建设部关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知

侯建文律师

案情简介：2005年4月18日，黄先生与一家房屋中介公司签订了《房地产居间合同（出售）》，将自己名下的房屋挂牌交易，双方约定：该房屋的委托销售价格30万元，委托期限从2005年4月18日至同年6月18日，在委托期限内或届满后6个月内，黄先生若与中介公司曾介绍的买方成交，或利用中介公司提供的信息、条件和机会而与第三方成交，委托方应承担委托总价的3％的违约金。   
　　5月6日，姚先生与中介公司签订《买方看房确认书》，准备看黄先生要出售的上述房屋，双方约定姚先生不得私下与黄先生进行交易，若违约私下成交，则按购房总价款3％作为违约金。当天姚先生在中介公司带领下实地察看了上述房屋情况，岂料2天后，看中房子的姚先生与黄先生跳开了中介公司，双方签署了买卖合同，房屋总价为27万元，并于同月29日办妥了房屋过户产权交易。   
, A; b; w" ^) O! j5 e( }获悉该情况，房屋中介公司非常恼火，似有种“竹篮子打水一场空”的感觉，中介公司分别依据与二人签定的合同约定，要求按房屋成交总价的3％，由上下家黄先生、姚先生分别支付违约金。而黄先生则辩称自己委托了多家中介公司卖房，自己也忘记了姚是哪家中介所介绍的。   
5 {, x7 t$ B* m; j; D律师说法：
0 ^6 g9 K. B* Q二手房买卖过程中，买卖双方若与中介公司订立了合同，那就应该严格按照合同办，否则就要承担违约责任。
7 n% ?  i/ r8 p2 H7 x6 O' x姚先生与黄先生签订的房屋买卖合同，出售总价为27万元，该合同上未显示有中介公司参与。作为中介公司，的确为姚先生购买黄先生的房屋付出了服务，但姚先生和黄先生却跳开了中介公司私下成交。应该说姚、黄跳开中介公司的行为已构成违约，二人理应承担合同中约定的相应违约责任。  
　　律师发现，如今二手房买卖的上下家利用中介公司的信息私下订立买卖合同的情况非常多。而吃过这方面亏的房产中介公司为保护自身权益，也逐渐聪明起来，在委托房产买卖当初就在合同中写明构成违约的种种条件。   
- p! m8 {3 r# r2 t5 ?2 U& j当然，黄先生的辩称也可能是事实，他可能委托了多家房产中介公司挂牌出售自己的房屋，可他不要忘了自己曾与该中介公司签有协议在身，他与该中介公司的签订的合同一直发生着效力，要受其制约。
最后，律师也想提醒广大欲通过中介卖房者，与中介签定委托售房合同也要慎重，对于中介公司提出的比如独家中介、限期中介等条款，售房者一定要根据自己的实际情况和履约能力谨慎选择。