大连市住房建设规划(2006—2010)

王希胜律师

大连市人民政府2006年9月

. o9 @$ l) s- y    第一章 总 则
    第一条  为制定科学的房地产政策，保障基本住房消费需求，引导房地产市场健康稳定发展提供重要依据；为相应的城市管理部门制定住宅用地储备计划、土地年度供应计划、经济适用住房发展规划等提供框架性指标依据，制定本规划。
    第二条  本规划按照国务院、建设部和大连市房地产调控的相关政策，以《大连市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》、《大连市土地利用总体规划（１９９７年—２０１０年）》、《大连市城市总体规划（２０００年—２０２０年）》为依据，结合由国家统计局大连市城市社会经济调查队负责实施的市内四区居民住房状况及需求调查项目成果进行编制。
" }) |6 Q$ z- `$ B4 L    第三条  本规划是保障城市近期建设规划的重要手段，是对城市近期住房建设进行控制和指导的法定依据。
' l1 V  y, h- \  m    第四条  本规划的规划范围为大连市市内四区，包括中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区（以下简称市内四区）；规划期限为２００６年到２０１０年。
    第五条  在规划期限内，凡在规划区范围内进行的各项住房建设活动，应符合本规划及本规划的年度实施计划；与住房建设相关的各项政策、计划均应与本规划相协调。
0 |* m6 M) J/ P" t. H5 I$ s9 l    第六条　规划的指导思想
    按照贯彻落实科学发展观、创建资源节约与环境友好型城市的要求，紧密围绕国际航运中心的发展目标，全面贯彻国务院关于调整住房供应结构稳定住房价格的文件精神，进一步加强市场引导和调控，调整住房结构，引导合理消费。以保障广大群众基本住房需求为主线，积极稳妥、把握力度、突出重点、区别对待，合理布局、集约用地，用科技进步和制度创新促进大连市房地产业持续稳定健康发展，全面提升居民居住水平和居住环境质量。
    第七条　规划原则
6 _, G/ y' L' t: ~    １．保障和发展相结合。以保障为主线，合理确定住房建设规模和住房结构，在满足当地居民基本住房需求的前提下，逐步改善人们的居住条件。
    ２．统筹与集约。正确处理社会效益、经济效益、生态效益三者关系，根据能源、资源及环境方面的压力设定适宜的住房建设规划目标，正确把握住房建设发展的长远目标与近期利益的关系，科学规划，节约和集约利用土地。
    ３．协调发展。房价水平与居民收入水平相协调；供给与需求要相协调；新增商品住房市场与存量住房市场相协调，满足多层次、多类型的住房需求。
2 F% U2 V4 u1 Q( ]7 A2 O( q    ４．可操作性。以现有政策为依据，在技术上与相关规划或计划相衔接，有各有关部门的广泛参与，使规划更具有现实性和可操作性。
: W; m5 U) T* f/ f    第八条　本规划包括规划文本、附表及图件。
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    第二章  住房建设现状
. X4 V) Y* p/ W3 s0 F: `    第九条　住房规模
% r/ y* l; H- H+ E) D1 ~    市内四区共有住房近８４万套，建筑总面积６０５０万平方米。其中住房套数比例：中山区占１７．３％，西岗区占１５．１％，沙河口区占３２．７％，甘井子区占３４．９％。市内四区“十五”期间年平均新开工商品住宅面积近２９８万平方米，年平均竣工商品住宅面积近２６４万平方米。
9 D6 c" y: Y# Y* n    第十条  居住水平
' [! m! |9 m5 _1 E; m- x# p    市内四区人均建筑面积为２５．５平方米，常住家庭户均建筑面积７２平方米。
