大连房产律师网-大连资深专业房地产律师王希胜的网站
标题:
如何避免二手房交易的风险？
[打印本页]
作者:
王希胜律师
时间:
2005-11-28 19:36
标题:
如何避免二手房交易的风险？
如何避免二手房交易的风险？
0 r. G! W& s& l# W% e
+ y( A3 T6 v. L8 P y1 t7 f
如何避免二手房交易的风险？
6 f5 w, S* S/ Q) ~2 E$ c
! \! F# G" a1 S9 }; C
1 H- Y2 P, U9 S3 k
1 权属审查 :应当审查二手房的权属证明及相关文件，未依法登记取得房地产权证书的，不得买卖；并向房地产交易中心调查核实权利证书及其记载内容的真实性。
0 R" l" w m+ M, v% |, M
/ L6 s/ A, B$ z s- e* M
2 主体资格审查 :
1 F' M7 E5 b& o3 T2 a
（1）二手房转让人应当是依法登记取得房地产权证书的二手房权利人。
: w' ]# f) M4 l8 d
（2）二手房属于有限责任公司、股份有限公司的，律师应当审查公司董事会、股东会审议同意的书面文件。
1 x% v& j; M: ~) X* X
（3）二手房属于国有或集体资产的，应当审查政府主管部门的批准文件。
- f! v% a: |# H& _% q6 j
8 F" g5 S Y l' ?5 T
3 共有财产审查
* N3 K" G# F4 c& \
共有二手房，应当审查有无共有人同意转让的书面证明。
) q: m/ {2 j. W& ]& x$ Z$ v& s
" d& p) U3 f+ ^: ]( i
4 权利限制审查 :应当审查司法机关或者行政机关有无依法裁定，决定查封或者以其他形式限制二手房权利的情况。
' t, D5 H% j& ? t! H& I. }' Q
$ S3 x Q- J5 b2 P
5 他项权利设置审查
. C4 Y: S' h; @. C. J, ?# \
应当审查二手房有无抵押等他项权利设置情况。若有，要审查有无取得抵押权人等他项权利人书面同意买卖的证明。
, g; C2 g, V& N+ h( K( U$ A
9 X* A, a$ |: m- W9 l! W7 \
6 优先购买权审查
) n+ ?: T1 Q# l/ o+ O1 O4 X: _
（1）共有二手房买卖时，在同等条件下，二手房共有人享有优先购买权。
& S' z3 i- Y1 p5 y% r4 b: s2 [
已经出租的二手房买卖时，在同等条件下，二手房承租人享有优先购买权。
# e Q% c/ K& q1 W& E1 Z9 j6 I# o
（2）应当审查二手房优先购买权人有无放弃优先购买权的证明。如承租人放弃优先购买权，买受人购房后应继续履行租赁合同，并与承租人签订租赁主体变更合同。
! Y4 k& ~. C R8 z v$ ]4 U
9 O9 N! v5 ~$ b
7 审查二手房有无下列禁止买卖情形：
, r3 c" Z* y; B; l4 \9 O1 j4 H
（1）司法机关和行政机关依法裁定，决定产或者以其他方式限制二手房权利的；
4 q" B7 \3 V2 o- v" W
（2）依法收回土地使用权的；
2 B* n v' n& N3 y5 m! Z
（3）共有二手房，未经其他共有人书面同意的；
0 `8 J J' C3 x6 D/ G2 S, ]
（4）权属有争议的；
; z/ I4 b0 S; o
（5）未依法登记领取权属证书的；
$ C+ Z s) I) b! A* C: w7 x
（6）已抵押且未经抵押权人书面同意转让的；
; b1 [/ d& a. V2 g H3 ]% f* o+ S
（7）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
0 L1 k2 A5 ~, B) |. ]
' ]6 b! J# z0 K, j6 Q: Y
8 若是已购公有住房和经济适用住房买卖，还要审查已购公有住房和经济适用住房有无下列禁止买卖情形之一：
+ D0 U) a4 T% I* Z( d6 v
（1）以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的；
: d ]) @; V/ c4 g' P6 b7 [% s& x- ]
（2）住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的；
! @4 ^/ A3 j3 {' ]9 {9 w
（3）处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的；
0 _# o, U) t' a V+ @9 j& L
（4）上市出售后形成新的住房困难的；
& j: c4 { E, ^3 ?2 D- }5 v3 b
（5）擅自改变房屋使用性质的；
* o7 O6 A& ?4 |& F2 n
（6）法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。
欢迎光临 大连房产律师网-大连资深专业房地产律师王希胜的网站 (http://www.fangdichanlaw.com/)
Powered by Discuz! X3.2