房屋共用面积分摊问题咨询？

lp201202

尊敬的大律师：
您好！一年前我购买了我们当地某小区一套住房，交清房款后开发商按约交付了房屋并及时办理了房屋“两证”，当时我们购房时，是因为开发商在宣传资料中注明小区内设计有地下停车场，我们才购买了该小区的住房。且在合同中的公用面积组成中也注明了包括地下停车场面积，但合同分摊面积中未计算地下停车场面积，即同一份合同中的同一页注明的两个数值就相互矛盾，当时我们整个小区的业主都未发现此问题（开发商当时可能也未发现该处错误，后来称是销售人员填写错误），合同中我们还和开发商共同约定了“按产权登记面积结算购房款，多退少补”。产权登记部门也是依据这份有错误的合同给我们办理的产权证书。按房产证上注明的公用分摊面积，可以非常明确的计算出地下停车场面积并未计入共摊面积，现在开发商以地下停车场面积未计入共摊面积为由，获得了有关部们的销售许可，将地下停车场分割成一个个的车位对外销售，且每个车位的售价都非常昂贵。还通过小区物业张帖通知称：在规定的期限内优先销售给我们小区的业主，超过规定期限就将多余的车位销售给相邻小区的业主。因相邻小区未设计车位，所以相邻小区的业主非常想购买我们小区的车位，再贵他们都愿意买。可怜我们这些工薪阶层，现在我们没车，车位好象对我们影响不大，可若干年后我们肯定要购买私家车的，如果我们小区的车位全卖光了，等我们买车时根本就没地方停放了。而且我们找开发商理论时，开发商“说他们是合法销售，我们不买他们就卖给别人”，这让我们非常着急。
请问大律师：
1、我们能否以合同中的公用面积组成中注明了包括地下停车场面积为由，阻止开发商销售车位？
2、如果不行，我们能否要求开发商按当时我们购房时的价格将车位卖给我们？
3、能否以“开发商的宣传资料中注明小区内设计有地下停车场供我们停车，诱导我们购买该处房屋”为由告他欺诈。
4、能否以“同一份合同中的同一页注明的两个数值相互矛盾”为由，追究开发商未明确告知的责任？
5、开发商称“销售人员填写错误的说法”在法律上是否成立，应承担哪些法律责任？
6、如果以上都不成立，是否开发商销售行为就是完全合法，他们难到就没有一点过错吗？我们又该怎么办呢？
请大律师指点指点，先谢了！！！

lp201202

如果这样的事发生在大连的话,请大律师给点建议.
我们这的好律师要价高,一般的律师咨询说:开发商的销售行为基本无过错,我们如果起诉的话赢的把握很小,听得我们非常没信心,但我们又总觉得我们被欺骗了.

tea001

你提的问题挺难．按照物权法草案规定摊入公用面积的停车场所有权归全体业主所有．但目前物权法还没有通过．现在只能按合同约定办理．

lp201202

钟律师：
      您好！非常感谢您的回复！我们也知道物权法草案规定摊入公用面积的停车场所有权归全体业主所有，但就是开发商在合同中虽然注明的地下停车场面积属公用面积，但实际并没有计算入公摊面积分摊。我们想以地下停车场为小区的配套设施，是开发商必须投资建设的，且当初开发商的宣传资料中也注明设计有地下停车场为由，告开发商销售欺诈？我们都是些工薪阶层，车位价格今后还会涨，如果我们小区车位一旦销售完，我们今后根本无位停车。请给我们指条方向？谢谢！

tea001

你可以考虑以合同欺诈为由,要求退房并赔偿损失起诉开发商.

lp201202

我们下午又与开发商接触了，开发商拿出测绘报告证明地下车库面积未计入公用分摊，他们拥有合法产权，且拥有销售许可证就是合法销售，他们也是按当初宣传资料中注明的建造了地下停车场，只是地下停车场为有偿使用并非无偿使用。他们还是声明同等条件下优先销售给我们。
我们当地律师说赢的可能性很小，这让我们很为难，到底要不要起诉？

tea001

你把合同该内容展示我再帮你把握一下,你看好吗!

徐立新律师

1、就大连本地而言，根据辽宁省人民代表大会常务委员会公告29号文件的规定“城市住宅区内的自行车棚、停车场等共用设施设备和共用场地，已摊入房屋销售面积的，属业主共有，任何单位和个人不得擅自占用、出售和从事经营活动。”因此车位是否纳入房屋销售面积对本案的影响非常巨大；
2、根据《物权法草案》的规定“会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。”
3、由于开发商与业主签订的商品房买卖合同中，已经约定了公用面积包括地下停车场面积，因此，作为业主有权主张开发商履行合同，把车位面积按照合同约定的价格计入到公摊面积中。
4、因此，结合合同法、民法通则、房地产等相关法律，无论在法律的规定上，还是在法理上都能找到依据，作为业主的代理律师可以综合考虑为业主进行全方位的策划。
5、主张车位需要全体业主的参与，因此实际上很困难，同时也需要可能产生的败诉风险。