4 R+ }# z' \9 z/ j$ H k9 Q (一)要求对不动产进行评估; : S- u8 ?! d( \ 1 q$ O% h$ s/ C( J (二)以年检等名义进行重复登记; ) A( D7 T0 I( b! x! H0 L- l* W* V; O6 ?7 R
(三)超出登记职责范围的其他行为。 7 n; \7 U0 E6 S! K! @; o* D; X( K
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第十四条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。 6 n3 C8 l8 X" u8 [' v5 L& Y
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第十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。 3 K. b# I+ d0 H7 b3 j4 t. w o7 @2 \3 M1 P/ j2 f( Z 第十六条 不动产登记簿记载的事项,是物权归属和内容的根据。 9 I- v2 @* P% v( F+ E9 x
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不动产登记簿由登记机构管理。 ' R; g& R+ a) c u0 d* Q 6 t2 e) g; d+ J3 A1 q$ ^' B 第十七条 不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项,应当与不动产登记簿记载的事项一致;记载不一致的,以不动产登记簿为准。 + w, J" A( H: [0 P, V( R8 N
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第十八条 登记机构应当向权利人和利害关系人提供查阅、复制登记资料的便利,同时应当对涉及国家秘密、商业秘密和个人隐私的内容保守秘密。 5 ~$ }# U3 P. v* F. { d$ R$ m - O: W+ u$ b k8 H; Q( ]) J 第十九条 利害关系人对不动产登记簿记载的物权归属等事项有异议的,可以申请异议登记。登记簿记载的权利人书面同意异议登记或者人民法院裁定予以异议登记的,登记机构应当将该异议记载于不动产登记簿。 ; Q* z* `6 x4 _: w 5 }* \+ M7 c" K# F( K2 S' J# `/ x 申请人自登记簿记载的权利人书面同意异议登记之日起三个月内不起诉也不申请更正登记的,或者自人民法院异议登记裁定生效之日起十五日内不起诉的,异议登记失效。 6 Z( f, x m" s6 `1 C2 b9 T
# l( J, z7 i5 I, ]) `# l 有证据证明异议登记不当,权利人有权申请登记机构注销异议登记。异议登记造成权利人损害的,权利人可以向异议登记的申请人请求损害赔偿。 1 M) ^% t4 K) l! v$ w5 y# E2 z+ M
6 V: A5 f4 k8 S0 J 第二十条 利害关系人认为不动产登记簿记载错误的,可以申请更正登记。有证据证明登记确有错误的,登记机构应当予以更正。 ; e; k) f3 x' |/ H( o
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登记更正后,原权利人在异议登记期间对该不动产作出的处分,登记更正后的权利人未追认的,不发生效力。 1 N z8 r1 x7 k! C
0 t7 p0 k) D Q" a" u' S 第二十一条 当事人约定买卖期房或者转让其他不动产物权的,债权人为限制债务人处分该不动产,保障将来取得物权,可以向登记机构申请预告登记。债权人已经支付一半以上价款或者债务人书面同意预告登记的,登记机构应当进行预告登记。预告登记后,债务人未经债权人同意,不得处分该不动产。 1 L' C2 T2 Z7 h' _9 j6 I- G6 g# Z# R. l. c8 Z: s V( H3 X
预告登记后,债权人自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,或者债权消灭的,预告登记失效。具有预告登记失效事由的,债务人有权申请注销预告登记。 - f: D3 P. S, X! s$ a. D
1 U/ a# U: y3 Z% I' [- f0 K 第二十二条 一个不动产上有两个以上物权的,一个物权变更或者抛弃,不影响其他物权的效力。 + e" ^, O: l) c% y. i) q w7 m5 Q* Y: V3 B2 P6 I# |
第二十三条 基于不动产登记簿享有的物权受法律保护,但记载于不动产登记簿的权利人在取得权利时知道或者应当知道该权利有瑕疵的除外。 ) q0 O. `% O% a* N0 g' B7 I ! v7 f+ W) H4 j B 第二十四条 当事人提供虚假的权属证书等证明材料申请登记,给他人造成损害的,应当承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。 * z: I1 ? A" g4 R' F. o* J 3 p! I/ q5 D8 M4 }% N' [ 因登记错误,给他人造成损害的,登记机构应当承担赔偿责任;登记机构赔偿后,可以向造成登记错误的责任人追偿。 6 M% n% T# I2 D9 B9 w2 f' [# |# ?
