% M* U! \( T }% l0 b0 {4 C e F+ |第二章 房屋拆迁前期准备中的律师实务 6 Y1 g" N! ]2 u6 p* \( D: |, p% O7 f
第一节 一般规定 + f1 u4 t; h( S5 ^1 U3 b/ l2 V z0 p% r/ ~% U7 g7 M* W
第二节 律师代理拆迁人、拆迁单位在房屋拆迁前期准备阶段的工作" j( p( C. a# |5 a8 K
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第三节 律师代理被拆迁人、房屋承租人在房屋拆迁前期准备阶段的工作1 C; m. ^( ?% \' Y3 f" p
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第三章 房屋拆迁评估中的律师实务7 g. O; Z. Y9 O3 \* b' H- L
% r& q/ p8 @! m. N! @8 U第一节 一般规定4 r4 s; K9 K* z8 S
5 u; X5 S8 Y% |& r: }7.4 拆迁期限;7 w, Y, F$ b( y# F; Y4 X
$ k/ N m- z& m. c7.5 拆迁范围有无分期实施拆迁的情况; 5 @$ { T8 E& y/ |; ^' P) L ; O5 _, G% M _# N/ X: W3 u7.6 拆迁补偿安置资金总额的预算; + X9 }( }/ [, i* b; E1 M . O1 L5 k4 }0 f# }' e: ]* w- S7.7申请拆迁许可证时首期补偿安置资金到位数额、用于产权调整房屋的面积量与价值量,及后续资金分期到位计划;" i# u3 z2 A' n
4 N! ^+ A6 f6 m1 i; w. t4 W7.8 实施拆迁的方式。/ n& l7 A! C3 P9 z8 s
?' Z. {+ d) z% O" C) Q, |4 b8 ]1 Y' k8.核实拆迁人是否有足额的拆迁补偿安置资金专用存款账户,前述存款金额不得低于省市政府关于应占补偿安置资金总额的比例,该存款金额与安置用房价值之和不足补偿安置资金总额的,建设单位应当在拆迁方案中明确资金分期到位的时间。& A7 O, y) S% d2 I0 d: a V
$ E: o& b4 R, l Z( |9.核实用于产权调整房源的产权是否清晰、无权利负担。, x+ K. U1 b/ y9 A k
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1.房屋拆迁估价机构的从业资格 ; _9 L% N6 {) F6 r4 z1 o* X: ` ) ?) E8 K r# x0 z7 K3 o$ q 律师应提示委托人:从事房屋拆迁估价的房地产估价机构,应当具有经拆迁主管机关依法核准的房屋拆迁估价资格。未取得房屋拆迁估价资格的房地产估价机构,不得接受房屋拆迁估价委托、出具估价报告或价格咨询报告。跨省市从事房屋拆迁估价的房地产估价机构,应当向当地拆迁主管机关依法备案。5 p# R! `! S) @: Q& `
/ x- [+ A0 m' }# Q2.房屋拆迁估价机构的产生: h @' W7 p% P/ n, T8 T" d: C2 A/ C
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根据有关规定,估价机构的产生有三种方式,一般采取被拆迁人投票的方式,也可以由拆迁当事人通过协商一致或者抽签方式确定估价机构。 - j: E; t( U/ \. p, H+ }/ X2 f" |7 ?3 H" D- Y, e h
采取投票方式的,根据投标结果,按照简单多数的原则,一般情况下得票数第一位的为拆迁范围的估价机构,第二位的为重新估价机构。拆迁人应将投票结果进行公告。采用协商或抽签方式确定估价机构的,可同时确定重新估价机构。 : s; D1 c* s0 n7 `; I1 C6 v8 ` & c0 ^% b' q& ?3 I& u3 w3.拆迁估价委托 * S9 w ^$ L z: |1 U- Z3 [, x& [& l9 z& U. S
同一拆迁范围内,一般情况下只能委托一家估价机构进行估价,并与其签订书面的房屋拆迁估价委托合同。在签订房屋拆迁估价委托合同时律师应核实如下内容:# }: z: ^4 M5 o5 c( J/ m/ f
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3.1 核实双方当事人的主体资格。& ~5 i" i( Y' g! Z, e8 |1 B% b7 t
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3.2 委托范围是否是在房屋拆迁许可证确定的拆迁范围内。" B2 e& a; m) \0 A0 t
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3.3 委托估价的被拆迁房屋的性质、用途、面积。. L- D/ A- T% R; s
