论不动产交易中部分共有人擅自处分共有物的行为

王希胜律师 · 发表于 2006-11-21 21:09:30

论不动产交易中部分共有人擅自处分共有物的行为
—兼论所有权保护与交易安全的衡平
尹志君

近年来，部分共有人擅自处分共同共有不动产为由要求确认合同无效的案件日渐增多。实践中，部分共有人擅自处分共同共有不动产的表现行为呈现了多样化形态：有基于夫妻共同共有情况下的一方擅自处分行为，基于父母子女等亲属关系共有情况下的部分人的擅自处分行为，还有基于投资关系形成的共同共有情况下的部分人的擅自处分行为；有已经公示情况下的处分和未公示情况下的处分；有以自己的名义擅自处分共有产的，也有以全体共有人的名义擅自处分共有产的。由于部分共有人擅自处分行为表现形态的复杂多样化，加之立法的原则化及对法律理解的不同，导致现行司法过程中，对此类行为的认知与处理出现了一定的分歧，执法未臻一致，交易规则也难以稳定确立。因此，对此类行为性质及效力的确定，实有探讨之必要。
一、理论与实践中存在的分歧及评析
（一）现有的见解与做法
对于部分共有人擅自处分共同共有不动产的性质及效力，在理论与实践上均存在一定的分歧，这是导致执法不统一的根源。目前，我国对这类行为效力的认定直接作出规范的法律规定主要有三项：一是最高法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》（下称民法通则解释）第89条规定:“在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效。但第三人善意、有偿取得共有物的，应维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失,由擅自处分共有财产的人赔偿”。二是合同法第51条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”三是《中华人民共和国房地产管理法》第37条第（二）项规定：“共有房地产未经其他共有人书面同意的，不得转让。”基于对上述法律规定的不同理解与认知，理论和实务界对于擅自处分行为的性质及效力认定主要存在以下三种观点：一是无效说。依据该说，擅自处分行为订立的合同一般认定为无效，但不排除善意取得的适用。持此种观点的直接法律依据就是民法通则解释第89条的规定，以及结合房地产管理法第37条第（二）项与合同法第52条第（五）项关于之规定。二是有效说。这种观点认为，擅自处分行为属于合同法第51条规定的无权处分类型,且应对合同法第51条作限缩性解释,即该条后段所称的“合同有效”之“合同”,仅指“处分行为”(或者说权利变动的效果),这样,把效力待定确定在处分行为的效力待定上,而作为处分的表现方式的负担行为(即当事人的债权债务的合意)并不包括在内。也就是说,以转让标的物为目的的买卖合同仍然确定有效,在权利人不予追认或无权处分人不能取得处分权时,不发生权利变动的结果,无权处分人要承担违约责任。[1]三是效力待定说。这种观点认为，擅自处分行为系无权处分行为的一种，而无权处分行为属于效力待定的行为，经权利人追认或行为人于订立合同后取得处分权时，合同自始有效。行为人未取得处分权，权利人又不追认的，合同无效。该说主张，在合同未被追认或无权处分人事后未取得处分权的而被确认无效的情况下，判断权利人是否可以从买受人处取回标的物，应当依据善意取得制度。[2]该说系对合同法第51条采文义解释得出。
（二）评析
1、关于无效说。笔者认为，将擅自处分行为一概认定为无效行为是不妥当的。首先，尽管擅自处分行为可能会造成对其他共有人的侵害，但并不必然造成共有人的损害，擅自处分行为也可能是符合权利人的意志和利益，不妨赋予各方相应的选择权；其次，从市场经济的本质出发，法律应当尽可能鼓励交易，如买卖双方对合同效力没有争议仅因履行问题诉至法院，法院是否得经审查即宣告合同无效，这种做法事实上与鼓励交易原则相悖；第三，从法律适用的规则而言，合同法系后制定之新的基本法律，应当依照合同法对此类行为的定性加以适用法律。
