标题: “独家售房”条款有失公平 [打印本页] 作者: 王希胜律师 时间: 2006-7-15 20:28 标题: “独家售房”条款有失公平 出处：上海法治报 作者：李欣/黄懿清 # A9 ?- \' x7 O& H ! c! a) \# J! M/ V; ~
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“独家售房”条款有失公平/ y; j& a3 l' w2 @ B
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一房产经纪公司告房主违约未获法院支持% Y7 p7 L+ U) Y6 A
1 W' r: F2 E; b, F" |3 G, m0 x “市民华女士委托了多家房产经纪公司代为销售一栋价值510万元的房产，当房产售出后，她却被其中一家房产经纪公司告上法庭，要求她支付违约金102万元，理由是华女士违反了双方签订的房产居间合同中由该公司独家代理销售其房屋的条款。 - V% x1 D5 ^! I! ~; c 日前，卢湾区法院对此案作出判决，不支持原告的诉讼请求。”/ N# p7 w$ z8 X2 F" d9 C: T
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生意没有做成 中介状告房主 4 [2 E! |9 j6 h- s% W 2005年3月，华女士与某房产经纪公司签订了一份《房产居间合同》，委托该公司代为出售她所拥有的一栋价值510万元的房产。合同规定，委托期限从2005年3月13日到7月14日，服务报酬则为实际成交总价的1％。 7 t% _ {. p2 \9 l, a& C% g' g1 K 与其他居间合同不同的是，在这份合同的特别约定事项一栏内，该公司还提出，在委托期限内由其独家负责出售华女士的房屋，华女士不得再委托第三方出售或自行出售。若违反该约定，她必须按照房屋总价的2％支付违约金。1 }* O$ E# h- N4 w
然而当双方签订合同后不久，该公司却得知华女士已将房屋通过另一家房产经纪公司卖给他人，并支付了中介费5万元，该公司于是将华女士告上法庭。该公司称，在他们积极为华女士联系买受人时，华女士却违反合同中“独家代理”的条款，私自与另一家房产经纪公司介绍的买受人成交，已构成违约，故要求华女士按约支付违约金10.2万元。& X9 ]$ `7 r P
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合同有失公平 原告未能胜诉& N+ p1 |, Q y1 s) K1 r8 u* M
法庭上，被告华女士辩称，她的房屋在委托该公司代理销售之前就已在其他多家房地产经纪挂牌销售，而对双方签订的《房产居间合同》中关于委托该公司独家销售房屋的特别条款，她也并不知情，故不同意房产经纪公司的诉讼请求，但愿意支付必要的服务费。7 K# Q/ c+ h. U; ]# g
法院审理后认为，订立合同的当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。而本案当事人签订的居间合同中，尽管对华女士独家委托公司出售房屋的义务及违约责任作了特别规定，但对于公司应履行的相应的独家代理销售的义务及违约责任却未作任何规定。法院认为，该合同中关于独家代理的特别约定条款加重了华女士的责任，也限制了她的缔约自由，显失公平，因此为无效条款。 * e3 k: v$ @6 W0 ] F Y 据此，法院作出判决，对房产经纪公司要求华女士支付违约金的诉讼请求不予支持，同时判决华女士给付该公司服务费1000元。& D) n) ~+ v6 O
! Y; f2 \! h$ c0 W4 |# F # o- n+ B8 z% M8 D0 R 法官说法( _& X y, q, e; U, D
合同条款不公平# w- ^* P4 U! u2 @1 j. n5 B
可以认定为无效 2 N. C0 y! O' D' o* |2 h 法官介绍，订立合同的一方，往往可能在紧迫或缺乏经验的情况下，订立明显对自己有重大不利的合同条款，这些可能导致当事人双方的权利和义务不对等、经济利益上不平衡，违反了公平合理的原则。 1 ]" H# }7 t+ e9 A/ i- z 法官表示，由于此种合同条款常常使合同一方要承担更多的义务而享受极少的权利或者在经济利益上要遭受重大损失，又通常是在受害的一方缺乏经验或紧迫的情况下订立的，对受害方当事人明显不公平，体现不出平等、等价和公平的原则，因此，显失公平的合同条款可认定为无效。