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标题:
大连市城市综合大厦物业管理标准
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作者:
茅泸居士
时间:
2006-4-15 22:46
标题:
大连市城市综合大厦物业管理标准
大连市城市综合大厦物业管理标准
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大房局发[1998]87号
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为加强我市商住写字楼、综合楼、办公楼、商场、体育场(以下简称大厦)的物业管理,提高大厦产,使其保值,根据国家、省、市有关法规,规章和规范性文件规定,制定本标准。
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一、 综合管理
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1、 大厦实行专业化管理,由物业管理企业对大厦建筑、设备、设施、环境、容貌、治安、绿化、场地、服务等实施统一的专业化经营性管理。
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2、 大厦亦按规定成立业主委员会(管理委员会),并有完整的工作制度和会议制度。业主委员会(管理委员会)按规定要求,定期组织召开业主、使用人大会(代表大会)、为主委员会(管理委员会)会议。会议决议、决定和会议记录存档备查。
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3、 物业管理企业应与大厦业主委员会(管理委员会)签订《物业管理委托合同》,合同文本规范,合同双方责、权、利明确。
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4、 大厦交付使用时,严格按照国家、省、市标准验收,有完整的验收资料、图纸、档案,交接手续完备。
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5、 物业管理企业机构设置、人员配备合理,有企业发展规划和现代化企业制度方案、工作标准、岗位责任,考核办法完善。
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6、 大厦管理制度完善,管理规定、公约编印成册,分发到户,对制度、规定执行情况定期检查,有检查记录。
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7、 管理人员经物业管理专业培训,持证上岗,佩戴服务标志牌,遵守职业道德,文明用语,服务规范,整体素质较高。
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8、 有争创全国城市物业管理优秀示范大厦的规划与具体实施方案,并组织实施。
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9、 各种资料管理、财务管理、记录报表均运用微机操作。
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10、 对突发性事件有应急措施及应急处理方案。
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二、 房屋及维修管理
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1、 大厦外观整洁、完好、美观。无违章广告和妨碍市容观瞻现象。
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2、 大厦大厅制作统一的驻楼单位标志牌,并有明显的引路标志或示意图。大厅通道、走廊等公共部位管理有序,无乱贴、乱挂、乱堆放现象。
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3、 大厦房屋完好率在98%以上。
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4、 房屋零修、急修率98% 以上,合格率达100%,险情排除及时率达100%,并有回访记录。
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5、 房屋改装修有批准手续和质量检查验收记录。
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6、 定期对房屋安全情况进行检查,发现不安全隐患,请主管部门进行鉴定。鉴定意见及时提请业主委员会(管理委员会)研究处理。无重大安全事故。
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7、 房屋档案资料齐全。包括:产权清册、租赁清册、业主客户情况表、房屋维修和养护记录等。档案动态及时注记,查询方便,管理完善。
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三、 设备管理
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1、 设备管理综合要求
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(1) 设备图纸、档案资料齐全,设备台帐记录清晰,管理完善,可随时查阅。
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(2) 大厦建立了设备安全运行岗位责任制,并组织落实。
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(3) 设备完好 ,运行正常,无重大管理责任事故。
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(4) 设备标志明显,设备间清洁卫生,无灰尘和乱堆乱放现象。
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(5) 严格操作规程,对设备定期巡回检查、测试和保养,并有记录。
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(6) 专业技术人员,维修操作人员经过培训,持证上岗。
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2、 供电系统
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(1) 24小时正常运行,出现事故 能立即排除。
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(2) 限电、停电按规定提前通知用户。
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(3) 双回路供电系统的,应备有应急发动机,可随时启用。
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(4) 有临时用电管理措施并严格执行。
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(5) 配电室管理严格,按规定标准操作运行。
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3、 消防系统
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(1) 消防控制中心及消防系统设施齐全、完好,可随时启用。
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(2) 配备专职或兼职消防人员,定期演练。
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(3) 开展消防知识及法规的宣传教育。
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(4) 紧急疏散通道无阻,照明设施、引路标志完好,设有消防示意图。
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(5) 订有突发性火灾等灾害的应急措施方案。
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(6) 无重大火灾写作事故发生。
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4、 电梯系统
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(1) 电梯按规定时间运行,安全设施齐全有效,通风照明及其他附属设备完好。
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(2) 电梯准用证、年检证合格有效,保修保养合同完备。
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(3) 轿厢通道清洁卫生。
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(4) 出现运行事故后,维修人员在规定时间内到达现场维修,并有记录。
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5、 给排水系统
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(1) 按规定对二次供水设施设备进行清洗、消毒。二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证俱全。
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保持水池、水箱及周围环境清洁卫生,无二次污染及隐患。
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(2) 设备阀门、管道无跑、冒、滴、漏现象。
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(3) 排水系统畅通,汛期道路、楼内、地下室 、车库无积水浸泡现象。
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(4) 高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施,供水讲师及收费严格按有关规定和合同约定执行。
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(5) 限水或停水事先通知用户,并有记录。