) [" Y2 Z% F' G2 x2 a+ v. F; M+ Z: A3.4 估价的价值标准及估价方式。! a- N; U0 x; \3 P( M& K2 _
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3.5 需要双方当事人提供的资料及提供方式。) A W" @* K: ~( A' z1 d( c
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3.6 估价报告的交付日期。1 {4 e! ^6 V+ L: Q3 L
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3.7 酬金及支付方式。 - E. S; j1 B/ R: z) I ; i0 V% { t3 u+ z3.8 违约责任。 + x9 k k' j7 A0 h/ K1 o6 b, o( A1 v
3.9 争议的解决方式。/ j' l' D3 C, X, U/ o( v
" w# J4 G9 h9 g3 ^- k
3.10 其他需要约定的事项。$ h# l+ D- R* p7 T, D
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第三节 拆迁估价过程中律师法律业务的工作内容 . t: y* y/ s- P+ C L% n3 Z5 ^7 Q2 X$ d+ v3 ^' U* g
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1. 拆迁估价过程中律师工作的一般内容: 7 K1 [5 P) `% `. h( A8 l9 c# P9 ^8 K$ W! d7 Q7 v! u
1.1 核实估价机构及估价人员的资质、综合实力、社会信誉。- u1 B% _# f5 e1 u6 ^+ D1 F
7 w3 i2 \! @' P2 [, _! Z; Y4 z1.2 对估价机构确定程序的合法性进行核实。律师应提示委托人投票确定估价机构的,拆迁人有将投票结果进行公告的义务。而拆迁主管机关可对投票、抽签过程进行监督,并可以要求纪检监察机关和基层组织等共同监督。( |. ]4 N6 i0 x8 q. g8 ^
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1.3 对拆迁估价委托合同的真实性、合法性进行核实。 " x: k$ U6 S9 [9 P( { b. e g9 W$ m ]/ P9 I& U( B* }
1.4核实估价机构和估价人员与拆迁当事人是否有利害关系,或者是否是拆迁当事人。 9 ^9 x j* n* V4 e; b) W+ m. m1 `
1.5 对估价报告的形式与内容进行核实。包括履行拆迁估价委托合同的情况、估价内容的真实性与合法性、房屋拆迁估价时点及估价报告的有效期限以及是否由专职注册房地产估价师签字。) k8 k& T- |0 q" y
' E, g( x- q" q) h: g( s2 l2 M1.6 对估价机构公示初步估价结果和送达分户估价报告的程序合法性进行核实。 & N }6 e' x9 ?% e& }7 e ' {' w6 `! J3 g$ c1 p I. `1.7 如委托人对估价报告有疑问或异议的,协助委托人向原估价机构询问、申请复核,或者另行委托估价机构重新评估。 " q# h; C h+ Y- \: ^% \4 E1 V! J1 }8 ^- c7 g. [6 {
1.8 对委托人就原估价机构的估价结果、复核结果有异议,或者另行委托估价的结果与原估价结果有差异,且协商达不成一致意见时,律师可以协助委托人在收到估价报告、复估结论或重估报告后的15日内向房地产价格评估专家委员会申请技术鉴定。 5 M7 p4 A# b* _+ W 1 S z' z. T; W1.9 对房地产价格评估专家委员会成员是否与原估价机构、拆迁当事人有利害关系,或者是否是拆迁当事人进行核实。6 O' z7 r5 u( R, ?2 d! {
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1.10律师应提示委托人,若房地产价格评估专家委员会认为估价报告不合法、不规范、不合理的,由专家委员会指定其中一家估价单位进行再估价;而拆迁当事人对再估价仍有争议的,可以重新向专家委员会申请鉴定。- t1 h, v: g% W7 F) N. l
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2. 拆迁估价过程中律师为拆迁人提供法律服务的注意事项: & i0 ]2 C2 X# r1 Q5 h) ^/ l! J8 Y* i7 Q6 d3 K. u" i% W
