大连经济技术开发区国有土地有偿使用办法

王希胜律师

第一章 总则
    第一条 为合理利用土地资源，加强国有土地有偿使用管理，规范国有土地有偿使用行为，培育和规范土地市场, 保护有关当事人的合法权益，促进经济发展和城市建设，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和国家有关法律、法规, 结合大连经济技术开发区(以下简称开发区)实际, 制定本办法。
" e" d4 E) n5 @8 G    第二条 开发区管辖范围内以有偿方式取得国有土地使用权,或对取得的国有土地使用权进行转让、出租、抵押, 适用本办法。
    本办法所称国有土地有偿使用，包括国有土地使用权出让和国有土地租赁。
    第三条 开发区管辖范围内国有土地由开发区国土资源和房屋局统一管理,并负责开发区管辖区内国有土地收购、储备、出让、转让的管理及农民集体所有土地的征收、农地转用和耕地占补平衡工作。
6 [6 |; C6 V3 b3 B6 a9 p    第四条 除法律规定可以采取行政划拨方式取得用地外, 其他国有土地必须依法以有偿方式取得。
    符合城市规划要求的各类用地有偿使用时，应首先考虑采用出让方式。
    第五条 国有土地使用权出让和国有土地租赁均应在土地有形市场内进行。
* H2 ~' N8 e: G2 x' p* q* m1 T6 R    第六条 土地市场管理的核心内容为经营性土地供应计划管理、经营性土地公开交易管理和土地使用权价格管理。
    依法建立健全建设用地供应总量控制、城市建设用地集中供应、土地使用权公开交易、基准地价定期更新和公布、土地登记可查询和集体决策等规范土地市场运行的六项制度。
    第七条 土地交易应当遵循公平、公正、公开原则, 商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。
# P- G' q, f! X$ d0 r+ v# o+ J    前款规定以外用途的土地供应计划公布后, 同一宗地有两个以上意向用地者的, 也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。
5 C2 B' R8 R2 \' {    第八条 土地交易应当遵守本办法的规定。违反本办法规定和土地交易规则的土地交易无效, 并依法追究有关人员的责任。
  _( ^  G" f5 z4 A7 J    第九条 土地行政主管部门工作人员在土地有偿使用工作中, 接受贿赂、泄露秘密、玩忽职守、营私舞弊的, 追究有关人员的责任, 给予纪律处分；涉嫌犯罪的, 移送司法机关处理。
: Q6 b7 X8 I/ c8 C7 b- j9 h　　第二章　机构和职能
* r% [+ `! e1 f: {    第十条 大连经济技术开发区设立土地管理领导小组， 用地领导小组对国有土地资产管理的重大问题进行决策, 主要职责为:
2 F9 v1 _0 W" A. j7 {/ Q    (一) 审议土地资产管理的重大政策、措施；
8 K( D2 J6 P) s3 ^9 W    (二) 审议土地收购储备计划；
    (三) 审议经营性土地年度供应计划；
: G1 U9 O. A. ]& b8 d" s* Q    (四) 审议基准地价、标定地价和地价修正体系的调整方案；
    (五) 审议重大出让项目的土地出让方案；
1 W2 R$ B1 i8 I+ B, o6 x: X    (六) 审议以地融资等土地资本化运作方案；
, U! ~+ q/ J' G/ x    (七) 审议开发区土地资产管理年度工作报告和政府土地收益及资产负债情况；
　  (八) 审议提交的其他有关事项。
8 P4 H9 f) ^/ C0 j' \5 F3 ^, L! W第三章　土地收购储备整理
　　第十一条　大连开发区实行土地收购储备制度。
2 E5 h% d( R+ I! X) G+ L    本办法所称土地收购储备，是指土地收购储备机构将列入土地收购储备计划的土地实施收购、收回、征收，实施前期开发整理并予以储存的行为。
　　第十二条　土地收购补偿标准按照以下原则确定：
　　国有土地按照现状土地使用性质评估确定收购补偿标准，集体土地按照《中华人民共和国土地管理法》的有关规定确定征地补偿标准。城市居民房屋的拆迁按照《大连开发区房屋拆迁管理规定》确定补偿标准。
& a2 s, X# G2 a& Y0 r( f" b　　第十三条　土地使用者对所使用的行政划拨土地不得自行交易或改变土地用途，确需转移土地使用权或改变土地用途的，由大连开发区土地收购储备机构统一按现状用途收购储备，依据城市规划进行整理后，经土地有形市场实施出让。
" |8 q/ j$ g, z: h% H第四章 地价和出让金
3 `( w0 Z' y0 T+ h　　第十四条　开发区管辖区内的区域基准地价、标定地价和地价修正体系由开发区国土资源和房屋局制定，经批准后公布。
　　基准地价和标定地价按商业金融业用地、工业仓储用地、居住用地、交通用地、养殖种植业用地等土地用途确定。
　　第十五条 土地使用权出让金由三部分组成，即土地补偿费、市政基础设施配套费和政府净收益。任何部门和个人不得擅自减免土地出让金。
* [3 M3 g& b# [. Z, K6 T+ X7 z　　第十六条　现土地使用者需对正在使用的原划拨土地申请出让手续，且不转移土地使用权，不改变土地用途的项目，经批准，土地出让金政府净收益额按不低于评估确认地价的40% 收取。
    第十七条　招标标底和拍卖、挂牌的底价，在招标拍卖挂牌出让活动结束之前必须保密。
　　第十八条　在本单位行政划拨用地上自建(包括新建、扩建、改建)经营性项目或改变土地用途用于经营性项目的，须按照规定办理土地有偿使用手续。
- ?3 {+ B2 F* ?0 w$ E3 K/ U( v　　第十九条　以竞买方式取得的土地使用权，买受人不得擅自对竞买文件中约定的土地使用条件进行修改。
