关于已购公有住房和经济适用住房上市出售中有关土地问题的通知

王希胜律师

　
各省、自治区、直辖市及计划单列市土地（国土）管理局（厅），解放军土地管理局，新疆生产建设兵团土地管理局：
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    财政部、国土资源部、建设部《关于已购公有住房和经济适用住房上市出售补交土地出让金和收益分配管理的若干规定》（财综字[1999]113号）下发后，各地纷纷对与该文件有关的土地管理问题提出咨询。为加快工作进程，规范操作，现就有关问题通知如下：

一、关于标定地价与缴纳土地出让金额的测算

（一）已购公有住房和经济适用住房上市出售补交土地出让金或相当于土地出让金价款的计算公式为：

补交土地价款（元）=标定地价（元/平方米）×缴纳比例（〉=100%）×上市房屋分摊土地面积（平方米）×年期修正系数

4 f( O" @  g# a6 l' @* ^; n- ]已有标定地价的城镇，不再另行评估；上市房屋尚未确定分摊土地面积的，可用上市房屋面积（平方米）×整幢建筑总用地面积（平方米）/整幢建筑总建筑面积（平方米）计算分摊土地面积后，直接按上述公式确定应缴纳的土地出让金或相当于土地出让金价款。已有基准地价但未评估标定地价的城镇，可在简化修正系数体系后，采用基准地价系数修正法测算标定地价，测算公式为：
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* W0 ]$ J# ~- x标定地价（元/平方米）=基准地价（元/平方米）×区位修正系数×容积率修正系数

2 K2 T% F! X* j* T（二）为满足已购公有住房和经济适用住房上市需要，加快工作进度，对没有基准地价修正系数体系的城镇，可暂采用以下简便方法确定已购公有住房和经济适用住房上市出售补交土地出让金或相当于土地出让金价款：
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补交土地价款（元）=基准地价（元/平方米）×所在建筑总层数修正系数×缴纳比例 （>=100%）×上市房屋建筑面积(平方米)×年期修正系数
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  ?$ H% \" m8 e对于建筑层数差异较小的城市，为便于土地出让金及相应价款的征收，也可采用如下公式确定:

补交土地价款(元)=基准地价（元/平方米）×所在区域建筑平均层数修正系数×缴纳比例 （>=100%）×上市房屋建筑面积(平方米)×年期修正系数

- A1 v2 Z1 @% \8 B7 Y上述公式中,区位修正系数由各地依据房屋所处的位、交通便捷程度、基本生活设施和公用服务设施状况、环境质量等因素，对照基准地价因素修正体系具体确定，变动范围一般为-20%至+20%；容积率修正系数根据基准地价修正系数体系确定；建筑总层数修正系数根据基准地价修正系数体系确定；建筑总层数修正系数的参考标准见附表一；区域建筑平均层数修正系数的参考标准见附表二；年期修正系数的参考标准见附表三。
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各地土地行政主管部门应当以简明、直观的图、表等方式按等级或区域公布基准地价、标定地价的测算结果及有关修正系数，以方便房屋买卖双方能自行概算应缴纳的土地出让金数额或相当于土地出让金价款。有条件的地方，可建立计算机查询系统。
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二、关于土地使用权出让年期的确定

已购公有住房和经济适用住房所在宗地为划拨土地的，从同一建筑的第一套房屋上市交易之日起计算土地出让年期，确定出让土地使用权截止日。此后其他各套房屋上市时，其土地出让年期相应缩短，以使用同一宗地的出让土地使用权保持相同截止日。土地出让年期可根据各地具体情况确定，但最高不超过70年。

. |; b7 S0 m( ^5 V+ k: t) F, i" U已购公有住房所在宗地为出让土地的，其土地出让年期仍以原《国有土地使用权出让合同》和《国有土地使用证》规定的出让年期为准，明确相应剩余使用年期。

% t3 V/ Y" y/ d9 I三、关于土地出让金和相当于土地出让金价款的区分
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土地出让金或相当于土地出让金价款由购买方缴纳，购买方应在交易双方签订购买房屋买卖合同后，持房屋买卖合同、原房屋产权人的房屋所有权证及国有土地使用证或土地产权证明等材料道房屋所在地市、县土地行政主管部门办理有关手续。已购公有住房和经济适用住房所在宗地为划拨土地的，需缴纳出让金、办理土地出让手续；已购公有住房所在宗地为出让土地的，需缴纳相当于土地出让金的价款，办理土地转让手续。购房者在缴纳了有关价款后，方可领取国有土地使用证，取得出让土地使用权。

7 Y! t: e& Z; L  y$ g3 ?" X: _四、为完善土地使用证出让手续，降低成本，简化操作程序，已购公有住房和经济适用住房所在宗地为划拨土地的，只在同一建筑内第一套房屋上市交易时、购买方与土地行政主管部门签订土地使用权出让合同，确定土地的有关权益和土地权益人的权利义务后，其他各套房屋上市交易时，只履行相应手续，不必再重复签订合同。具体可按如下方式办理：

* a0 ^6 o$ w3 d同一建筑的第一套房屋上市交易时，土地行政主管部门应拟订上市房屋所在宗地的《国有土地使用权出让合同》，载明宗地位置、面积、建筑面积、土地用途、土地出让截止日期及土地使用者的权利、义务等，并在《国有土地使用权出让金缴纳通知单》（以下简称通知单）中载明住户姓名、交易日期、房屋面积、分摊的土地面积和权益、土地出让金额等，注明其权利义务源于该宗地的《国有土地使用权出让合同》。第一套房屋的购买方与土地行政主管部门签订出让合同后，其他各套房屋上市交易时，购买方签收了土地行政主管部门签发的《通知单》。并缴清了土地出让金后，即可视为认定了该宗地的《国有土地使用权出让合同》，注明其权利义务的《通知单》即可作为购买方取得出让土地使用权的权源文件。购买方领取国有土地使用证后，取得土地使用权。

附表一

建筑总层数修正系数参考标准

2 ?" \- t' x  M8 U4 @1 I" N& b建筑总层数 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 12以上
+ F1 F3 s3 ]- t8 Q1 ], J  P  e) M修正系数 1 0.75 0.61 0.55 0.50 0.46 0.42 0.39 0.36 0.34 0.32 0.31 0.30
* K; P4 g, F8 ^
( K0 q8 n4 o" _附表二

* G/ R9 c' c7 T5 j' P区域建筑平均层数修正系数参考标准

' S8 y! d: K; ]% n! e5 T区域建筑平均层数 1 1.25 1.50 1.75 2 2.25 2.50 2.75 3 4 5 6 7 8 9 10
2 t! M+ m  u- t修正系数 1 0.94 0.88 0.82 0.77 0.74 0.71 0.69 0.67 0.61 0.57 0.54 0.51 0.49 0.48 0.46

6 _$ G' w* A  h  z" g# K+ |' q1 T  e附表三

% H7 |6 O# G) x出让年限 70-66 65-61 60-56 55-51 50-46 45-41 40-36 35-31 30-26 25-21 20以下
修正系数 1.00 0.95 0.90 0.85 0.80 0.75 0.70 0.65 0.60 0.55 0.50