2.1 律师应提示委托人,须如实向估价机构提供估价所需资料,协助估价机构开展现场查勘等工作。 8 B. y2 y; {, u7 Z+ E % n* l$ h3 q- ?2.2 律师应提示委托人,将分户估价报告送交被拆迁人。 9 m4 ^( a) O9 I+ X( f6 A ; Q/ T3 G2 G/ Y& c8 }$ N1 K2.3 律师应提示委托人,拆迁估价的价值标准为公开市场价值,不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。委托拆迁估价,应当明确被拆迁房屋的性质(包括用途,下同)和面积。 * v( j0 c! {: N3 b* I( i1 w+ ^4 @ i2 Q% V. W& c) z8 i
被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准;各地对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的,从其规定;拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的,可以按照协商结果进行评估。 E* o3 Y w4 g d
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对被拆迁房屋的性质不能协商一致的,应当向城市规划行政主管部门申请确认。对被拆迁房屋的面积不能协商一致的,可以向依照《房产测绘管理办法》设立的房屋面积鉴定机构申请鉴定;没有设立房屋面积鉴定机构的,可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。0 J$ K9 O3 D9 f: T7 l Q. q# G
& o% C" k( |$ q7 Y2.4 律师应提示委托人处理好与被拆迁人的关系切忌态度生硬,不得授意评估机构作出偏离客观公正的评估结果。& a5 n4 D. L# r+ E8 f9 y
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3. 拆迁估价过程中律师为被拆迁人提供法律服务的注意事项:$ @* X- U0 A. \' N) W
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3.1 律师应提示委托人,须充分调查候选估价机构的资质与信誉,调查估价机构及估价人员与拆迁人是否有利害关系或者是否是拆迁人,建议被拆迁人慎重选择评估机构。+ T3 ~! \9 a) ?: ~9 a; L9 o
& F9 |1 K V+ J l9 v e `' m3.2 律师应提示委托人,如实向估价机构提供估价所需资料,配合估价机构开展现场查勘等工作。拆迁估价的价值标准为公开市场价值,不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。4 b+ m. E% Y( u- a" w, a
* N4 @, {/ W/ t4 a2 o4.4 律师应提示委托人,拆迁估价的价值标准为公开市场价值,不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。估价一般应当采用市场比较法。不具备采用市场比较法条件的,可以采用其他估价方法,并在估价报告中充分说明原因。对拆迁人、被拆迁人就估价报告提出的疑问向其作充分解释,解释内容包括拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取和估价结果产生的过程。$ q- z8 e$ d) ?8 |# ~
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4.5 律师应提示委托人,估价机构应当配合专家委员会的鉴定工作,向专家委员会提供估价报告、估价技术报告及鉴定所需的其他有关资料。 5 K% b& J8 T" [* U I# e* w 6 l ~/ t# N4 z& o. A$ q( p% e4.6 律师应提示委托人,拆迁当事人应当明确被拆迁房屋的性质、用途和面积。被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准;拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的,可以按照协商结果进行评估。 , e& m. Y' }' `3 D7 n2 z0 _# W! Z% V
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第四章 房屋拆迁补偿与安置中的律师实务 0 Q' y3 Q% I( c1 h2 L) `6 Q2 r % [& I2 [ k) H T8 s+ n! V' S& m7 B+ K; |+ `, K
第一节 一般规定# G' T. l e# m9 y; u/ t6 U' p; r$ S
