[以案说法]您交的“定金”或“订金”能要回来吗？

侯建文律师

【案情简介】
王先生于今年4月与房地产公司签订了商品房认购书，约定认购由该公司销售的公寓一套，面积102平方米，总房款45万，并于认购书签订时支付定金2万元，于今年7月20日之前签订商品房预售合同。同日，王先生向该公司支付了认购金2万元。7月18日，当双方欲签订正式的商品房预售合同时，开发商提出的交房时间、产权证的办理时间等条款王先生无法接受，最后大家不欢而散，双方没有签署商品房预售合同。
1 c  N! b+ f. B& R; X% n之后王先生要求开发商要求返还定金2万元，而开发商则认为：双方没有签订购房合同，王先生无权要求返还定金。
) z7 u1 L) r6 ^2 p【律师说法】
辽宁国宸律师事务所的侯建文律师注意到，现在很多开发商在取得预售资格之前，一般都以签订认购书的方式售房，收取一定的“定金”或“订金”，而等到双方不能正式签订预售合同时，开发商一般对该笔款项又不予返还。那么开发商是否该返还该笔款项呢？
律师认为，如果在双方的认购书中约定的是“订金”或者是预付款，无论不能签订合同是哪一方的原因，开发商都应该返还该款；如果在双方的认购书中约定的是“定金”，则需要进一步的分析，并依据“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定处理。
具体操作如下：
  [! x3 v2 C  Y2 Z% U  h% q    (1)如果认购协议并未明确约定商品房的价格、面积、朝向等具体条件，而是把这些条件留待将来去协商，但后来又未能对此协商一致，从而未能签订商品房预售合同的，开发商应当将定金返还给购房人。
2 e% e* j, b$ d* N" d    (2)如果认购协议对将来要签订的预售合同已作了详细而明确的约定，购房人反悔，不同意按照认购书的条件去签订预售合同，那么购房人应承担违约责任，开发商有权拒绝返还定金。如果双方当事人就认购协议约定的条件之外的事项未能达成一致，从而未能签订商品房预售合同的，购房人和开发商都不存在违约行为，亦不应承担违约责任，此时，开发商应将定金返还。
    (3)如果开发商在签订预售合同时，提出了与认购协议约定不同的条件而导致商品房预售或出售合同无法签订的，开发商应承担认购协议的违约责任。开发商应向购房人双倍返还定金。
( T8 G4 t% _, m+ |  j3 n- Y当然在实践中，双方应注意保留证据，以方便今后诉讼解决问题。