　　第二十条　经规划部门批准，确需改变土地使用权出让合同约定的土地用途或增加建筑面积的，应当将有关变动情况公示 20 天。在公示期内如无竞买申请的, 应重新签订土地使用权出让合同或签订补充合同，相应调整土地使用权出让金；如有竞买申请的，应重新进行公开出让。
第五章　国有土地租赁
    第二十一条　国有土地租赁是国有土地有偿使用的一种形式，是对出让方式的补充。
    凡经营性房地产开发用地必须以出让方式取得，不得租赁。
& o: z0 Q" R2 I2 R    第二十二条 国有土地租赁的期限应与企业经营期限一致，但最长不得超过法律规定同类用途土地出让的最高年限。租金标准随基准地价的调整而调整。
* O6 E" q) C! M9 ?9 P8 d" N第六章 土地使用权转让、出租和抵押
    第二十三条 下列土地使用权，不得转让：
    (一) 以出让方式取得的土地使用权，未按合同约定支付全部土地使用权出让金的, 未取得土地使用证或未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的；
" f6 |& d$ l7 ]/ V8 F. Y' V    (二) 以划拨方式取得的土地使用权；
    (三) 未依法登记取得土地使用证或虽依法登记但土地权属、用途等已发生变更、未依法进行相应的变更登记的；
    (四) 法律、法规规定禁止转让的其他情形。
$ [! l: T7 \7 u4 k1 Y: R    第二十四条　通过有偿使用方式取得土地使用权的使用者可以按合同约定，将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物出租给承租人使用。
    第二十五条　行政划拨土地经相关部门批准，补办土地使用权出让手续，补交土地使用权出让金后方可转让、出租。
    第二十六条　以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押；以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。无地上物的划拨土地使用权，不允许设定抵押权。
2 J. E& `- I5 n    第二十七条　处分设定抵押权的划拨土地使用权，须在市场内公开拍卖，将拍卖所得的价款优先缴纳土地使用权出让金，剩余款项依法处理。
7 i2 h" a4 T8 V- i; c第七章　闲置土地和土地使用权终止
    第二十八条　禁止任何单位和个人以计划、规划、土地、建设等有关批准文件圈占土地。对取得上述批准文件的建设项目，必须在规定期限办理有关规划、用地、建设手续并进行开发建设；否则，原批准文件依法废止。
    第二十九条　闲置土地是指土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的建设用地。
    第三十条　具有下列情形之一的，也可以认定为闲置土地：
    (一)国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发建设日期，自国有土地有偿使用合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起满 1 年未动工开发建设的；
    (二) 已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足三分之一或者已投资额占投资总额不足 25% 且未经批准中止开发建设连续满１年的；
& W! V2 t5 [/ e: V" o# @. f7 R    (三) 法律、法规规定的其他情形。
0 x7 _6 M5 E  y# r) K* i    第三十一条　土地行政主管部门对其认定的闲置土地，应当通知土地使用权人。闲置土地依法设立抵押权的，还应通知抵押权人，拟订处置方案。处置方案经批准后，由土地行政主管部门组织实施。
    第三十二条　有下列情形之一的，土地使用权终止：
8 k/ r, `6 G6 T    (一) 土地使用权出让合同规定的年期届满；
. H' O: x0 d1 a0 z    (二) 土地使用者死亡而无合法继承人；
$ V' @3 t9 e6 s  W. A. O/ d  X    (三) 超过出让合同约定动工开发日期满2年未动工，收回土地使用权；
/ p6 F% K  |, j3 J5 \+ `! @    (四) 政府根据社会公共利益的需要提前收回土地使用权；
; m! T6 j3 r0 r    (五) 法律、法规规定的其他情形。
" K' ?8 w4 a& |$ }$ ~2 ?    第三十三条　出现前条第 (一)、(二)、(三) 项规定的情形，土地使用权由政府无偿收回，法律、法规另有规定的除外。
    第三十四条　土地使用权年期届满，土地使用者需继续使用该宗土地的，应提前六个月向土地行政主管部门提出申请。土地行政主管部门应自接到申请之日起一个月内 , 按下列原则做出是否准予继续使用的答复：
  H4 U( A5 Z& j    (一) 土地使用者申请的土地用途不符合当时城市规划要求的，土地使用者的申请不予批准；
3 ]- b# C3 q6 h9 l7 U    (二) 土地使用者申请的土地用途符合当时城市规划要求的，可以准予继续使用。
0 ?- [$ ^' K, O; \1 e    准予土地使用者继续使用土地的，土地使用者应自接到土地行政主管部门批准文件之日起15日内与土地行政主管部门重新签订出让合同，支付土地使用权出让金，并办理登记手续。
2 R6 c, @6 R' T3 n/ p) s3 g4 r; t第八章　附则
    第三十五条　本办法施行前有关部门发布的有关规定与本办法不一致的，以本办法为准。
    第三十六条　本办法自发布之日起施行。


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