2、关于有效说。有效说是建立在物权行为理论的基础上的，由于我国现行立法和司法实践并未采纳物权行为理论，这一观点很难找到成立的理论和法律基础。[3]这是采纳此说的最大障碍。且有效说没有区分善意与恶意，如果相对人并非处于善意，或未支付对价，通过使合同有效的方法来保护相对人显然没有必要。
3、关于效力待定说。效力待定说从鼓励交易，尊重当事人意思自治出发，体现了立法与市场经济的合拍，其解释也符合立法原意，较为可采。本文认为，部分共有人以自己的名义擅自处分共有产的行为可以准用效力待定说，但部分共有人以全体共有人名义擅自处分的行为依其性质难以适用，这将在下文详细探讨。由于合同法立法存在的问题，效力待定说在具体适用法律上也存在一定的缺点，须在具体适用时加以克服。
其一，合同法第51条在立法时给予权利人确认合同效力的权利的同时，却忽视了对善意相对人利益的保护，不仅未对该追认权确定除斥期间，也未赋予善意相对人相应的撤销权，致使法律关系可能长期处于不确定状态，不利于交易安全和稳定。建议在立法上须补正追认权除斥期间的不足，并应明确可准用合同法第55条、第56条，赋予善意相对人因受欺诈而发生的合同撤销权。
其二，未明确是否准用第三人的善意取得制度，导致利益失衡，不利于交易安全的保证。我国民法虽未正式确认善意取得制度，但民法通则解释第89条实际上确认了共有物交易中可以适用善意取得制度，而且司法实践中也历来承认善意取得制度。从合同法的制定历程来看，善意取得制度也曾一度纳入立法的范畴，但最终却未写入立法。
其三，不区分部分共有人擅自处分行为的具体形态性质，一概认定为无权处分行为不符合客观现实。从擅自处分人行使处分行为时使用的主体名义来看，有以行为人自己的名义擅自处分共有产的，也有以全体共有人的名义擅自处分共有产的。两种行为的性质存在本质的区别，不能一概而论，前者应系无权处分行为，后者应属无权代理行为。因此，不能一概以无权处分行为认定擅自处分行为，效力待定说以及其相对应的法律制度不能适用于全部的擅自处分行为。
从上述分析可知，对擅自处分行为司法上的不统一，渊自对该行为性质认知的差异。实践中还存在认为擅自处分行为就是无权处分行为的片面认识，没有注意擅自处分行为形态的多样性，也是导致适用法律不当的重要原因。此外，我国合同法在立法上存在的客观不足，导致法律适用过程中对当事人利益保护失衡等问题，都是在正确认知擅自处分行为性质及正确处理其后果时所必须加以注意及解决的问题。下文拟从衡平各方利益的出发点考量，对擅自处分行为的性质及相关制度进行探讨，并力求从现有律资源中寻求合理的解决方案。
二、擅自处分行为的性质认定及相关制度研究
（一）立法规制的法理思考—利益的衡平
在擅自处分的情况下,共有人为财产的原所有人。保护权利人的财产权利,是物权法的核心精神。基于所有权的排他性和支配性,权利人当可追及物之所在,要求占有人返还原物并得行使所有权的各项权能。但完全从共同共有人的共同利益出发,依出让人无权处分而确认该不动产买卖关系无效,有可能损害善意买受人的合法权益。诚然,进行不动产交易活动,买受人首先应考察出让人对交易不动产的权利及范围,但如果出让人既能出示有效的权利证书,又能使受让人确信共同共有人一致同意出让,且又进行了产权变更登记，受让人就已经取得了标的物的所有权。在这种情况下, 如果依然为保护全体共有人的共同利益而认定买卖关系无效,则会使善意受让人无端遭受损失,市场交易规则和交易秩序也会受到破坏。但是，如果完全从保护交易规则和交易秩序出发,依物权公示原则而确认买卖关系有效,则牺牲了共同共有人的共同利益,有损于民法权利本位的立场，因为共同共有的效力之一,就是限制共同共有人对共同共有财产的处分权。因此，单纯的所有人主义和单纯的交易安全主义都是不可取的。
（二）擅自处分行为的性质及效力
实践中,擅自处分共有产尽管与出卖他人之物有相同之处,但仍有区别。一般而言,出卖他人之物者往往以物之所有者自居,多以自己名义为出卖行为,很少有以他人名义实施的。而个别共有人擅自处分共有产,可能会以自己名义为之，也可能以全体共有人名义为之。笔者认为,在前一情形,应构成无权处分,但在后一情形,却构成无权代理。这两种情况，理论基础与法律规范基础存在相当大的差异,法律适用上亦完全不同。
1、部分共有人以自己名义擅自处分共有物的性质、效力及法律适用
