; I8 `3 p- t' h* ?; Y. T% @ 农村干部、村民以及一些企业、个体工商户法律意识薄弱。这些案件涉及的人和单位中,有的是不懂法,既不了解国家保护集体土地的法律规定,也不知道出租集体土地用于非农业用途违法;还有的则认为即使自己违法了,法律也不能把自己怎么样,知法犯法。% \8 P5 m, S4 `/ {$ H% {+ c
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经济飞速发展及现行土地的“双轨”制导致城郊土地供需矛盾日趋紧张。对于农民和村集体而言,过低的征地补偿实现不了土地的经济价值,他们宁愿以违法出租的形式获得长期的收益。对于土地使用者而言,征地手续繁琐,批地时间长、收费过多,一些需要用地的单位和从事经营活动的个人,特别是私营中小企业和个人,难以以其能承受的合理价格取得国有土地使用权,从而把目光转向农村集体土地,尤其是城市近郊的集体土地。又因通过正常途径取得这些土地的使用权相当困难,所以,他们最终往往选择只须双方草签一份协议,就付诸实施的违法租赁手段来获得集体土地使用权。 9 A- ?8 p/ v$ S) a+ j+ l7 `6 m# j1 O7 i- e+ j
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法官从法律角度提出对策和建议———修订立法,加强土地行政管理;司法审判注意掌握尺度; L+ n/ e; |& P( i& d9 c
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针对上述违法出租集体土地案件的特点和成因,建议采取以下对策:8 x" c2 S# K/ s
' M- f. G% f% W& T" z 6 Y9 Y3 z0 J' F: ]3 j& a 1、修订立法,明确集体土地所有权的权利主体,深化农村土地制度改革。 ) s' l, \+ N$ x4 B7 P% A3 s2 {. g; \9 t3 h+ P2 L
i6 G2 L; X/ c1 h8 a1 D/ d( ] 制定相关法规,对集体土地参照国有土地使用制度实行土地使用权有偿、有期限、有限地流转的制度,并对其出让、出租、转让、抵押等加以明确规范,使这类土地使用权可以完全合法地进入流转市场,实现土地资源的最佳配置,消除集体土地违法出租的生存环境。另一方面,应实行非农建设用地流转制度,弱化违法租赁集体土地的经济动力。 $ R% ^! l0 l1 o" d+ F- n, s n& j: H E; i" q
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2、司法审判注意掌握尺度 - a. n; h6 O0 r6 b9 o* b+ Y0 m/ U5 r- t% C6 p- s& ?+ b
) s, d" X9 A0 [% u2 s+ T. V0 X 有些当事人由于不懂法或为规避法律,打着联营的名义违法出租土地。因此,法院在审理案件过程中,要注意对案件事实准确定性,正确区分真联营与假联营真出租。根据《民法通则》和《合同法》的有关规定,对于那种以集体土地使用权为出资,与集体经济组织及其成员以外的主体联营并从事非农业经营,约定无论盈亏,对方或联营企业必须按期向提供土地方交付利润的,均应认定双方实际签订的是租赁合同,判令合同无效、双方按各自的责任承担损失。注意不要将这种假联营真出租与那些以集体土地使用权为出资并与联营对方共同经营、共负盈亏的真联营相混淆。 # i. m( S% c v+ t6 c1 y - G/ W) @4 E' G& H# l& a! A6 v/ d1 J8 G
对于那些以房屋腾退、拆迁等理由起诉的、涉及违法出租集体土地的案件,也要注意识别、准确定性。还要注意案件法律效果和社会效果的关系。一般来说,对此类案件的审理要首先考虑其法律效果,否则会对违法出租土地现象起到推波助澜作用。但在考虑法律效果的同时,也必须考虑社会效果,弥合法律和社会之间的缝隙。% e7 f$ {- [- { D& u; z H
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3、加强土地行政管理 % l N' d7 Q1 i& S/ f2 Q+ G @$ U1 S" L0 L$ R7 L# {1 V
1 U& [2 Q0 `! v* s 完善的地籍管理是进行有效的土地管理的基础。有关部门应当对辖区内包括集体土地在内的所有土地,建立尽可能完整的,包括地籍调查、土地登记、土地统计、土地估值和地籍档案的地籍管理,并定期巡查土地使用情况,对违法出租土地的租赁双方进行惩处;构建三级监察网络,加大对违法租赁集体土地的查处力度;同时,行政机关应向社会公开档案信息,使公众得以避免因不知情而违法租赁集体土地,并在农村加强法制教育和国情教育。