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第二十五条 不动产登记费不得按照不动产的面积、体积或者价额的比例收取,具体收费标准由国务院规定。 : L( |: U7 U' q ( Y& K+ E% C& a1 U1 R! y: M; j 第二十六条 依照本法和其他法律的规定,对动产物权、权利质权进行登记的,参照不动产登记的有关规定办理。 ; f$ `( k' g& W7 E% m$ T2 z6 C' D* T! ^ {3 w# }4 m. W. W
/ |" ~; C5 @, N& z 1 N2 d' C0 c, A% w/ Z 第二节 动产交付 9 C" a3 J. G. K. z5 @0 f' A) m0 W& {1 o u7 b F
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第二十七条 动产所有权的转让和动产质权的设立等,除法律另有规定外,自交付时发生效力。 ( F6 m2 r' v+ H, z \
* D5 F7 _* _9 s/ b$ R 第二十八条 船舶、飞行器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭,未经登记,不得对抗善意第三人。 / T% ?9 o, { @. a3 V/ T' L4 V2 m2 k2 \5 h7 l% |
第二十九条 动产物权设立、转让前,权利人已经占有该动产的,物权自法律行为生效时发生效力。 ; r& v" j* c2 r5 R
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第三十条 动产物权设立、转让前,第三人占有该动产的,可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。 - c' |2 t- T6 T
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第三十一条 动产物权转让时,出让人应当将该动产交付给受让人,但双方约定由出让人继续占有该动产的,物权自约定生效时发生效力。 2 z, w1 U+ a+ R" h& P: Y: P 0 W: b8 R! b) u$ J4 g& n. r 4 s- p, D- [" X4 Q6 c4 t2 }* T! l: w! o# Y- F( A. f8 U) Z ^ d
第三节 其他规定 - c3 Y1 W7 a4 J3 I# X
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第三十二条 因人民法院的法律文书、人民政府的征收决定等行为导致物权设立、变更、转让和消灭的,自法律文书生效或者人民政府作出的征收决定等行为生效时发生效力。 ; k! H z0 w" `/ n/ u
: c# f& M! B5 ?2 u# R# T! o3 `0 d S (三)集体所有的教育、科学、文化、卫生、体育等设施; , i3 F1 C$ Z8 M, V: S
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(四)集体所有的其他不动产和动产。 ' d+ G2 G g3 R3 J1 v. } , F) C2 _$ O3 g2 M4 m 第六十条 城镇集体所有的不动产和动产,属于劳动群众集体所有。 0 p6 Q, K) `6 Y3 h
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第六十一条 农民集体所有的不动产和动产,属于本集体的成员集体所有。 $ ~6 [+ R" u* G " l5 O U7 O# u$ \ 下列事项应当依法经本集体村民会议讨论决定: ' s z8 _. M& P$ z 4 \4 G' M; E" o* n (一)土地承包方案以及将土地发包给本集体以外的单位或者个人承包; 6 p, p- \: _$ P/ I- N7 |
1 U$ L0 B& H# l/ G* p; P; K: l (二)个别农户之间承包地的调整; 6 j6 }( b+ z4 o 5 ~2 A* k3 b& [0 q" h2 |8 @. r9 U (三)土地补偿费等费用的使用、分配办法; 4 q* l2 z: f& Q- X % Y* a+ b( P5 R) E r# F (四)集体企业的所有权变动等事项; / I' _9 P' P0 a. Y! \: ~" W/ w- f, Y& \7 N! n6 w
(五)法律规定的其他事项。 5 `6 |2 J- @4 A+ H# w" F3 a( s
3 `& M8 D0 K) {& O 第六十二条 集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂,依照下列规定行使所有权: ; A0 `1 L4 _$ O- l( t Q6 e5 K
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(一)属于村农民集体所有的,由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权; ' h, a6 e( }: ^/ }! z9 u0 w2 P" R6 k
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(二)分别属于村内两个以上农民集体所有的,由村内各集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权; ' [( I6 x- d3 m4 r: p ; m5 |$ u1 ~% S$ { (三)属于乡(镇)农民集体所有的,由乡(镇)集体经济组织代表集体行使所有权。 7 a3 v q' m$ i6 a; E+ G
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第六十三条 农民集体所有的土地等,应当依法实行家庭承包经营。 7 C4 M, A9 m# a7 i( @7 a m2 N9 | b( u& K# d6 q4 W2 [) K