（1）行为性质：无权处分
以自己名义擅自处分共有物与出卖他人之物在本质上没有不同。部分共有人对共有物的全部并不拥有完全的权利,在共同关系存续期间,共同共有人不得请求分割共有物,其权利及于共有物的全部；而在按份共有关系中,按份共有人擅自处分共有物的整体,也必然涉及到其他共有人的权利。从法律逻辑和价值判断上看,以自己名义擅自处分共有物与出卖他人之物并无二致,没有区别的必要。[4]均属于无权处分的范畴。
（2）合同效力：待定
既然部分共有人以自己的名义实施的擅自处分行为属于无权处分行为，在法律适用上当然准用合同法第51条关于无权处分的规定。有观点认为，合同法第51条规定的效力待定，系指移转标的物所有权的物权行为效力待定，而转让合同作为债权行为应属有效。如上文分析，这种观点难以成立，就合同法的体系而言,该法并未采纳物权行为理论,故若将第51条规定的效力未定解释为物权行为的效力未定,显然使整个合同法体系出现裂痕。[5]合同法在立法意图上不承认物权行为,那么该法第51条规定的无权处分的合同效力待定,指的就是买卖、互易等合同的效力取决于真正权利人对此是否追认或者履行期限届满前处分人是否取得该标的物的所有权。若追认或者已取得标的物的所有权,该合同有效；反之，该合同无效。
（3）其他共有人追认的效力
根据合同法第51条规定，权利人可以进行追认,目的是为了充分尊重权利人的意志和利益，鼓励交易。关于其他共有人的追认效力，应仅在于使无权处分人与第三人的合同由效力待定变为有效，但并不使其他共有人成为合同的当事人,也不负担促使无权处分人履行义务之义务。其他共有人的追认能有效地补正无权处分人处分权上的瑕疵,但无权处分中处分人是以自己的名义为法律行为,法律行为的当事人是处分人和相对人。追认是单方法律行为,追认权在性质上是形成权,行使追认权可以补正合同当事人的权利瑕疵,却不能改变当事人的合同地位,不能使非合同当事人成为合同当事人。也就是说,合同主体仍然是处分人和相对人,其他共有人并没有加入到合同关系之中。而无权代理中的追认,其功能在于补正本人意志上的瑕疵,从而使合同确定地对本人(合同当事人)发生效力。追认作为单方意思表示,其本身不能设定义务,义务的创设要么基于法律的特别规定,要么基于当事人的约定,因此，在其他共有人作出追认行为以后,无论这种追认能否使相对人取得标的物,都应当由处分人向相对人履行合同义务或承担违约责任,绝不能因为权利人的追认而使其承担义务,使相对人直接向权利人提出合同上的请求，除非权利人已经与处分人及相对人达成合意，加入到合同关系之中，这属于缔结新的契约，已经不是单纯的追认了。追认的这一效果也是与合同的相对性质原则相一致的,即除合同当事人外,他人均不负有合同上的义务。
（4）无效情形下的权利救济
无权处分合同被其他共有人追认,合同有效,买受人可基于买卖合同请求取得或保有标的物及其所有权,无权处分人则可请求价款的支付或者违约损害赔偿。在无权处分合同不被其他共有人追认,合同无效的情况下，无权处分人与第三人发生各自返还财产的义务，并根据各自过错承担相应责任。但是，在合同无效的情形下，第三人依善意取得制度取得房屋所有权时，其他共有人的权利应如何救济？对此应区别分析：
第一，标的物已经交付,买受人已经支付价款且为善意场合,其他共有人只能向无权处分人主张不当得利的返还。若仍然受有损失时,再基于侵权行为法向无权处分人主张损害赔偿。[6]
第二，标的物已经交付,买受人未支付价款且为善意场合,买受人取得标的物的所有权,究竟谁可以向买受人主张不当得利返还请求权,存在直接请求权说与双重请求权说的争论。[7]依直接请求权说,原权利人丧失其标的物的所有权,受有损害,得直接向买受人请求返还其所受利益。[8]依双重请求权说,买受人的受益系基于无权处分人的给付,当给付的法律上原因不存在时,为维护当事人间的利益(例如同时履行抗辩权),应由无权处分人向买受人主张不当得利,换言之,即无权处分人得向买受人主张应将标的物的占有移转于自己,并将标的物的所有权移转于权利人。对其他共有人而言,无权处分人享有对买受人的不当得利请求权,系受有利益,并无法律上原因,构成不当得利,从而权利人得依不当得利的规定向无权处分人主张返还其对买受人的不当得利请求权(双重不当得利返还请求权)。[9]这两说各有所据,均具有相当说服力。王泽鉴先生认为,双重请求权说强调给付关系,符合不当得利的基本原则,兼顾当事人利益,似较可采。[10]