: g n9 `' V A' }; k " ]# G. P4 {5 x* I! t4 m. ^概念界定' }0 l+ b6 W1 y6 T+ Q4 r' b$ b
0 X n6 n9 a2 H; x& u. @本章所涉的下列词语的定义分别为:+ o! S0 m; d, v$ b
3 s: D G8 E. Y; l
1.房屋拆迁补偿安置协议,是指拆迁人与被拆迁人、房屋承租人依照法律规定,就补偿安置和房屋拆除的有关问题所达成的协议。- r; V" E: n! {% d; `" u
: p6 M8 y! u4 B" A2 z# E2.2.7 裁决做出后,当事人就同一理由再次申请裁决的。( D6 \2 K. Q* K6 M$ i+ C3 z
( c9 a- O, k; Z对裁决申请不予受理的,裁决机关应当自收到申请之日起5日内书面通知申请人。/ d- l2 }) ^: S. w; G& n% R! b
' E. k1 \' s" A. a, n
律师对行政机关作出受理或不予受理的决定,均可为当事人提供咨询意见,确认行政机关的决定是否符合法律规定。如确认不符合法律规定,可接受委托代书复议申请书、诉状或代理复议与行政诉讼。' D& T# j6 }# M- t! i. ^
, M9 l9 M: C; p8 T1 F* l5 K+ @7 D g" f Z
第三节 裁决审理阶段 $ q( O3 i: l0 Q) {& _ ( ^+ z+ Y7 ~- D; U7 e. q F' k3 k8 S8 A# D
在拆迁裁决的审理阶段,律师的服务重点主要是以下几方面: , d& Q0 O0 C) \, j' M0 y$ T. z/ v2 A, u$ H! H/ K1 q$ z
1.对裁决审理的程序和内容的核实。" H1 f: e/ N+ D7 q! C) p7 f
5 y4 g' U7 q4 }8 m9 ~5 v4 [) X" }1.1 裁决行政机关是否向申请人发出裁决受理通知书。 6 U$ v0 x! j8 Y% G' X/ B' l1 l' s6 k) f( A% _- _4 i; f
1.2裁决行政机关是否向被申请人送达裁决申请副本及答辩通知书。 2 n/ E0 Q3 N) e! N( Y, a. C& ^% N 3 H# G) c& J% U/ v( k! T1.3 相关资料、程序的合法性。9 m1 D: G4 W- H
& m; h% l g f( I% D- u5 x K1.4裁决机关是否组织拆迁当事人进行调解。注意未经调解,不能作出裁决,而申请人经两次通知未参加裁决调解的,视为撤回裁决申请;被申请人经两次通知不出席裁决调解的,裁决机关可以缺席裁决。1 j. u* \& S' X2 s& U
V, r/ Y, n7 p; p4 J( s3 w, l& ~1.5 核实补偿安置标准是否符合法律规定与该案的实际情况。 & w% {7 _0 S/ t( |) T8 o 2 y7 d" v& B- V& @5 g# b# R在审理过程中,当事人对评估结果有异议且未经房屋拆迁估价专家委员会鉴定的,裁决机关应当委托估价专家委员会进行鉴定,并以鉴定后的估价结果作为裁决依据。' n' V( H [6 e5 _
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1.6 裁决机关是否及时合法地作出书面的裁决书。经调解当事人达不成协议的,裁决机关应自受理裁决申请之日起30日内做出裁决。裁决书内容应当合法、适当。裁决须经裁决机关领导班子集体讨论决定。 2 G! Q7 o7 Z; t; w$ O ) g6 j9 w2 I4 Z' q 1.7 裁决书是否送达。裁决书应当送达当事人,并留有送达的证据。裁决书可以按照直接送达、邮寄送达、留置送达、公告送达的顺序以及实际情况,确定送达方式。无法直接送达、邮寄送达、留置送达的,可公告送达,将裁决书张贴于被拆除房屋的拆迁范围公示栏内,裁决书自张贴于公示栏内之日起满7天视作送达。$ a" L: q$ X$ R: M- m
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2.裁决中止的审查 3 @; p$ t* \7 y' x4 {& _5 u4 k5 d( {! a' s
在裁决审理过程中,可能出现中止裁决的情形。律师在此种情形下的服务重点是以下七个方面: ) L& {. e$ ?$ g9 v) h& k/ k* K7 {% j+ o" ]) |% f* j/ o% K3 C
2.1 审查是否发现新的需要查证的事实。8 h, }9 x9 X! T
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2.2 审查是否是当事人对评估结果有异议,需等待鉴定结论的。 + B' |6 l; J/ T: Y ( P/ i0 n2 j7 l. |( j+ c2.3 审查是否是裁决需要以相关裁决或法院判决结果为依据的,而相关案件未结案的。7 q& Y8 n6 Y7 f# p
0 e: Z7 E# X1 W$ u" x Z+ q% ^: M! h