第六十四条 集体经济组织或者村民委员会的管理人作出的决定侵害集体成员合法权益的,该集体成员可以请求人民法院予以撤销。 2 m9 R4 S& j4 H+ X
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村民会议通过的决定侵害集体成员合法权益的,该集体成员可以请求人民法院予以撤销。 " u+ C7 g7 O' i1 \' } * ]" N2 E# L' y( J1 w 第六十五条 集体经济组织或者村民委员会应当依照法律、行政法规、章程、村规民约向本集体的成员定期公布集体财产的状况。 ! `5 m7 s$ V& u: u [; i9 m' M6 G
第六十六条 私人对依法取得的房屋、收入、生活用品等生活资料享有所有权。 3 n: Z0 r, n2 y* y' y 5 x' `; ]& U5 g( O7 T1 j7 I4 x# ` 私人对依法取得的生产工具、原材料等生产资料享有所有权。 " S* F" c9 _) m4 _
) B! V8 H9 ~$ t9 Y! `# S! \7 ?( O, Z 第六十七条 国家保护私人储蓄、投资及其收益。 E, W! V3 L9 S4 R5 J" v/ M" W: v3 ?# I5 `1 U6 A M$ \. C
国家保护私人的财产继承权及其他合法权益。 8 n5 M4 n7 A3 p7 V3 K: _+ E
4 o3 i. T$ _, U1 Q 第六十八条 国家保护私人的所有权。禁止以拆迁、征收等名义非法改变私人财产的权属关系。 % s8 I- d# _( U! { 9 H6 s: U& K: i/ {9 r+ i 拆迁、征收私人的不动产,应当按照国家规定给予补偿;没有国家规定的,应当给予合理补偿,并保证被拆迁人、被征收人得到妥善安置。 : b# e3 n1 ]/ e' \1 c3 D: I" J* ~4 A' L! V e
违法拆迁、征收,造成私人财产损失的,应当依法承担民事责任和行政责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。 # b& E5 R3 B. t* x
* D' f" J. m! X& d 第六十九条 国家、集体和私人依法可以设立合资经营企业、合作经营企业,也可以设立独资企业。国家、集体和私人所有的不动产或者动产,投到企业的,由出资人按照出资比例享有资产收益、重大决策以及选择经营管理者等权利。 1 G" t/ j# n' i3 N+ U; M* b
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第七十条 企业法人对其不动产和动产依照法律或者章程享有占有、使用、收益和处分的权利。公司制企业,适用《中华人民共和国公司法》的有关规定。 ; S$ D1 @: z t: f4 y
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企业法人以外的法人,其不动产或者动产的归属,依照法律或者章程的规定。 3 n: P1 E& l2 i. T( @9 Z/ x
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第七十一条 违反国家规定,以无偿或者以低价折股、低价出售等手段将国有财产、集体财产转让,造成国有财产、集体财产流失的,应当依法承担民事责任和行政责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。 . Q$ f2 N. f ^
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第七十二条 国有企业、集体企业直接负责的主管人员严重不负责任,造成国有企业、集体企业破产或者严重亏损的,应当依法承担民事责任和行政责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。 9 i* W$ V2 x' C' |. O # E7 L% K; ^' V8 a/ \% P ( t, S: u/ p$ }. S
2 P9 [1 X# k G 第六章 业主的建筑物区分所有权 4 R1 I* d/ `0 {& J* ?) W! f7 ~4 C( g! d7 @) x4 _
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第七十三条 业主对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 . g0 |2 K, b+ S3 K1 _, G' Z
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第七十四条 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利,但不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益。 4 G$ Z2 I" r q6 E 7 G6 }2 _; w x; V. s 第七十五条 业主转让其建筑物专有部分所有权的,其对建筑物共有部分享有的共有和共同管理的权利视为一并转让。 6 V* C* o5 n* y2 l1 z
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第七十六条 建筑区划内的绿地、道路以及物业管理用房,属于业主共有,但属于市政建设的除外。 , z' C! W P. C
) R! r' h1 V+ U# j- ~ n 会所、车库的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,除建设单位等能够证明其享有所有权外,属于业主共有。 % i) c0 l2 o, V0 o' j