第三，标的物已经交付,买受人未支付价款且为善意场合,买受人取得标的物的所有权,在无权处分人已经向买受人明确表示了放弃不当得利请求权场合,其他共有人不向无权处分人主张侵权损害赔偿请求权,而可直接向买受人主张不当得利请求权。[11]
在请求不当得利的情形下，返还不当得利是否意味着在原物存在前提下须返还原物即房屋所有权？通说认为,所有权的取得、他物权的设定等,均为取得的利益。具体到出卖他人之物,买受人善意取得标的物所有权,尚未支付价款场合,不当得利自然是买受人取得的该所有权,故应返还该所有权。如此，不当得利制度一经发挥作用,善意买受人基于善意取得制度获得的所有权转瞬即逝,使得善意取得制度的功能丧失殆尽，意味着对善意取得是表面上肯定,实际上否定，[12]这事实上违背了善意取得制度维护交易安全的立法意图，因此，在此情况下，不当得利的利益不必是原物，而可以是原物的代价。
（5）善意取得制度的适用—民法通则解释第89条仍应适用
前述我们已经谈到，立法的规制在于力求各项合法利益的相对平衡，在无权处分的情形下，合同法第51条关于追认权的赋予侧重对其他共有人的利益进行保护，固然有鼓励交易的立法意图，但实际上也使其他共有人取得了决定合同效力的莫大权利，对善意相对人的权利规定阙如，那么交易安全利益何处体现？
为了求得所有权人利益与交易安全利益的衡平，笔者认为，在以合同法第51条无权处分的规则处理以自己名义擅自处分共有不动产订立的合同效力的同时，应当采用善意取得制度保护善意第三人的交易安全利益。适用善意取得制度的法律依据，民法通则解释第89条可资利用，该条规定：“在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效。但第三人善意、有偿取得共有物的，应维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失,由擅自处分共有财产的人赔偿”。合同法第51条系对“解释”第89条关于部分共有人擅自处分行为效力性质由无效改为效力待定，而对善意第三人是否得依善意取得共有物，未加否定。从立法精神的延续性以及“举重以明轻”的解释学角度来看，对原本确定为无效的行为尚可适用善意取得制度，对现在确定为效力待定的行为，似乎没有否定其适用该制度的充分理由。据此，笔者认为，在无权处分的情形下，应当适用民法通则解释第89条的规定，以善意取得制度保护交易安全。但在具体适用中,必须从严掌握善意取得的构成要件:[13]
第一，不动产权利出让人须是共同共有人之一。只有出让人是共同共有人,才会出现出让不动产时既享有一定权利,又不享有完全处分权的情况,因而才有善意取得制度适用的可能性。
第二，不动产买受人须善意无过失且为有偿取得。首先,受让人在主观上必须为善意。最高人民法院在1979年司法解释和1984年司法解释中亦称“买方不知情的”为善意。不知情应指买受人对不动产为共同共有财产的事实不知情,将共同共有财产认作个人所有财产,且必须是出让人一方的原因而使买受人有此误解,如因买受人原因而误解,则为有过失。其次,受让人必须无过失。即在交易中对交易标的的性质是否为个人财产还是共同共有财产的性质,已予充分的注意。再次，受让人取得不动产必须支付相应对价。善意取得制度旨在保护交易安全，因此要求善意取得只限于买卖(也包括互易)领域之内,不包括赠予等民事流转场合。有观点认为，不动产不能适用善意取得制度，因为不动产权利状况通过登记公示，相对人可以通过登记查知不动产所有权人的真实情况，因此不存在“善意”问题。我们认为这种观点不符合客观实际，在现实生活中，不动产的权利登记人与真实权利人不一致的情况大量存在，相对人难以从权利登记簿记载获知权利人的真实情况。
第三，须已作产权变更登记。产权变更登记，是不动产转移的必备条件。未具备产权变更登记的要件,为不动产交易行为未完成,不发生所有权转移的后果,当然也不能构成善意取得。
