9 {6 \# ]$ G9 V- V第五,缴纳保证金。拍卖是一种以竞价形式进行的交易,价高者得。在现场竞价时,常常会出现一种你争我夺的局面。人性中,争强好胜的一面在这时表现得尤为突出。很多人都会按捺不住现场气氛的渲染,频频举牌,几经追逐攀高,最终花落名下,回头看看,悔之甚晚。 ! `: r6 x3 p6 ?- L- `1 p. Y1 }# @. P+ N b9 a5 F
那么在拍卖现场,怎样才能做到理性出价呢?: {+ Q* h* H/ B4 \9 }+ f0 B
. |+ x+ P7 W( [1 y" \* J- G一、熟悉拍卖基本规则。竞买人参加拍卖会,应仔细阅读拍卖规则。竞价时,应按照拍卖师宣布的竞价方式出价;每次加价不得低于加价幅度,否则叫价无效;宗地拍卖成交后,竞得人应当场签署《国有土地使用权出让合同》并按拍卖成交价的约定百分比现场支付履约定金等。 , T, Z u0 F1 U0 L, W$ e$ K7 u' f! M2 W5 {$ C
二、明确加价幅度。 8 c* L8 N' J+ V# s+ y 5 s1 I7 o3 j4 e/ R1、首先要明确竞买主持人宣布的竞买起价和竞买人每次的报价,均为该宗地使用权的总价,不包括契税以及市政基础设施配套费、文物勘探费等由非土地管理部门依法收取的其他费用,所以竞买人应当明确这一点;- P9 c( v$ Q0 l
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2、心里一定要明白,土地费用在整个房屋成本中占有一定分量,这部分如果涨了,在不影响到预期利润收益的情况下,会带动房价上涨,市场会不会接受?在保证房价不涨的情况下,则会牺牲企业的预期利润,利润到底会减少到何种程度? 7 I2 E' m) p8 c1 E9 D+ S' N( l ! X7 Z& `5 w6 U8 R) _- F4 }- r3、竞买人把自己能够接受的价格做一个分级列表,那么参拍时加起价来便能够做到心中有数了。 9 K( A# L- y: s: `: A1 \ ( Y' }- G/ V ~6 B$ I三、运用竞价技巧。拍卖场上,竞买者应冷静观察场上的竞价情况,稳定自己的竞价心态,守住心理价格。竞价时,一般可按加价幅度轮番出价,但价格接近心理价位时应谨慎,避免受拍卖场上竞价气氛的影响,盲目超出心理价位的界限。一旦超过了这个最高限,就应该理智放弃。如果拍卖场上气氛平淡,竞买人可不急于出价,稍后,可出其不意地跳过加价幅度,一下子提高出价,摆出一幅志在必得的架势。几轮出价后,常会吓退一些经验不足的竞买人,使竞价获得成功。这是作为开发商,应该在竞拍过程中把握好的几个结点,那么作为政府也应该为房地产市场的持续稳定发展而发挥宏观调控作用。有业内人士建议,1、评审招标的出价应该体现用地价来抑制过高房价的原则。在房价中地价占相当的比例,土地成本的合理调控将大大影响房价。有些时候,不是地价拍得越高越好,最理想的状态是达到基准地价,在保证国家的土地出让金收回的同时,给开发商一定的利润空间。2、城市建设为开发商提供的条件不够优惠。市政设施配套不够,土地市场管理上还存在手续繁杂、付款要求过严、产权交割费用过高等问题。3、政府应该把土地规划提前半年告诉开发商,土地规划方案公开,使开发商竞买时心中有数。 5 r, ^ y: V7 Q
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4、商品房土地使用权限期满后,国家要征用土地,会给业主补偿吗?(假定房子还在) ; ^0 Q" @' x, r; P2 X( ?$ p& ?
3 n2 K o" v( F/ [' L根据出让合同的规定,土地使用者在合同规定的出让年限届期,国家无偿收回该宗地的使用权,地上建筑物由土地使用者处置。土地使用者如需继续使用该宗地,须在期满前向国土部门提出续期申请,重新签订出让合同,办理土地使用权登记。 " J: J [6 K. Q$ S& N 3 s! P! [- K1 T! W5、土地储备制度如何发挥作用 ; Q/ O7 j" e. h" ~8 N, j% ^8 }
; k, g' W A% `0 ~+ f 一是政府要完全垄断土地一级市场。这是关键性条件,否则,它所采取的政策措施很难收到实效。二是土地储备制度代表政府参与土地收益,有着“政府利益第一”的明显要求。如果土地国有,可以将其利益看成是土地所有权的收益;如果土地私有,可以将其利益视为土地管理、城市管理的收益。因此,它不是一名“守夜人”,在实际操作中,很难让它为了长期利益和整体利益而牺牲短期利益。因此,土地储备制度的直接受益者是政府,间接受益者可能是公众。三是政策实施手段是选择适宜的时机公布土地供给计划,进行微调,造成充分的心理预期,使房地产市场朝着理性方向发展,而不是在房地产市场风险充分放大后,在短期内大幅度增减土地的供给量。最后是政策的实施要密切关注金融市场的变化。 5 K3 c ~! e3 @4 A# \' m- r 7 }9 A( b5 a2 f* W+ F' Z+ i; A" a0 H6、什么情况下可无偿收回土地使用权? 7 T. }( k: d$ R M) S