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标题:
交房交接书莫要草草签 附属设施要明确更名手续须办理
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作者:
王希胜律师
时间:
2006-7-15 20:12
标题:
交房交接书莫要草草签 附属设施要明确更名手续须办理
附属设施要明确更名手续须办理
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交房交接书莫要草草签
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许太太在购买上海徐汇区一套高档住宅时，通过中介将整个交易过程完成，并在中介的陪同下与原房东方办理了过户与交房手续。当许太太认为一切顺利，拿着钥匙来到自己的新房时，满心的欢喜却变成愤怒，只见浴室里原有的按摩浴缸被拆了,浴室里一片狼藉，愤怒的许太太给中介打电话，中介的业务员赶过来一看也觉得莫名其妙，马上和原房东联系，原房东却理直气壮地说了一句让许太太吐血的话：“是我撬掉的啊，可是按摩浴缸我本来就要的啊，我并没有要送给客户啊！”听到这话，许太太差点昏过去，气急败坏的揪住中介公司的业务员要求追究责任，中介公司的业务员只好陪着她去找原房东，可原房东却很明确的告诉她：“我并没有说送按摩浴缸，而且房屋所有交易步骤已经全部完成了，交房交接书也已经有了，我再也没有义务去和你们搞这些了！”听到这，中介和许太太就明白过来了，知道许太太只能自认倒霉,肯定是没法再进行追索了。
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在房地产买卖过程中，买卖双方达成购买协议并办理完所有交易手续后，最后的一个重要程序就是交房。对大多数人来说会认为交房只要原房东方将房屋的钥匙交出来就可以了。其实所谓交房从完整意义上来说包括的内容很多，除了交钥匙外还包括其他方面，如水电煤的结算和更名、物业更名、维修基金的结算等。
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◆第一件进行水电煤抄表，并计算金额，确定上下家各自承担的份额
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上下家应在双方交接房屋时作好此项工作，以免交房后双方在这些小费用上扯皮。现在上海的水电是依附于房子存在的，一旦房子产权转移，该房屋中的相应水电设施也必然转移，不需要变更户名。
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但煤气不同，它还是有户名的，如果户名不更改，原房东可以凭原安装煤气的单据将煤气设施移走，新产权人只能重新花钱申请煤气设施，因此在房屋交易结束后，在交房时买卖双方不要忘了办理煤气的更名手续。
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◆第二件办理有线电视的结算和更名手续
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买卖双方在房屋买卖交易后一般不会忘了结算水电煤的相关费用，但对有线电视往往会忽视掉，其实有线电视和煤气一样，在安装时有一笔初装费，也不是依附在房屋上的，可以变更户名。而且现在大多的有线电视费的缴纳有滞后性，很可能原屋主推迟了很多的有线电视费没有缴，所以在交易后交房时，除了对有线电视的费用进行结算外，还不能忘记进行有线电视的更名手续。
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◆第三件办理维修基金、物业管理费的结算和更名手续
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房屋交易后还有维修基金和物业管理费的结算，维修基金由于数额较大，大多的买卖双方都会注意到这个问题，结算和更名的手续一般不会忘记。而物业管理费由于数额不大，很多买卖双方往往会忽略掉这个问题。
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◆第四件办理相关户口转出入手续
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由于现在投资客增多，对他们来说根本不存在户口的迁进迁出问题，所以户口问题往往被忽视，但这往往会影响到日后买家的户口迁入。为了今后交易双方的方便，一定不要忘了将户口问题解决掉。
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◆第五件交房交接书
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对很多买卖双方来说，在交接了上述事项后往往会忘了签房屋交接书。一些大型中介公司可能会督促买卖双方签交房交接书，以确认买卖双方的最后交房行为。交房交接书其实是个双刃剑，签和没签往往会达成不同的后果。
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例如本案中的许太太，如果没有签房屋交接书，许太太可以否认原房东的交房行为，要求原房东按原买卖合同中约定的相关条件进行交房，即使当时的买卖合同中没有约定送按摩浴缸，许太太至少可以要求原房东给一个完整的固定装修。可现在因为双方已经了办理过户手续，许太太要求中介和房东协商早日拿房，房东答应只要钱款交付，当日就将房屋钥匙交出并在3个工作日内搬离。在双方在协商过程中，达成一致意见。在房东将钥匙交给许太太同时，房东要求许太太签收了一张收条，对水电煤抄表、物业管理费等事项进行了结算。
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由于双方觉得所有事情都完成了，就在中介的安排下签订了交房交接书，对双方已交接的事项进行了一系列的确认。本来这是一件很好的事情，双方对相互的权利义务再次确认了，可错也就错在这份交接书上，在这份交接书写了这样一句话：“甲方（出售方）已将该房地产及《买卖合同》附件二所列之附属设施、设备交付乙方（买受方）。经乙方验收后，认为甲方的交付行为完全符合《上海市房地产买卖合同》所规定的交付时间、条件及标准，乙方同意接受”。
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根据这份交接书，许太太作为买受方已经接受了原房东的交房行为，且对有关附属设施、设备已经确认无误，签署了这份东西，许太太再去找原房东追究责任就没有任何意义了。其实本案中许太太所有的行为应该说都是规范可行的，错就错在提前签了房屋交接书，在签了房屋交接书，拿了钥匙后还让原房东住了几天。
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其实买方完全没有必要去先拿钥匙后拿房还签了交房交接书。在实际签了交接书后买方就应该拿好钥匙。在买卖双方校验设备后就应该将房屋占有权转让，而不应该在没有正式交房之前就签订了相关交接书，迟点签房屋交接书对买家来说有利无害。
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当然，这并不是说不签房屋交接书比签房屋交接书好，其实一个完整而又有保障的交房行为，应该以房屋交接书作为终止。若没有房屋交接书，买家一旦反悔，对一些设备问题事后进行扯皮对卖家来说就不利了，而且如果卖家在交房中有些问题，没有房屋交接书，以后的纠纷又该多了。
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综上所述，买卖双方办理房屋买卖交易，千万不能忘了办理一系列的交房手续，也不要忘了在所有交房手续办完后签署交房交接书。
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（本文作者系住商不动产上海签约中心主任）
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