（6）立法建议—善意相对人的催告、撤销权及权利人追认权的除斥期间
在无权处分中,相对人处于相对被动的地位,在其他共有人尚未追认该无权处分行为且处分人未取得处分权的情况下,相对人可否主动地行使催告权和撤销权呢？相对人如可行使催告权和撤销权,就可以使无权处分的不确定状态及早得到解决,并以此与共有人的追认相对抗,以维护善意相对人的利益。当然,对撤销权的行使应有所限制,如果共有人已经作出了追认,那么无权处分行为已经发生了有权处分的效力,相对人自然也就不能再撤销。另外,只有善意相对人才有撤销权。因为撤销权的设置本身就是为了保护相对人的利益,对恶意相对人则无保护必要。相对人催告共有人在一个月内予以追认,实际上也就是对共有人的追认规定了一个期限。[14]此外，相对人未行使催告权时共有人追认权的除斥期间也应当予以明确,否则可能导致合同效力长期处于待定状态，不利于交易的稳定与安全。这一期限,应以从共有人知道无权处分行为之日起计算六个月为宜。
2、部分共有人以全体共有人的名义擅自处分共有物的性质、效力及法律适用
（1）性质：无权代理
部分共有人除以自己名义擅自处分共有物外,还存在未经其他共有人授权擅自以全体共有人名义私卖共有物的情形。部分共有人未获其他共有人授权,即以自己及其他共有人的名义与第三人进行民事活动,系无代理权即代理其他共有人进行民事活动的行为，符合无权代理的特征,应适用合同法第48、49条相关规定认定其行为效力。
（2）效力
根据擅自处分人是否具有令第三人相信其有代理权的事实或理由以及第三人是否善意的区分，部分共有人擅自以全体共有人名义擅自处分共有物的行为可以分为狭义的无权代理和表见代理。
1）狭义的无权代理—效力待定
部分共有人未经授权，以全体共有人名义擅自处分共有物,如果没有令人相信其有代理权的事实或理由,或者买受人主观明知或应知其无代理权的,构成狭义无权代理。根据合同法第48条规定,“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未做表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。”因此，合同在被追认或撤销之前，应处于效力待定状态,如果其他共有人事后追认了其出卖行为,则对其他共有人有效,否则对其他共有人不发生效力,由擅自处分人自行承担责任。
以全体共有人名义擅自处分形成的狭义无权代理与以自己名义擅自处分形成的无权处分，尽管均发生使合同效力待定的后果，但二者在法律适用上存在较大的差异，应注意区分，主要表现为：
第一，以全体共有人名义进行狭义无权代理的,根据合同法规定,买受人有催告权和撤销权,可以催告其他共有人在一个月内对无权代理行为予以追认,其他共有人追认前,善意买受人还可撤销其行为；但如果以自己名义进行“无权处分”的, 法律尚未规定买受人有此项催告权与撤销权。
第二，就擅自处分人与买受人的关系而言,二者有重要的差别。首先,以自己名义擅自处分共有物,其他共有人事后追认的,除非买受人与其他共有人均同意合同对全体共有人有效，否则,合同只能对擅自处分人与买受人之间产生拘束力。但是,狭义无权代理者以全体共有人名义与买受人实施的行为,经追认后,则溯及地在全体共有人与买受人间发生权利义务关系。其次，其他共有人事后拒绝追认时,以自己名义擅自处分共有物,其与买受人实施的行为应认定为无效,买受人仅能向擅自处分人主张信赖利益的损失。但是,根据合同法第48条规定,狭义无权代理者以全体共有人名义与相对人实施的行为,仅“对其他共有人不发生效力”,“由行为人承担责任”。买受人与擅自处分人之间的行为仍然有效,只是对其他共有人不产生效力而已。其他共有人拒绝追认时,买受人要求擅自处分人履行义务,仍然可以依有效合同要求其承担违约责任,主张损害赔偿。对此,外国立法例也有类似规定,依照《德国民法典》第179条第1项、[15]《日本民法典》第117条第1项,[16]在狭义无权代理情形下,相对人得依其选择,或请求履行义务,或请求损害赔偿。
2）表见代理—合同有效
