# x+ v0 @- }. a 现实交易中,确实存在着买卖双方不讲诚信的情况,如有些客户从中介公司获取了买卖信息后,就甩掉中介,双方跳单直接交易,从而省却一大笔中介费。为了避免这种情况,维护自身的合法权益,部分中介公司开始在合同条文上下功夫,但往往矫枉过正,形成合同中的"霸王条款",反而难以获得法院的支持。如我院审理的某房地产经纪行诉被告樊某居间合同纠纷一案中,被告樊某作为房屋出售人与原告签订《出售委托协议》。原告曾带购房人韩某来看过一次房,后被告与韩某通过另外一家中介公司的介绍签订了买卖合同,原告遂要求被告按照《出售委托协议》的约定支付违约金。法院审理后认为,被告樊某与韩某对系争房屋的成交,并非利用原告公司提供的信息、条件和机会,而是通过其他中介公司的居间活动而完成,《出售委托协议》规定"委托方在委托期限内或委托期限结束后三个月内与原告曾介绍的买方成交,则应按照委托价格总额之1%支付违约金"。按照这一条款,当原告没有完成居间义务时,买卖双方仍不能选择其它途径进行交易,否则便要支付违约金,这明显免除了中介的责任,侵犯了委托人的契约自由选择权,加大了委托人的责任,故该条款应确认为格式条款,对委托人不具有法律约束力,故对原告的诉请不予支持(金国良05---1034)。另外一些中介公司对于购房人大多要求签订《看房约定书》,约定"自看房之日起六个月内,不得和出售方或第三方私下交易,否则需按转让总价的3.5%支付中介公司违约金"等内容,均属于此类条款。 6 D: p S! W* v y
5 O+ D; M! |( b8 Y' p s 又如我院审理的原告某经纪公司诉被告张某支付居间违约金纠纷一案中,该中介公司提供的居间协议的条款甚至约定"本协议签订后,如买卖双方未能履行本协议,导致买卖合同或类似合同无法签订的,违约方或合意解除方应向中介支付违约金(向双方收取总佣金的50%即25000元)"。类似的约定剥夺了买卖双方进一步协商的权利,更与"居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬"的法律规定和居间的本质特征相悖,故无法获得法院的支持。(顾江平05-4352)5、房产中介使自行制定的合同,这些合同大多不合规范,且名目繁多的,有些还名不副实,使得合同在定性及理解上存在歧义,这也是引发纠纷和房屋买卖当事人合法权益受到侵害的一个重要原因。 * o: }# K( E) l8 R' g
" H a- U6 Y$ X7 a 例如在单纯的居间活动中,中介公司往往要求委托人签订《房屋出售协议》,签订所谓的《房屋委托协议》、《房屋代理协议》、《房屋委托代理协议》等,甚至为避免买卖双方见面,不及时安排买卖双方磋商、签约,俨然扮演起了双方代理人的角色,代收定金、代收房款、代收产权证和身份证原件、甚至代签买卖合同等引发纠纷。再如一些中介公司还要求购房人将定金交由自己转交,但在转交前出卖方反悔,导致购房人要求出卖方双倍返还定金的权利难以保障。 $ b' a3 ?+ y% W+ r# ?$ d& Q3 N7 c( J
6、少数房产中介实施诈骗行为,被追究刑事责任后引发相应纠纷,或在民事案件审理中发现有诈骗嫌疑,此类案件的审理具有相当的难度。 ; c1 I! M5 [" p7 ?5 u& X
, f. g7 _% U- v
实践中,少数中介公司还采用伪造或骗取身份证、产权证等方式未经权利人的同意将房屋转让并收取房款,之后便逃之夭夭,在犯罪分子被追究刑事责任而赃款难以追回的情况下,买卖双方诉至法院。如原告吴某诉被告冯某财产权属纠纷一案中,原告的房屋被某中介公司用诈骗手段以32万元出售给被告,被告已向中介支付了19万元房款并已装修入住,余款约定待过户后支付,后中介公司的法定代表人因诈骗罪被判刑。现原告起诉要求被告迁让。本案中,原、被告双方实际均是受害人,将诈骗犯罪的风险无论转嫁给何方均不公平,承办法官本着"案了事了、三个效果统一"的原则,考虑到房价上涨等因素,做了大量的调解工作,最后被告向原告支付23万元房款,原告协助被告办理产权过户手续。 2 X5 V; F7 p( [3 B5 N, x$ x. b ) V7 O) n3 k0 k- Z$ i# Q 此外,我院在审理被告上海现成房地产经纪有限公司的系列案件中,发现被告作为房产中介,存在将他人房屋出售后将房款据为己有、违规自行购买委托人房屋、隐瞒房屋已设立抵押的情况将房屋另行出售等多种违规行为,已涉嫌诈骗,故及时建议公安机关予以立案,避免了受害人范围的进一步扩大。 ! f: e P; `' ]. E
* w* m7 i: c, [6 D 7、中介公司间签订,履行中双方发生矛盾而引发的纠纷也时有发生。这主要是由于房产中介所掌握的信息之间也存在不对称现象,故中介公司为扩大营业范围,提高交易的成功率,获取更多利润而相互之间签订合作协议,但由于无法履行合作协议中发生变故,酿成纠纷。这类纠纷属一般经营合同纠纷,目前诉至法院的数量相对较少。