审理房地产中介涉诉案的几个法律问题

王希胜律师

刘长江  


  　房地产中介是国内房地产市场起步较晚的新兴行业，因相关法律、法规滞后，缺乏法定的信息主渠道，从业人员素质较低等因素，房地产中介公司（以下简称中介公司）之间无序竞争、违规操作的现象层出不穷，导致相关纠纷案件迅速攀升。本文试从分析该类案件审理中凸现的法律问题入手，研究处理方法和对策。
3 k" {- I' \+ a1 ?; n1 x  　一、中介公司是否当然取得房屋产权人的授权

7 g0 i& z# g% B' V) T) Q! z% J  　在经济利益的驱动下，中介公司往往在未取得产权人转让授权的情况下便与买方签订《委托购买合同》，进而产生纠纷。中介公司的行为是否具有合法性？该行为能否认定为欺诈？相对人是否构成重大误解？笔者认为，由于现行法律、法规并没有强制规定中介公司必须在已取得房源的情况下方能接受买房人的委托，因此除合同另有约定外，其与买房人的订约行为不构成欺诈。但如买房人有理由认为中介公司已取得房源，进而签订《委托购房合同》的行为，应认定为重大误解，其主张撤销合同的诉讼请求，应得到支持。
8 D8 V; {  K* g' z5 _* Y  e
  　二、中介公司“吃差价”合同效力的认定、处理
0 c; ?' O6 G5 n
  　实践中，中介公司往往采取分别与交易双方约定交易条件，在交易条件存在差价后，通过分别与交易双方签订合同的方法，赚取差价。建设部日前发布的《中国房地产经纪执业规则》（2007年1月1日实施）明令禁止房地产中介吃差价，由此产生中介公司所订立合同的效力问题，是否能够依据部委规章认定合同为无效合同？认定合同无效是否有违交易双方的真实意思表示？笔者认为，由于部门规章不能作为认定合同无效的依据，为维护交易安全，可以在认可合同效力的前提下，参照合同法第四百一十八条之规定，中介公司高于委托人指定的价格卖出或者低于委托人指定的价格买入的，可以按照约定增加报酬。没有约定或者约定不明确，该利益属于委托人（出卖人、出租人）。

  　三、因压低房价款所订“阴阳合同”的认定、处理
% v1 f' Z8 W1 M  v# L
, r; B( U# U4 G) F( `: \' `  　为迎合购买方偷税心理并赚取利润，中介公司往往诱导交易双方订立压低房产交易价格的“阴阳合同”，隐瞒真实交易价格。根据法律规定，恶意串通损害国家、集体或者第三人利益的民事行为无效，然而中介公司与交易双方签订的合同是否一概认定无效？笔者认为，在能够查明双方真实交易价格的情形下，不应简单以恶意串通、损害国家利益为由认定双方所签订的合同无效，但应向工商、税务等部门发出建议函，建议相关部门追缴偷逃税款或采取相关行政措施。

  I% {0 G. Z6 [) W% ^+ v& W  　四、中介公司审查义务及担保责任的认定

# h* q9 D1 H7 ]. O6 c4 m  　实践中，中介公司往往承担着审查产权人处分权、购房人（承租人）履约能力、代收代转定金、代收预付款、代办贷款等义务，而这些义务对维护交易双方的利益至关重要。由于中介公司的过错，导致交易一方遭受损失，中介公司是否应当承担责任？笔者认为，虽然中介公司履行审查产权人处分权、购房人履约能力等义务具有居间性质，但委托人系基于对中介公司的信任进而与相对人进行交易，如无处分权人擅自转让他人房产、购房人无购买能力导致合同无效或不能履行，甚至遭受重大损失，中介公司应承担违约责任或适当比例的损害赔偿责任。
4 j0 B  D" u. f$ n2 L" R
# [. l7 n+ q# n7 G' S0 I  　五、《委托购房合同》定金的担保认定
9 @6 _8 c# C; A9 H
  　根据与买房人所签订的《委托购房合同》，中介公司往往收取一定的定金，该定金担保的是《委托购房合同》还是将来签订的《房屋买卖合同》？笔者认为，一般情况下，该合同约定的定金担保的是《房屋买卖合同》的履行，理由是：其一，《委托购房合同》约定的代理服务费同定金的数额相当，认定为该合同的定金不符合担保法关于定金数额不得超过主合同标的额20％的规定；其二，如购房人承担定金责任则其与合同通常约定的中介公司承担赔偿直接损失（银行同期贷款利息）责任相比显失公平；其三，中介公司代产权人收受定金成为行业惯例；其四，合同中往往同时有定金冲抵预付款的约定。
- v$ V' L8 R; a5 o
  　六、格式条款的适用问题
8 j7 q- |9 }7 _
  　中介公司涉诉案件中，有部分纠纷发生在对合同条款内容的理解上，当事人与中介公司所签订的合同条款能否认定为格式条款？相关规则在该类合同中有多大的适用空间？笔者认为，为保护委托人利益，不应排斥格式条款及相关规则在该类合同中的适用，但应严格把握，既不能因为中介公司在房地产交易市场中发挥着重要作用而对其另眼相看，也不能因为委托人所谓“弱视地位”而无原则、甚至刻意的保护。

  　七、买卖双方违反“诚实信用原则”私下交易行为的认定、处理

  　为应对中介市场严峻的竞争形势、实现经济利益最大化，中介公司往往采取免费登记房源信息的措施，而卖方则尽可能的在多家中介公司发布信息，导致买卖双方违反诚信原则私下交易的情况时有发生，同时隐蔽性极大。如何认定私下交易行为进而追究买卖双方的责任？笔者认为，主要应从相关证据入手，通过审查买卖双方是否与其他中介公司订有委托合同，同时交纳了代理费用，是否存在私自泄露房源信息等进行认定，如果买卖双方因中介公司的协助而进行了接洽，但不能佐以证据对交易的过程作出其他合理解释，应认定存在私下交易行为。