大连房产律师网-大连资深专业房地产律师王希胜的网站

标题: 关于城市采光权纠纷的调查 [打印本页]

作者: 王希胜律师 时间: 2006-4-18 11:13
标题: 关于城市采光权纠纷的调查
关于城市采光权纠纷的调查

天津高院民一庭

--------------------------------------------------------------------------------

采光权问题是与人民群众生活息息相关的问题。人的生存离不开阳光，太阳每天都公平地照耀着每一个人，采光权是公民的一项基本权利。关于采光权的法律规定在我国是纳入到相邻权的范畴里的。《民法通则》第八十三条规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”从我国的法律规定看，相邻关系包括相邻用水关系、相邻通行关系、相邻通风关系、相邻日照关系以及相邻防险关系等。

近年来，随着经济发展，人民生活水平不断提高，房地产开发规模逐渐扩大，建筑物之间的相邻权关系已成为社会矛盾的焦点之一，我市部分基层法院相继出现了基于采光权纠纷产生的民事案件。例如仅我市和平区法院年审理此类案件就达数百件之多。由于遮挡阳光的均为新建建筑，且多是高层建筑，因此周围居民阻挠施工，甚至发生身体冲突的事件时有发生。如最近坐落在河东区程林庄路的某建设项目，因建筑层数较高，影响附近居民生活，受到部分居民的阻拦，造成工程一度停工，并引发较大的社会矛盾。采光权纠纷大多是以群体诉讼的方式出现，给人民法院审判工作带来了挑战和新的研究课题。本文就我市部分法院，特别是和平区法院审理采光权纠纷案件的有关问题谈几点认识。

               一、采光权纠纷产生的原因

近二十年来，天津市的城市建设步伐加快，城市居民住宅建设飞速发展，新旧建筑物之间的相邻关系是政府行政机关特别是规划部门在城市建设规划中应当一并考虑的问题。产生采光权纠纷的主要原因：一是城市规划对新建住宅楼的审批存在漏洞，使新建筑物层数、间距不符合建筑规划国家标准，遮挡相邻建筑采光；二是开发商违规施工，造成实际施工结果与设计规划审批结果不一致，出现超规划建设，导致新建住宅楼层数过高，影响与其相邻建筑物的采光；三是依据我国《中华人民共和国国家标准城市居住区规划设计规范（GB50180-93）》（下称《规范》）的规定：“大城市住宅日照标准为大寒日≥2小时，冬至日≥1小时，老年人居住建筑不应低于冬至日日照2小时的标准；在原设计建筑外增加任何设施不应使相邻住宅原有日照标准降低；旧区改造的项目内新建住宅日照标准可酌情降低，但不应低于大寒日日照1小时的标准。”上述标准是基于我国南北区域不同采光条件综合考虑的，而天津采光条件并不完全与上述标准相吻合，因此有些新建建筑物虽然设计楼层高度、楼间距符合设计规划国家标准，但仍对相邻建筑采光有所影响；四是有些人为了得到更多的居住便利，未经有关部门批准，擅自私搭乱盖，其所搭建的违章建筑超过必要高度，使相邻建筑采光受到影响。

         二、审理采光权纠纷案件的程序法律问题

（一）审理案件的法律依据

我国的民法通则明确将采光权纳入到相邻权关系中，但由于民法通则第八十三条规定非常抽象，没有实际操作层面的规定，因此，人民法院在审理案件中，常常处于无法可依的境地。毕竟每一件民事案件当事人的诉讼请求都有具体的事实、数额，而判断当事人诉请是否能够被支持，则应当有明确、具体的法律规定为依托。

（二）审理采光权纠纷与行政机关行政行为之间的关系

在采光权纠纷中，遮挡采光的建筑物均为新建筑物，当事人在提起采光权纠纷诉讼时，都会以行政机关对建设工程审查错误或者违反法律规定为由，要求确认后一建筑物违法（违章）。我们认为，行政机关的审批是否合法，不是民事审判管辖范围，而属于行政诉讼范围。因此，当事人如果单纯主张造成采光侵权的建筑物违法的，不应作为民事案件受理。如果当事人因采光权问题提出相邻权属纠纷的同时，还提出要求确认影响采光建筑物是否违法或违章的，对于采光权纠纷，人民法院应当依法进行审判；而对建筑物是否违法、违章的诉讼请求，因涉及到行政行为的合法性问题，不属于人民法院民事案件受理范围。