2.4 审查是否是作为自然人的申请人死亡,需要等待继受人表明是否愿意继续裁决的。) T2 h2 V$ d0 [
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2.5 审查是否是作为自然人的被申请人死亡,需要变更被申请人的。 ; B0 D: \# d$ m w! H ) A1 ^ w4 {/ |8 t8 R2.6 审查是否是其他特殊情况需要中止的情形。 2 i" M0 D5 w' {. l- @+ n3 y- j3 W' f# Y; `3 i
2.7 中止裁决的情形消除后,应当提请行政裁决机关恢复裁决。' p. D* P4 m. s `
2 v6 X- w3 |% b3 q% f$ c3.裁决终结的审查 ( b9 s% I$ ~/ I1 J( U. z- F6 ~0 z, s- R0 q
裁决审理过程中,行政裁决机关可能会决定裁决终结,律师在这种情形下提供法律服务的重点是以下四个方面:% [: g! k# J$ X/ j2 y/ \
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3.1 审查当事人是否达成拆迁补偿安置协议;6 Y m: _% x" e3 j5 M
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3.2 审查申请人或被申请人是否是裁决当事人; ( ?' n9 Z0 S% C1 O% r6 o& o( [" Y2 r4 x% c% j: d
3.3 审查申请人是否撤回裁决申请; " S( v4 E) J0 V8 X8 Q# _8 @6 s. N: U7 b6 y, x
3.4审查作为自然人的申请人死亡,15日内继受人是否表示参加裁决或放弃参加裁决。7 l2 t/ M+ _3 f+ { p' h
8 T1 n( ^4 j( p x4. 裁决书内容的审查 ! G2 }: q& R& U8 c/ `2 f! O0 h' o; H# H
裁决书应包括以下主要内容: 2 ?. N& v) m5 p) A1 g5 J# l0 D" s' A0 q5 _& e/ H9 Y9 H
4.1申请人与被申请人(包括代理人)的姓名或单位名称等基本情况。 - ]3 k; {& o9 X- [) V7 l+ H2 V, J. J' {9 _ v
4.2 申请裁决的请求、争议的事实和理由。 + u, K2 c( U. H0 o4 s6 ~# G1 `2 Y: c% U. @) F* P* w8 d
4.3 裁决机关认定的事实、理由和适用的法律依据。 ' u' {# {% t; m/ ^ * g+ `' M+ L. l4.4补偿安置方案(补偿方式、补偿金额、安置用房的面积和安置地点、搬迁日期、搬迁过渡方式和过渡期限以及《实施细则》中规定的应当补偿的项目)。1 M9 h, F3 x1 R0 T, `4 Q
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4.5 告知当事人行政复议、行政诉讼的权利及期限。 % v, Q9 J- c8 r+ e5 G4 B( S 0 t, o6 ]) R& {6 @4.6 裁决机关的名称、裁决日期并加盖公章。 $ ~! M: P( V0 t+ H0 v5 U ! n" [9 \8 N0 l7 }4.7 裁决规定的搬迁期限不得少于15日。 # f6 B; m3 g& w3 E: \# c0 r7 D
, g' i; q+ F7 F' h; p4 F* S , e( W6 o; [/ ^! t* D W( X第四节 行政强制执行阶段/ Q+ W# H& J' }( k! n% M" d
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! G4 U' Z* @8 d房屋拆迁裁决书送达后,申请人与被申请人应当执行裁决方案。被拆迁当事人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的,裁决机关可依法申请强制执行。 2 y& d0 @# X: [, h$ z$ u _8 e3 d- d$ i$ ?: _2 a* I, B2. 审查申请强制拆迁前是否依法听证* a/ W, _9 t$ ~& A( v
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申请行政强制执行前,裁决机关应当组织拆迁当事人对行政强制执行的依据、程序、补偿安置方案及测算依据等内容进行听证。同时,还应邀请政府有关部门和具有社会公信力的人员参加。被拆迁当事人拒绝参加听证会的,裁决机关应当组织召开调查会。律师可代理委托人参与听证会及调查会,发表律师意见。 ! g# I& b% k/ \! W: b( ?) S5 F$ R& s% E7 W
3. 审查行政强制执行申请应提交的材料% _- D% ? Y8 q( C! z5 g5 f ?
