了解房屋拆迁安置的程序

王希胜律师 · 发表于 2005-8-8 19:49:48

　　

　　我市新一轮的房屋拆迁工作即将开始，由于房屋拆迁涉及的人、事和利益比较复杂，大宗拆迁工作经历的时间较长，过程比较复杂，容易产生法律纠纷。为了保证被拆迁房屋的单位和个人的利益，拆迁必须按照法定的程序进行。作为被拆迁人，你应当了解拆迁的法律程序，以维护自己的合法权益。

　　1.调查：主要是调查核实被拆迁人的使用面积、辅助面积和契证面积，装修标准和装修等级，被拆迁人口的结构、年龄、健康状况、职业等各方面的情况。

　　2.了解拆迁方式，编制拆迁计划：房屋拆迁的实施方式有三种：即统一拆迁、自行拆迁和委托拆迁。统一拆迁，是指由政府统一组织或者委托某一取得房屋拆迁资格证书的单位具体承担，对拟拆除的房屋实行统一规划和拆除，对被拆迁人统一进行补偿和安置的行为。自行拆迁，是指拆迁人自己与被拆迁人签订拆迁协议，自行拆除其房屋及附属物，补偿安置被拆迁人的拆迁方式。委托拆迁，是指拆迁人取得房屋拆迁许可证后，委托房屋拆迁专业单位进行拆迁的行为。拆迁人委托拆迁的，应当向被委托人出具拆迁授权委托书，签订拆迁委托合同。

　　3.与被拆迁人签订房屋拆迁协议：是指拆迁人和被拆迁人之间就房屋拆迁补偿、安置等问题达成意思表示一致而签订的协议。当然，如果拆迁人和被拆迁人存在分歧，无法达成拆迁协议，房屋拆迁管理部门可以依职权裁决。4.实施拆迁：房地产开发企业与被拆迁人签订协议后，可以通知拆迁单位组织拆迁。在拆迁过程中，因拆迁单位的过错造成损害的，应当承担赔偿责任。

　　提醒二：通晓我市的拆迁政策

　　随着国务院《城市房屋拆迁管理条例》的修订执行，对动迁户实行货币化补偿制度正式取代了以往的实物补偿制度，传统的实物安置过分强调家庭人口的构成，而货币化安置主要以房屋面积作为价款结算的依据，实行不同区位、不同价格标准。。因此，在自己的房屋被拆迁之前，应当用我市拆迁安置政策来“武装一下自己”，保护自己的合法权益：

　　1.补偿安置原则明确。拆迁补偿安置是城市房屋拆迁活动的核心内容，拆迁活动所涉及的民事法律关系又主要表现在补偿和安置两个方面，两者相互联系，密不可分。因此，为切实维护被拆迁人、房屋承租人的合法权益，我市按照国务院《城市房屋拆迁管理条例》所确立的对房屋所有人进行补偿，兼顾对房屋承租人安置的基本原则，在我市《拆迁办法》当中明确规定：“被拆迁人为房屋所有人。”还设定了拆迁人对被拆迁人给予补偿的前提：即被拆迁人必须妥善安置房屋承租人或者双方协商一致解除租赁关系，并就货币补偿的分配比例做了明确的规定。通过几个地段拆迁实践来看，拆迁当事人能够接受，从而加快了拆迁进度。

2.补偿安置标准切实可行。房屋是居民赖以生存的重要的生活资料；房屋被拆除后，不论是选择货币补偿或者是产权调换，能否得到合理的补偿和安置是被拆迁人所密切关注的。因此，为维护被拆迁人的合法权益，保障其在拆迁的同时能够相应改善居住条件，我市确定了补偿安置保底标准。按照《大连市城市房屋拆迁管理办法》的规定：

　　首先是在确定以房地产市场评估价格作为结算标准的基础上，根据被拆迁房屋所处不同类区，规定了不同的货币补偿价格标准。即拆迁住宅房屋实行货币补偿的，市内区被拆迁房屋市场评估价格低于政府确定的货币补偿价格标准的，由拆迁人按货币补偿价格标准予以货币补偿。价格标准为特类区、一类区建筑面积每平方米3800元；房屋二类区建筑面积每平方米3200元；房屋三类区建筑面积每平方米2500元；房屋四类区建筑面积每平方米1800元。

　　其次是为使部分住房困难户能够购买到合适的住房，我市明确了货币补偿补贴标准。即拆迁住宅房屋，市内区被拆迁人或者房屋承租人每户原住房建筑面积低于货币补偿补贴标准的，拆迁人应增加面积给予货币补贴。补贴标准为被拆迁房屋在房屋特、一类区原建筑面积不足30平方米的，按30平方米计算；在房屋二类区原建筑面积不足35平方米的，按35平方米计算；在房屋三类区原建筑面积不足40平方米的，按40平方米计算；在房屋四类区原建筑面积不足45平方米的，按45平方米计算。增加面积部分的补贴，按价格标准的70％计算。