合同法第49条规定的表见代理制度旨在维护交易安全，保护善意相对人的利益。以全体共有人名义擅自处分共有物,很有可能构成表见代理。因为共有关系，尤其是共同共有关系的形成，往往基于共有人之间一定的身份关系形成，例如夫妻关系、家庭关系、合伙经营关系等，这种关系往往会构成使相对人相信其有代理权甚至进而主张其主观善意的客观依据,当然仅有身份关系的客观现实还不足以构成表见代理，[17]但如果在此身份关系的基础上再有其他使相对人可以合理相信其具有代理权的客观因素，而相对人在审查时又没有过失，就可以构成表见代理。
表见代理会发生使全体共有人均成为合同当事人，而负有履行合同义务的后果，在不动产交易的场合，全体共有人即负有交付不动产所有权的义务，这对其他共有人的利益影响至大，为了衡平所有权人的利益与交易安全，应对表见代理的构成要件严格限定:其一,无权代理人并未获得本人的授权；其二，无权代理人同相对人之间的民事行为,具备民事法律行为的一般有效要件和代理行为的表面特征,即具有无权代理人有代理权的客观表象；其三，相对人主观上善意无过失。在具体认定这些要件时,还应依当时一般交易情况来具体确定。关于相对人“善意”的问题，既是表见代理制度的核心，同时也是善意取得制度的核心，更是审判实践中难以把握也是需要研究的问题。
（三）“善意”的认定问题
“善意”是构成善意取得和表见代理的核心要件，对“善意”的界定实际上是所有权利益保护和交易安全利益考量的一个分界点，如把握不当很可能使善意取得和表见代理制度变成破坏所有权制度的工具。因此，采取一种科学的、易操作的、能为民事主体和执法者统一掌握的主客观相结合的“善意”评判标准,显得十分重要。
1、“善意”的概念
在民法学上,“善意”主要指不知情,即行为人不知存在足以影响其法律行为效力的事实而为法律行为。善意取得制度的“善意”是指受让人(善意第三人)从客观表征相信处分人有处分权而不知其无处分权的事实。表见代理制度的“善意”是指相对人从客观表征相信代理人有代理权而不知其无代理权的事实。
第三人或相对人因“过失”、“明知”或可得而知无权处分人或无权代理人无处分权或代理权时,是否属于“善意”？通说认为这种情况不可认定为“善意”。权衡近代以来采“中间法立场”的世界各国,民事立法设立善意取得制度之目的在于兼顾所有人利益及交易安全之保护,善意第三人对于非法转让人是否有让与之权利,应该负一定程度的注意义务,始称合理。[18]因此“善意”应包含“无过失”的要素。
2、确定“善意”的时点
对于善意取得制度而言，第三人应当在不动产所有权交付时为善意，也就是共同共有不动产过户至第三人名下时为善意。对于表见代理而言，相对人应当在与无权代理人订立合同时为善意，即相对人在与部分共有人订立共有房屋买卖合同时应有理由确信其是代理全体共有人订立该合同。
3、确定“善意”的标准
“善意”是相对人的一种主观状态,需要一定的客观标准进行判断。由于社会生产、生活实际的纷繁复杂,要正确判断相对人是否善意并不容易。现根据不动产交易的特点以及实践中的经验提出判断善意的标准，以供参考：
（1）第三人对不动产所有权人的状况应通过登记机关进行查证，以确定交易人是否具有处分权，否则即有过失而不构成善意。那么通过查证对方所持房产证记载是否构成善意？笔者认为，权利的记载情况应以行政机关登记簿记载为准，物权的公示系指有权机关的登记，而非所持房产证。而且所持房产证存在错误、伪造、变造、失效的可能性较大，对于不动产交易这一重要的民事活动，行为人应负更为谨慎的审查义务。
（2）相对人是否能够举出部分共有人具有其他共有人授权的代理权外观表征的证据，如同时持有其他共有人的身份证、户口簿、印鉴等。
（3）转让时不动产的价格情况，如房屋价格明显低于市场价格，又缺乏正当理由的，则可根据具体情况确定第三人为“恶意”购买。
（4）第三人或相对人的专业及文化知识水平，如第三人或相对人系法律或房地产行业的专业人士，因其对交易中各项规定及风险较为熟知，对其善意的考量标准应更严格。
（5）第三人或相对人对处分人或代理人的熟悉和了解程度。比如第三人对处分人或代理人十分熟悉和了解，对于第三人在确定处分人是否具有代理权的判断标准上，应较一般人更为严格。
（作者单位：研究室）
（责任编辑：吴智永）

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