（三）关于采光权纠纷诉讼主体的确定

采光权纠纷案件的原告应当包括被侵权房屋的所有权人、被侵权公产房屋的承租人，也应当包括被侵权房屋出售前的房地产开发企业以及尚未取得产权证的购房人。新建筑物对在先的建筑物造成阳光遮挡，在先的建筑物的所有权人及公产房屋承租人为采光权受侵害方。新建筑物与在先建筑物属于同一建设项目的，不能成为遮挡合法性的依据。同时开工建设的两栋建筑物，一栋对另一栋造成阳光遮挡的，被遮挡一方起诉的，由于其在购买房屋时，已经考虑了阳光被遮挡的价格、居住条件等因素，其主张不予支持，如果是受到开发商的诱导而购买，则双方形成的是基于商品房买卖合同产生的买卖纠纷，而非采光权纠纷。

原告应当是其所有或承租居住的房屋被新建筑物遮挡，导致采光受阻，或不能采光。此外，只有原有采光权利正在或即将受到侵害的，方可成为原告。如果权利人在购买房屋时，已经存在其他建筑物遮挡房屋采光的，购房人不得以其房屋被其他建筑物遮挡为由提起侵害采光权诉讼。相邻的建筑物之间，特别是建筑物的使用人，应当按照有利生活，团结互助的原则妥善处理相邻关系，对于私自搭建临时建筑，导致他人采光权减少的，应当认定是侵权。

（四）采光权侵权的诉讼时效

目前，对于采光权侵权的诉讼时效问题存在两种观点。一种观点认为，由于采光权受到的侵害是处于持续状态的，且依照民法通则的规定，该权利具有物权性质，因此，对于采光权的保护不应当受诉讼时效限制。另一种观点认为，采光权虽然具有物权性质，但是作为权利保护，不能无限延长其保护时限。应当以权利人知道或者应当知道其权利被侵害之日起两年作为法律保护的诉讼时效。

（五）对行政机关的具体行为如何审查

由于影响采光的建筑物，都经过了有关行政机关的审批，因此，为了避免司法审判权与行政审批权的冲突，在审理采光权纠纷时，不宜对该建筑物是否符合工程规划标准进行实质审查，应当仅对影响采光的建筑物是否具备《建设工程规划许可证》作形式审查。

（六）鉴定申请以及对鉴定报告书的认定

由于采光权案件事实涉及到天文、地理、物理、数学等专业知识，案件事实必须通过司法鉴定才能查清。根据《规范》的规定，大城市住宅日照标准为大寒日≥2小时，冬至日≥1小时，老年人居住建筑不应低于冬至日照2小时的标准。对这一标准的理解以及依据该标准确认的采光实际时间等，需要具有相关专业知识的人，根据专业知识，运用专业方法才能得出。因此进行鉴定是此类案件审理的必经程序。鉴定应以人民法院委托鉴定为主，且该鉴定结论应当接受当事人当庭质询。

依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，在诉讼期间，对于需要鉴定的，当事人应当在人民法院指定的期限内提交相关鉴定申请及所需的材料，并预交鉴定费用。如果当事人在人民法院指定的期间内不提交鉴定申请，或提交鉴定申请但不及时交纳鉴定费，或拒不提供有关鉴定材料的，应当依法驳回诉讼请求。

            三、审理采光权纠纷的实体法律问题

（一）采光权侵权的认定

采光权纠纷是侵权纠纷的一种，应当适用谁主张谁举证原则，即主张侵权的一方应当承担证明侵权方存在侵权事实的责任；对于侵权方而言，应当承担证明其没有造成对方采光权损害的责任。在举证责任分配中，应当注意到，侵权的建筑物是否经过合法的行政审批不是侵权与否的判断标准，即不论建筑物是否经过合法审批，只要造成采光权事实上的被侵害，就应当承担相应的赔偿责任。

（二）采光权侵权的赔偿依据和标准

目前，采光权侵权案件的赔偿没有可以直接适用的法律、法规。我们认为，可参照《规范》确定民事赔偿与经济补偿的界限。被遮挡后的日照时间低于《规范》规定的标准的，由侵权人对被侵权人承担赔偿责任；虽被遮挡，但被遮挡后的日照时间高于上述标准的，仍要由侵权方对被侵权方进行适当经济补偿。