３８．４％的家庭拥有５５平方米以下的住房，１８．６％的家庭拥有５５平方米到７０平方米的住房，１８．１％的家庭拥有７０平方米到９０平方米的住房，２４．９％的家庭拥有９０平方米以上的住房。
    ８２．９％的家庭拥有一套产权或使用权的住房，５．２％的家庭拥有两套以上（含两套）产权或使用权的住房，１１．９％的家庭通过租住或借住解决住房。
" l# T; z. L, V" L* q9 C    第十一条　住房保障
% y* P  J9 n- G. \7 K4 m    到２００５年末，通过经济适用住房（含安居房和解困房）的建设解决了近６万户中低收入家庭的住房问题，通过廉租住房政策救助，对２９３５户次“双特困”家庭实施了住房保障。从２００６年１月开始，廉租住房保障制度覆盖面由原来的人均住房使用面积６平方米扩大到８平方米，纳入廉租住房保障制度“双特困”家庭达到１２００户。
# t1 v% P7 R; E% |& S3 d    第十二条  商品住宅交易量
    ２００５年，市内四区商品住宅交易量３０３万平方米。“十五”期间，市内四区商品住宅交易总量１７１５万平方米，年均３４３万平方米。
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    第三章  住房需求
    第十三条  住房需求总量
    根据“十一五”规划确定的人均居住目标，以及实际住房需求调查结果，结合历年住宅新开工面积，预测规划期内，我市住房总需求为１７００－１８００万平方米。
1 }5 R  v7 B8 H1 f; O    第十四条　住房需求结构
8 g+ c6 F( f& o- l    在市内四区有购房需求的家庭中，有６．３％希望购买５５平方米以下住房，２１．８％希望购买５５－７０平方米的住房，有４２．６％希望购买７０－９０平方米的住房，有１９．６％希望购买９０－１２０平方米的住房，有９．７％希望购买１２０平方米以上住房。９０平方米以下需求共占７０．７％。购房需求面积的均值为８４．６平方米。
    第十五条　住房用地需求
9 ?1 q  N( O8 P( B2 L    市内四区“十一五”期间年需用地２６０－２８０公顷，五年共需住房用地控制在１４００公顷之内。

    第四章  住房建设规划目标
    第十六条  规划目标
6 o" q. j; f6 {# R7 w7 F* g# v    到２０１０年达到市内四区人均居住建筑面积为３０平方米的目标。
    第十七条  建设总量
    “十一五”期间，市内四区新增各类住房２０．０７４万套，总建筑面积为１７３１万平方米。
    １．规划期内，政策性住房１５．８７４万套，建筑面积１３２１．５万平方米，其中，普通商品住房１０．８万套，建筑面积９６７．８万平方米；经济适用住房５万套，建筑面积３５０万平方米；廉租住房０．０７４万套，建筑面积３．７万平方米。
    ２．规划期内，商品住房４．２万套，建筑面积４０９．５万平方米。
    第十八条  建设结构
    住房结构确定的原则：保证充足的普通商品住房供应量；均衡供应经济适用住房；以扩大廉租住房制度覆盖面为主，保证必需的廉租住房供应量。
    政策性住房占建设总量的７６．３％，其中，普通商品住房占５５．９％，经济适用住房占２０．２％，廉租住房占０．２％。商品住房占建设总量的２３．７％。
    单套建筑面积在９０平方米以下的住房总建筑面积达到新建住房总建筑面积的７０％。
* L+ s% ~2 w6 D1 X    第十九条  年度计划
5 C2 G( D; H2 n. b  h9 B* z    ２００６年，住房总建设４．３９４万套，总建筑面积３７８万平方米。其中，普通商品住房２．６万套，总建筑面积２３０．８万平方米；经济适用住房建设０．９６万套，建筑面积６８万平方米；廉租住房３４０套，建筑面积１．７万平方米；商品住房建设０．８万套，建筑面积７７．５万平方米。
