标题: 一房二卖案件的处理 [打印本页] 作者: 王希胜律师 时间: 2005-8-2 19:23 标题: 一房二卖案件的处理 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《商品房司法解释》)已于2003年6月1日起施行。其中第八、九、十条对于商品房重复销售问题均有规定。有人认为这是对于一房二卖问题的一般性规定。笔者不以为然。对于相关问题应如何理解与适用,在此试做探析。 $ b; S \; n7 K* E, u" O
需要指出的是,“一房二卖”与商品房的重复销售,并非同一概念,而是一般与特殊的包含关系。由于该司法解释第一条开宗明义地指出:“本解释所称的商品房买卖合同,是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。”因此商品房重复销售的主体是特定的,出售方仅限于房地产开发企业。而现实生活中一房二卖的卖方,既可能是房地产开发企业,也可能是其他法人或者个人。基于特别规定优先的原则,商品房重复销售案件应适用本司法解释,而普通的一房二卖案件,则应适用《合同法》和《民法通则》的规定。5 }: e% R g0 L; Q E2 `
5 f" \2 C' E4 }5 R4 W ?5 l 一、普通一房二卖案件的处理 ; W3 P- e1 m$ {9 `# X# }8 v+ O, T. r; M; n
普通一房二卖是指卖方以同一房屋为标的,在与一方当事人签定买卖合同但尚未办理过户登记时,又与第三方签定买卖合同,从而导致新买方和旧买方均希望获得同一房屋的利益冲突。谁能最终获得该房屋的问题,取决于先后两个合同的效力及履行。不少人认为,由于两个合同存在着目的上的冲突,因此至少有一个合同是无效的。这种看法其实是不科学的。在笔者看来,两个合同完全可能同时有效。至于目的上的冲突问题,可以通过违约责任制度去解决。# ?) j! T: S S