由于对采光权的侵害不仅体现在对物权的侵害上，还可能导致健康权、身体权、人格权以及其他权利的被侵害，因此，采光权侵权实际上是多重侵权的综合，赔偿内容应当包括：由于阳光遮挡导致电费、采暖设施增加的费用，健康补偿费、视觉污染费，因采光损失导致房屋价值贬低等。

在确定赔偿数额时，应当综合考虑采光时间、居室（客厅）受光面积，对于阳台、厨房、厕所等则不应计算在采光面积内。不应当将被侵权的建筑物新旧程度、房屋购买价格，以及产权性质作为确定赔偿数额的标准。对于东西向房屋进行采光权赔偿的，应当与南北向房屋有所区别，同等面积、同等采光时间的，一般不应高于南北向房屋赔偿数额的三分之二。

（三）赔偿数额的计算

采光权纠纷应当以一次性赔偿为宜，不宜以定额长期赔偿的方式判决。在审判实践中，目前有两种计算公式，均是以《规范》规定的标准作为计算基础。一种计算方式是首先根据上述规定确定赔偿数额，以及同样按照上述规定确定补偿数额，两项相加作为赔偿总数：

低于国家标准的时间差（分钟）×赔偿单位（元/分钟/平方米）×居室（客厅）的面积（平方米）＋超过国家标准的时间差（分钟）×补偿单位（元/分钟/平方米）×居室（客厅）的面积（平方米）

另一种计算方式是按照不同时间段确定赔偿数额，依据《规范》的规定，将遮挡采光的时间，以不同时间段确定一个赔偿单位，通常低于国家标准时间段的赔偿单位大于高出国家标准时间段的赔偿单位，高于国家标准的作一次性补偿；低于国家标准的计算赔偿数额：

赔偿单位（元/平方米）×居室或客厅面积（平方米）

            四、预防和减少城市采光权纠纷的建议

通过审理案件和调研我们发现，采光权纠纷并非是不可避免的。为了社会和谐，人民安居乐业，提出以下几点建议：

（一）政府要加强对建筑市场的监管

目前建设市场主要由政府行政机构进行管理，因此，政府有关部门应当进一步加强对建筑市场的统一管理，建立严格的建设项目监管机制，经过政府规划部门审批后的建设项目，应当严格执行规划要求，对于违反规划要求和超规划进行建设的项目，要及时发现，及时查处，特别是应当制定强制拆除违规建设部分的行政规章，以保护合法建筑所有人的权利。

（二）进一步加强社会诚信机制的建设

目前全社会都在提倡诚信机制的建设，对于建设开发商来说，应当保有最基本的良知与良心，为社会建造质优价廉的房屋，不要把自己的利益建立在违法开发、违规建设上。普通城市居民也应当增强社会公德，私搭乱盖行为只能造成他人生活的不便，带来麻烦与矛盾，因此不能为了一己之利侵害他人的幸福与权利。

（三）加大对违法违章开发商的惩罚力度

结构完好、设计合理、施工质量合格、符合建筑规划要求的建筑物使用寿命在50年以上，一旦在侵权建筑物竣工并交付使用后发生采光权纠纷，大多数原告都请求拆除侵权建筑物。而审判实践中，大多不能判如当事人所请，因为拆除所消耗的社会财富，远远大于对权利人赔偿之所需，这并不是法律追求的终极目标。因此，对权利人进行一次性补偿或赔偿成为解决采光权纠纷案件的唯一途径。虽然对权利人的权利救济通过诉讼进行了解决，但是对于违反建筑审批规划的开发商，应当采取行政处罚，以平衡社会关系，缓解社会矛盾。

（四）增强大局意识，积极稳妥地审理采光权纠纷案件

由于采光权纠纷是新类型案件，很多法官感到无法可依，审理难度较大。因此，在审理此类案件时，各级法院应当不断摸索，并在实践中及时总结出符合法律本质的、相对客观的权利救济模式和行之有效的裁判方式，以便使案件能够得到公平、公正的处理，充分发挥司法为社会和谐提供有效保障的职能作用。

作者: 立糕 时间: 2006-6-16 11:07
标题: 《大连市城市建筑物间距及挡日照处理规定》针对大连市的具体情况，补偿具体

欢迎光临大连房产律师网-大连资深专业房地产律师王希胜的网站 (http://www.fangdichanlaw.com/)