( H' X& @/ z. y1 Y    ２００７年，住房总建设３．６５万套，总建筑面积３１３万平方米。其中，普通商品住房１．９万套，总建筑面积１６９．５万平方米；经济适用住房建设１．０４万套，建筑面积７２万平方米；廉租住房１００套，建筑面积０．５万平方米；商品住房建设０．７万套，建筑面积７１万平方米。
7 l! j  d- s0 y    ２００８年，住房总建设４．０１万套，总建筑面积３５０万平方米。其中，普通商品住房２．１万套，总建筑面积１９１．５万平方米；经济适用住房建设１万套，建筑面积７０万平方米；廉租住房１００套，建筑面积０．５万平方米；商品住房建设０．９万套，建筑面积８８万平方米。
    ２００９年，住房总建设４．０１万套，总建筑面积３５０万平方米。其中，普通商品住房２．１万套，总建筑面积１９１．５万平方米；经济适用住房建设１万套，建筑面积７０万平方米；廉租住房１００套，建筑面积０．５万平方米；商品住房建设０．９万套，建筑面积８８万平方米。
    ２０１０年，住房总建设４．０１万套，总建筑面积３４０万平方米。其中，普通商品住房２．１万套，总建筑面积１８４．５万平方米；经济适用住房建设１万套，建筑面积７０万平方米；廉租住房１００套，建筑面积０．５万平方米；商品住房建设０．９万套，建筑面积８５万平方米。
    第二十条  建设布局
    １．住房建设布局应注重的原则
& c# n$ w( e+ J0 B    （１）制定供地计划时要最大限度地利用好现有的基础设施，优先考虑在基础设施完善的区域安排供地，以降低土地开发成本，减少附加性用地。
6 Y5 ]6 Q# ~6 p    （２）对经济适用住房和普通商品住房的用地安排要考虑到公交、学校及医院等公共服务设施的完备程度，应考虑优先安排在公共服务设施覆盖的区域。
  x  @! U  N1 M% [% T' g    ２．住房建设布局指引
    （１）住房建设分区
    根据基础设施和公共服务设施的完备程度、房地产市场的发育程度以及土地利用总体规划，将市内四区住房用地划分为五个区域，其中中心城区依据基础设施和公共服务情况，划分为住宅成熟区域、住宅完善区域、住宅发展区域三个区域，中心城区以外依据土地利用情况划分为住宅拓展区域和住宅储备区域。
    （２）住房建设布局指引
2 |, j0 W# B# h2 O6 F6 W1 V& F    普通商品住房重点建在住宅完善区域及住宅发展区域，经济适用住房及廉租住房重点建在住宅发展区域和住宅拓展区域，商品房重点建在住宅成熟区域和住宅完善区域，在基础设施较好的住宅储备区域也可适当的安排一些满足当地住房需求的建设项目。
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3 U& |% P1 |1 S' d( @    第五章  住房用地供应计划
    第二十一条  供地总量
  O, e/ b: F6 l9 w! O- x5 U    １．依据住房需求分析、住房用地供应潜力和住房建设总量安排，编制“十一五”供地计划；针对地块腾空进度安排和房地产市场的变化规律，采取基本供地计划和备选供地计划相结合的编制方式。
+ K9 d8 L* _2 C2 w5 o3 m    ２．“十一五”期间共提供住房用地１３５５．８公顷。
6 t8 a  R, f& B: x0 M    ３．通过挖潜盘活存量和备选供地计划，规划期内总住房用地动态供应量保持在１３００－１４００公顷。
1 d4 r! }4 s, t    第二十二条  年度计划
    ２００６年，供应住房用地总量２８１公顷，其中政策性住房用地２３７．８公顷，占年度土地总供应量的８４．６％；商品住房用地４３．２公顷，占年度土地总供应量的１５．４％。