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(6) 遇有事故,维修人员在规定时间内进行抢修,无大面积跑水,长时间停水事故。
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6、 供暖系统
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(1) 锅炉供暖系统完好,运行正常。
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(2) 管道、阀门无跑、冒、滴、漏现象及事故隐患。
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(3) 室内温度冬季不低于16度。
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(4) 三废排放符合环保规定标准。
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7、 空调系统
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(1) 中央空调运行正常,无超标噪音和严重滴漏水现象。
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(2) 立式和分体式空调的安装位置统一,排列有序。
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(3) 运行出现故障后,维修人员在规定时间内到达现场维修,并有维修记录。
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(4) 室内温度冬季不低于16度,夏季不高于25度。
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8、 通讯系统
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(1) 通讯系统设备完好,运行正常,出现故障及时排队。
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(2) 礼貌接待,服务规范,信息传递准确率达100%。
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(3) 实行24小时值班制,铃响三声有应声,满意率达100%。
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四、 公共设施管理
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1、 公共配套服务设施完好,无随意改变用途现象。
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2、 公用照明、通讯、邮政设备设施齐全,工作正常。
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3、 道路畅通,路面平坦无损坏。
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4、 车辆管理制度完善,车辆停放有序,停车场整洁卫生。
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五、 绿化管理
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1、 绿化面积符合规划设计要求。
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2、 绿化管理及养护措施落实,无损坏,践踏及随意占用现象。
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六、 环境卫生管理
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1、 管理制度完善并组织落实不。
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2、 设施齐全,设有果皮箱、痰盂、垃圾房等保洁设施,垃圾收集袋装化,并做到随产随清。
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3、 实行标准化保洁,有专人负责检查、监督。并有检查监督记录。
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4、 大堂、公共通道、楼梯间、地下室 等公用部位地面、墙面、窗台、扶手、装饰件、玻璃、外墙面清洁、无尘、明亮。
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5、 公共洗手间清洁、无味、无堵漏现象。
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6、 公用部位无乱堆乱放现象。
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7、 无鼠害和虫害。
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七、 秩序管理
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1、 实行24小时保安制度。
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2、 安全防范设备设施齐全,制度完善,管理严密。
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3、 保安人员标志明显,工作规范、作风严谨,坚守岗位,严格交接班制度,并有值班记录。
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4、 危及用户安全部位设有明显标志和防范措施。
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5、 无因管理制作引发的重大刑事案件和交通事故。
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八、 财务收费管理
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1、 财务管理严格按《大连市物业管理企业财务管理暂行办法》(大财基字[1996]68号文件)规定执行。
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2、 收取物业管理服务费,有收费许可 证。
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3、 经营性服务收费,经双方协商议定,符合协议约定标准。
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4、 收费帐目公开,实行明码标价,查询方便,接受监督,无乱收费行为。
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5、 水、电、供暖费用按政府规定标准收取,电损及水差费按合同约定分摊。
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6、 各项费用收缴率达90%以上。
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九、 精神文明建设
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1、 大厦有精神文明建设公约。业主、使用人自觉遵守大厦各项管理制度。
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2、 大厦设有阅览室、活动室等文化场所和设施,物业管理企业与定期组织业主、使用人开展健康有益的文体活动。
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十、 服务与经营管理
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1、 设有专人或兼职人员负责大厦服务工作。
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2、 有方便用户服务工作的发展规划和实施方案。
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3、 拓宽服务领域,扩大经营范围,开展多方面方便用户的有偿服务活动,全方位搞好服务工作。
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4、 加强管理,减少开支,降低成本,提高经济效益。
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十一、 投诉管理
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1、 大厦建立定期征求业主、使用人意见制度,并有原始记录,
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2、 业主、使用人投诉处理率达100%,满意率达98%以上。
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3、 业主、使用人对物业管理企业满意率达95%以上。
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十二、 档案管理
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1、 设有专职或兼职档案管理人员。
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2、 档案资料的收集、整理、归案、管理及使用符合档案管理规定。
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3、 档案管理制度健全,归类及管理方法科学、规范,便于查阅和使用。
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4、 档案管理设施齐全无损坏,有考核办法及考核记录。
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大连市房地产管理局
- Q0 I/ r8 @ y) I- I/ B
一九九八年十月二十六日
欢迎光临 大连房产律师网-大连资深专业房地产律师王希胜的网站 (http://www.fangdichanlaw.com/)
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