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申请行政强制执行,应当提交下列资料: : _$ M# ` Z* n8 H s' Z% d% B9 I/ h) c1 a4 T# A: o7 O8 M
3.1 行政强制执行申请书;9 F2 Y: S0 P( ?9 j2 l) \
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3.2 裁决调解记录和裁决书; - @. B/ ~' O4 B1 r. ?! D, h 0 t7 g. E" x a8 z3.3 安置用房或补偿资金证明; - w& W8 P! |; I 2 O/ h! K/ _" f3 `- o; D3.4 被拆迁当事人拒绝接受补偿资金的,应当提交补偿资金的提存证明; , H* Q3 }' { |: m 9 m' m0 @4 W( ~( F3.5 被拆迁当事人不同意拆迁的有关材料;. w0 l: W) K5 h
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3.6 听证会或调查会记录。 $ e- l% ~: m' p+ t( f0 e , U6 B L. ~, s3 z: b* o4. 行政强制执行其他应注意的事项: + D P- p* M# y) d1 r0 Y; d$ D ( \5 z+ F8 E* i6 y0 `4.1申请行政强制执行,应当由裁决机关领导班子集体讨论决定; ) |) r( d, g6 Y; y3 f1 k6 Z6 z1 \0 i0 o( z
4.2拆迁人未按裁决规定向被拆迁当事人提供拆迁补偿资金或者符合国家质量安全标准和产权清晰、无权利负担的安置用房的,不得申请行政强制执行; 8 k/ O+ z. j5 z d / e8 d/ l3 o/ N C. C* H4.3裁决机关应当提前15天通知被拆迁当事人并做好宣传解释,动员被拆迁当事人自行搬迁; - r7 i8 U- G3 P/ s" C2 t$ c& \( _7 R1 A* D7 p
4.4拆迁人应当对被拆除房屋以及房屋内的物品向公证机关办理证据保全; ' A3 @: ?$ G8 n2 t 7 z. u* y$ f3 x4.5行政强制执行时,裁决机关应当组织街道办事处、居(村)委会代表和公证人员到现场; 0 ?# N: k% H9 s5 r9 L) A* }3 K6 a% U: i3 p, j( G" z1 [5 H
4.6 裁决机关是被拆迁当事人的,由同级人民政府裁决的; ' q% A; t* ?" J& i/ n3 P 8 y- C" R' o) x3 {2 G* l4.7行政强制执行应当注意防止人身伤害的发生,要有应对突发事件的预案; 8 p' k/ |$ H7 \( N2 z 5 _7 b+ J% @" l5 F5 ?$ P6 k4.8执行的整个过程都要坚持“以人为本”的原则,注重社会稳定与和谐。 : _- b* `! n& J r, e* c2 T. f0 T+ Q* X. u
6 Y4 U1 Y5 ]: o7 |第六章 农村房屋拆迁中的律师实务 [ O% y, b1 k( r) e
( ?) o: d H: X8 d8 i. [ ( b+ n0 o* l u3 P1 ?9 h第一节 一般规定 1 v& |- u$ |' k' W, Y3 u% K: V! `$ A2 F5 ?, l! D; |. }
2 y' o( g# m. g9 W1.适用范围 + e' }" y+ Z/ f" X O 8 z3 @" G0 t; M$ u本章适用于指导律师办理农村房屋拆迁法律业务的实务操作。如有关省市地方性法规或规章规定集体土地上的房屋拆迁适用城市房屋拆迁程序的,从其规定。/ N& I H; Q& G/ S- U$ h