8 P: R0 [; k; n4 W! N* z( j  T+ X２００７年，供应住房用地总量２６４．８公顷。其中政策性住房用地２０７．３公顷，占年度土地总供应量的７８．３％；商品住房用地５７．５公顷，占年度土地总供应量的２１．７％。
２００８年－２０１０年，供应住房用地总量８１０公顷。其中，政策性住房用地６０５公顷，商品住房用地２０５公顷。
    第二十三条  供地指引
    １．普通商品住房
% {, P; v- L! |% @$ j) n    近期新供应的普通商品住房用地主要分布在甘井子区的梭鱼湾、泡崖子、泉水、大化渣场等地区；其次分布在中山区、西岗区、沙河口区。
    ２．经济适用住房和廉租住房
, L" B# v$ r% ~2 t' R' o/ Y    充分考虑土地资源的利用收益和级差效应，确保土地资源的高效利用，近期供应的经济适用住房和廉租住房用地主要分布在甘井子区辛寨子、机场新区、泡崖新区、石门山棚户区、大连西站、庙岭、凌水等地区，有少量分布在沙河口区和西岗区。
    ３．商品住房
    为提高土地收益、增强中心城区活力，同时考虑商品住房的需求意向，近期商品住房的供地首先以中山区、西岗区和沙河口区为主，其次是甘井子区。２００６年、２００７年商品住房的供地主要集中在中山区、西岗区和沙河口区。
, G0 ]/ p2 Z4 R2 s: I) M8 e' ?6 F' I    第六章  住房发展策略
, W  M4 n% V, M' P1 q    第二十四条  适度控制中心城区住房建设规模，注重扩大外围区、市、县住房建设规模。
" h) M% e( I. x. ^* y3 R    １．应从严控制中心城区的住房用地供地总量，落实集约用地的方针，保持建设用地总规模的合理适度。将土地配置从供地数量增长调整为供地结构优化，促进市场供求结构平衡。
    ２．为了促进经济增长，提高城镇化水平，改善居住质量，房地产发展应保持一定的增长速度。“十一五”期间在中心城区住房用地日趋紧张的情况下，应大力提高外围区、市、县的住房建设规模，防止房地产市场的大起大落，保持住房市场的持续稳定发展。
    第二十五条  以保障基本居住需求为主线，逐步向小康居住水平过渡。“十一五”期间住房建设要以满足当地居民自住需求为主线，在调整住房结构、稳定住房价格、保障住房需求的同时，分步骤、分阶段改善广大群众的居住水平。
    第二十六条  科学运用政策调控手段，充分发挥市场引导的积极作用。针对房地产业发展中存在的问题，科学运用政策调控手段，以引导、规范市场为主线，充分发挥市场配置资源的高效率和公平性。在编制规划、落实规划的同时，还要发布及时准确的需求信息、公布内容翔实的供地计划以及制定公平合理的监管措施。
0 H# g3 |5 E7 z6 r    第七章  规划实施的保障措施
    第二十七条  贯彻落实调控政策，实现“三个基本”的调控目标，即“十一五”期间住房建设要实现总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定的目标。
    １．严格按年度计划供应土地，加强房地产开发的全过程监管，采取征收土地闲置费、无偿收回土地使用权等措施加大对闲置土地的清理力度，制止囤积土地的行为。
, |, J" e% k, t, W2 n7 M2 `/ X    ２．加强规划许可监管，对未按约定开工的房地产开发项目要重新进行规划审查，对不符合规划许可的项目要坚决予以严肃查处，不核发规划许可证、施工许可证和商品住房预售许可证。
5 J& o( v( ~& F* _0 Z    ３．合理控制城市房屋拆迁规模，减少房屋拆迁造成的被动性市场刚性需求。
: Y2 O( Z0 m( r3 I! q    ４．综合运用税收、信贷等经济手段调节房地产市场，有区别地适度调整住房消费信贷政策，加大对投机性和投资性购房等交易行为的调控力度。
