“霸王条款”不合法，中介起诉被驳回
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案情简介：杨小姐与某中介公司签订了一份协议，约定由中介公司作为居间人将一套房屋介绍给杨小姐。协议还约定，若买卖合同未能签订，杨小姐应向中介公司支付违约金，此后由于种种原因买卖合同并没有签成，中介公司遂诉至法院要求杨小姐按约定支付违约金，但法院最终驳回了中介公司的诉讼请求。

+ A8 f( j5 @* n5 h6 f律师提醒：根据我国《合同法》规定，居间人未促成合同成立的，仅可要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。因此中介公司向杨小姐主张违约金的请求没有法律依据。

No 5：买房误信黑中介，房财两空无人赔
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# A5 G4 N# S/ B: O案情简介：徐先生在一所“房屋信息咨询中心”王主任的介绍下与一卖主签订了二手房买卖合同，按约定徐先生支付了首付款。谁知不久后王主任即不知去向，而卖主同时也消失的无影无踪，徐先生发觉他已上当受骗，无奈之下只得报警。
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律师提醒：目前二手房中介市场良莠不齐，很多所谓的“中介公司”其实并没有相应的资质，而是仅仅挂着“信息咨询中心”的牌子以号称介绍低价房源吸引客户，但实际上其并没有什么房源，也无法履行与购房者签订的合同，与其签约的结果通常就是上当受骗，因此在选择二手房中介时最好还是选择那些正规的中介公司。
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No 6：房屋权利有瑕疵，买房愿望险落空
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  i5 P0 J$ U4 r- S案情简介：武先生购买了一套房屋，然而入住后不久，卖主妻子就要求解除卖主与武先生签订的合同，理由是该房系其夫妻共同财产，她对卖房一无所知，因此卖主与武先生签订的合同无效。后法院审理查明，卖主妻子理应明知卖主将房屋出售一事，最终法院驳回了卖主妻子的诉讼请求。

律师提醒：根据我国《婚姻法》规定，夫妻一方未经另一方同意，不得擅自处分夫妻共同财产。因此在购买二手房时，购房人应注意卖主是否已婚，该房屋是否属于夫妻共同财产。

1 \  e- D, E/ N% MNo 7：没有通知租赁人，出售房屋起波折

; M) ^, O- q8 h8 n2 a9 K- O- {案情简介：张先生有套房屋一直出租，最近打算将其出售。经介绍张先生找到了一位买主，双方签订了合同，张先生遂通知承租人租赁期满后不再续约，谁知承租人表示他也有意购买该房，而张先生未通知他就和第三人签约无效，声称要向法院起诉。最终经律师斡旋，张先生与承租人达成了调解协议，张先生返还其三个月的租金，承租人放弃优先购买权。
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* E" i5 s* F  s& T/ y7 K律师提醒：根据我国《合同法》规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，因此若有意出售的房屋先前已经出租，则应在出售前通知承租人，以免横生波折。
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No 8：合同约定不明确，买方毁约引纠纷

0 H" c9 m6 \4 h+ w0 G案情简介：杨女士与刘先生签订了一份二手房买卖合同，将自己的一套房屋卖给刘先生，双方约定杨女士办理银行解押手续时刘先生支付首付款。不料在签约后刘先生通知杨女士想解除合同，杨女士遂没收了刘先生支付的定金。然不久后她收到了刘先生的律师函，函中称刘先生已准备好首付款，但杨女士却没有去银行办理解押手续，因此是杨女士违约要求杨女士返还定金，而后刘先生向法院起诉，现法院一审判决驳回刘先生的诉讼请求。
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) N& G, l  `9 S律师提醒：在二手房买卖中常会涉及买卖双方各自所要履行的义务，诸如买方支付首付款，卖方办理银行解押手续，买方付清房款，卖方办理产权过户手续等，在合同中应明确各自义务履行的先后顺序，以便出现纠纷时确定责任。

No 9：买卖未通知物业，出现问题难维修
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案情简介：吴先生购买了一套二手商品房，谁知入住后发现屋顶漏水，吴先生与物业联系要求维修，结果被告知在原房主未到场的情况下物业不愿进行维修，吴先生与原房主联系，却得知其已出国。吴先生只得聘请律师与物业公司进行交涉后方就维修问题达成一致。

律师提醒：若购买的二手房原系商品房，在合同中应约定卖主须将有关房产转移情况告知开发商及小区物业，以便房屋出现问题时联系维修。
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5 J1 [( N/ j# L! d' Z4 xNo 10：房屋情况未约定，恶意交房吃官司
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5 w( e+ W/ E% P/ P) @% B案情简介：张小姐购买了一套二手房，谁知收房时却发门窗均不翼而飞。在与卖主联系后得知门窗是卖主拿走的，卖主称按约定他只将房屋交付给张小姐即可。张小姐将卖主告上法院，法院经审理认为卖主的做法违背诚实信用原则，属于对合同的恶意履行，判决其赔偿损失。
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律师提醒：在二手房中介买卖合同中，对于房屋的格局、装修以及与房屋配套使用的附属设施等情况应约定清楚，以免在合同履行过程中发生纠纷。