　　此外，对经市政府有关部门批准建成的临时建筑，属于使用人自住、具有常住户口、别处确无住房的，拆迁人原则上在房屋四类区给予妥善安置。安置标准为建筑面积45平方米，使用人需按房价的50％承担费用，房屋产权归使用人所有。

　　3.拆迁租赁房屋的补偿分配透明化。城市房屋拆迁涉及百姓的切身利益，被拆迁人或者房屋承租人在拆迁问题上对拆迁人始终保持戒备心理，深怕自己的合法权益受到侵害。因此，在被拆迁人或者房屋承租人选择安置方式后，必须将补偿、安置的有关内容公开，以利于社会的广泛监督。我市规定：拆迁执行政府规定租金标准的公有租赁房屋，被拆迁人选择房屋产权调换的，由被拆迁人安置房屋承租人，租赁关系继续保持。被拆迁人选择货币补偿的，租赁关系终止。属于住宅房屋的，货币补偿金的20％支付给被拆迁人，80％和增加面积补贴支付给房屋承租人；属于非住宅房屋的，货币补偿金的30％支付给被拆迁人，70％支付给房屋承租人。拆迁属于落实私房政策带户返还的私有租赁房屋，应实行货币补偿，拆迁人将货币补偿金的100％支付给被拆迁人，另增加80％货币补偿金和增加面积补贴支付给房屋承租人，增加了补偿分配的“透明度”，避免了暗箱操作，有利于被拆迁人和房屋承租人依法维护自己的合法权益，也便于接受社会监督。另外，我市根据实际精况，对在搬迁过程中应给予被拆迁人的各项补助费用标准也做了相应的调整，有的适当提高，有的略微降低，增加了可操作性。

　　提醒三：应认真签订《拆迁补偿安置协议》

　　《大连市城市房屋拆迁管理办法》第16条规定：拆迁人与被拆迁人应当依照本办法的规定，在拆迁期限内，以书面形式订立拆迁补偿安置协议。拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。因此，作为被拆迁人，应重视该份协议的签订。房屋《拆迁补偿安置协议》应包含以下主要内容：一、被拆迁房屋的建筑面积；二、货币补偿的金额；三、补偿安置方式；四、搬迁期限；五、双方当事人需要约定的其他内容。在这一环节上，被拆迁人要注意协议中约定双方权利、义务的对等性，防止不公平、不公正条款的出现，损害被拆迁人的利益。

　　提醒四：避免强制拆迁中的侵权纠纷

　　《大连市城市房屋拆迁管理办法》第18条规定：“拆迁补偿安置协议订立后，被拆迁人或者房屋承租人在协议约定的搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院起诉。诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行”。在房屋拆迁法律实务中，有的是为公共利益的拆迁，也有纯为商业利益的拆迁。凡为修建公共道路、兴办医疗、文化、军事等设施而拆迁房屋的，是公益性拆迁，本身具有一定的正当性，政府在这种拆迁中可以有较多的发言权。而在公益性拆迁之外的商业性拆迁，是开发商为了赚取商业利润而进行的拆迁，这种拆迁应结合城市发展的需要来看待其正当性，并且必须依照商业模式而非现在的公益模式来拆迁，在补偿费用和安置上应给予所有权人及时、充分的补偿。对于社会公共利益目的而进行强制拆迁，应当说具有一定合理性；但如果为商业性目的而在法院判决前给予强制拆迁，这里就可能引发一些社会问题。因为，第一，在房屋拆迁中，被拆迁人处于弱势地位，行政权力的介入应该保护弱者而非强者。第二，从司法理念上，开发商与被拆迁人本是平等的民事主体，在商业性拆迁法律关系中，双方地位平等，凡双方不能自行解决的问题，应通过民事诉讼程序最终由法院裁决。因此，在这一环节上，要正确处理好两种利益在强制拆迁中的相互关系，避免侵权行为的发生。我市就曾发生过一起暴力拆迁事件，拆迁方40多人砸毁家具、打伤居民、动用大铲车强行拆除7户民房，居民们赖以生存的家产在光天化日之下遭到破坏，引起当地群众强烈不满。

　　提醒五：达不成协议被拆除房屋应积极寻求司法救济

　　笔者曾接待过几起案件的当事人，他们都在房屋拆迁补偿安置问题上与拆迁人不能协商一致达成协议而最后房屋被拆除，受到了较大财产损失。为维护自身的合法权益，他们要直接起诉作为拆迁人的某房地产开发公司。要提醒他们的是：这类案件的维权程序是有法律规定的：

　　根据国务院2001年11月1日施行新修订的《城市房屋拆迁管理条例》第16条规定：拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。我市同时施行的《大连市城市房屋拆迁管理办法》第19条也有这样的规定。因此，申请裁决成为该类房屋拆迁安置强迁纠纷案起诉的一个前置程序。他们不能直接起诉拆迁人，而应当向市房产局申请裁决，若对房产局作出的裁决不服，可以在收到裁决书3个月内，向人民法院起诉。但此时的争议的法律关系是行政诉讼法律关系而不是民事诉讼法律关系。作为被拆迁人一定要清楚这一程序性的法律规定。

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