    第二十八条  加大住房保障实施力度，进一步完善住房供应体系。
( x$ L7 ?9 ?' e1 [1 j  K: z8 H    １．建立分层次、多形式的住房保障框架体系，加大保障力度。完善住房公积金制度，大力发展个人住房贷款，推进住房分配货币化制度。合理安排经济适用住房建设，扩大廉租住房制度覆盖范围，实行廉租补贴与配租相结合的操作模式，有步骤地解决低收入家庭的住房困难问题。
" t7 b6 N9 U* A) M$ f/ _( e9 @    ２．加快建立健全住房保障房源和资金筹措机制。按照政府主导、社会参与、市场运作的原则，通过收购商品住房、回购经济适用住房和二手房等方式，形成以中低价位、中小套型为主的多元化保障性房源筹措机制。通过财政安排、公积金增值收益、社会捐赠等途径多渠道地筹集住房保障资金。
    第二十九条  规范市场秩序，引导和促进房地产市场持续稳定健康发展。
    １．切实整治房地产交易环节违法违规行为。严格商品住房预售管理，对无证预售、囤积不售以及发布不实房屋交易信息等行为要坚决查处。
    ２．加强房地产中介服务市场的建设，制定有效的房地产中介服务机构管理办法，严格市场准入。
    ３．积极发展住房二级市场和房屋租赁市场，引导居民通过换购、租赁等方式，合理改善居住水平。
5 u. g  V+ h5 x; r9 V: G# l    ４．建立空置房登记制度。根据实际情况，制定切实有效的空置房盘活措施，增加住房市场的有效供应量。
    第三十条  完善住房建设规划的配套措施和实施机制，强化住房建设规划的指导作用。
    １．编制适合于大连地区的住房指导标准，制定基准地价、标定地价、基准房价和动拆迁费等技术标准，为核定经济适用住房成本、确定区域平均交易价格提供参考依据。
    ２．制定土地储备计划实施方案，要在经济适用住房宜建区加大土地收购储备力度，以保证经济适用住房建设目标的实现；在普通商品住房及经济适用住房宜建区要严格控制现状用地的增建和扩建行为，以降低未来的拆迁补偿费用。
" h9 o, ^# p5 E    ３．合理安排年度供地计划。对纳入年度供地计划的用地项目，根据规划用途、空间位置和动拆迁难度等条件分为诸如优先开发类、快速开发类、一般开发类等几种类型。对优先开发的项目，由规划部门编制统一的规划图则，土地管理部门编制相应的供地方案，缩短审批时限，减少开发风险。
  h7 s" I7 J, z. u2 i    ４．完善住房建设规划监督管理体系，建立规划实施的相关部门负责制，强化规划的指导作用，增强规划政策的执行效率。
1 T+ G, L  Z0 C- t' j3 Q' p    ５．建立住房建设规划的评价制度，定期对住房建设规划的实施情况进行评估，及时发现实际操作中的问题，并制定相应的规划调整方案。
+ ~( X9 P1 _$ G4 v    ６．完善住房建设规划公众参与机制，建立起适合大连市经济发展要求的住房建设规划实施的监控、管理体系。
    第三十一条  加强住房建设的政策研究和法规建设。在严格执行国家调控措施的同时，要结合大连市的具体情况，对房地产市场的新动态和新问题开展研究，大胆创新、大胆尝试。加强房地产法规建设，完善相关的地方法规，推进房地产管理工作的法制化、规范化。
    第三十二条  完善房地产统计和信息披露制度。完善房地产统计制度，建立官方权威的房地产信息发布制度，定期召开房地产信息发布会，实施发布商品房开发投资、开竣工、销售、空置等信息，通过信息披露、政策解释和趋势分析，引导理性消费，促进房地产市场健康有序的发展。

: k0 c9 Y3 N* T" p4 `3 _    第八章  附 则
    第三十三条  本规划自批准之日起生效。
' n9 W6 s! f0 v+ a- t    第三十四条  本规划由大连市人民政府组织实施。
) `; x6 N$ Z5 Z: ~' E    第三十五条  本规划由大连市人民政府负责解释。