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第七十七条 业主可以设立业主会议,选举业主委员会。 * U2 `; M% u8 D, W6 X x) m
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县级以上地方人民政府有关部门应当对设立业主会议或者选举业主委员会,给予指导和协助。 6 E' z1 n4 @! [0 F I 0 x" y3 G1 S( Q6 f1 L. |: I2 a 第七十八条 下列事项由业主依法共同决定: # O1 K' D! X' a2 K! E& U4 P
. h0 _9 V1 l. D! t; y (一)制定和修改业主会议议事规则; d1 s# }, y1 P% ?% S8 u # x1 B7 w+ |+ m! W1 y (二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约; 1 [5 |3 T$ k) D7 t" _' l% D ! o! G9 {1 y: E& U$ d: [' Q (三)选举和更换业主委员会; ) U4 M C. e9 O 0 T1 O, u5 E4 o. k5 L (四)选聘和解聘物业管理机构或者其他管理人; # S h0 U! n6 ^* ~1 G* j1 O
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(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修基金; ( D [* I+ I1 n# C
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(六)修缮、改建、重建建筑物及其附属设施; : s7 W- d. e) v; ?
& j) U( D/ G/ \+ |3 c6 T9 `/ r( c (七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 " ^/ y! m% j2 k Q5 i , h* E% D W) l6 L 决定前款事项,应当经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意。法律另有规定的,依照其规定。 K( \. `" r! z3 A0 l* g- B! l3 j" o
" q* o# B& w9 J; ]( w9 N 第七十九条 业主决定本法第七十八条第一款第五项和第六项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。 9 Z7 ?3 s$ s7 ~/ R/ Q
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第八十条 将住宅改变为餐饮、娱乐等商业用房的,应当经有利害关系的全体业主同意。 6 s4 c0 N. D( H. h( b: N3 p
p# r$ F. D' \* W9 f8 o% w! v& s/ U 第八十一条 业主会议或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。 % }9 f, C1 _) b! a. C: q
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第八十二条 建筑物及其附属设施的维修基金,属于全体业主共有,经业主决定,可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修基金的筹集、使用情况应当定期公布。 % a4 f/ L, s% T- b, I4 W! T# x0 @1 M& A8 S- V
第八十三条 建筑物共有部分及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,按照业主专有部分所占比例确定。 * J2 d8 i" x4 P* \" ?) n' n z8 K5 _( h4 O$ O9 \) R; m. v 第八十四条 业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业管理机构或者其他管理人管理。 : {: h1 P7 w+ K' c: ] , e5 Q" L$ e ?% P' G 对建设单位聘请的物业管理机构或者其他管理人,业主有权更换。 , B+ Y( E2 z4 C) ?5 Z w) d6 ^$ E4 Q) B- a" f
第八十五条 物业管理机构或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施,并接受业主的监督。 & m$ B: H' @/ h5 [4 W; } D : k& z! n! n+ ~ 第八十六条 业主应当遵守法律、法规以及业主会议制定的管理规约。 ! P% d4 \: ]0 a# B 2 ?/ p2 w5 a4 M3 x3 R. h- v/ { 业主会议和业主委员会,对任意弃置垃圾、侵占通道、排放大气污染物、施放噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、拒付物业费等损害他人合法权益的行为,有权按照法律、法规以及管理规约,要求行为人停止侵害、消除影响、排除妨害、赔偿损失。 6 m8 M; {0 H) ~. m8 W) k& _ 3 k" z! A# b/ v3 o! Q 建设规划、环境卫生、公安等行政主管部门应当依照有关法律、法规,对建筑区划内损害他人合法权益的行为予以处理。 6 O1 e d& j" e8 o1 J% m2 G1 B
( s, v9 U4 D/ S: J, ]1 N2 e6 u 第一百九十三条 债权人在借贷、买卖等民事活动中,为保障实现其债权,需要担保的,可以依照本法和其他法律的规定设立担保物权。 ! P1 ]5 C4 _9 c5 T3 |) ?$ X
7 D) A0 H% y6 ?& a7 B& _4 ^$ s 第三人为债务人向债权人提供担保的,可以要求债务人提供反担保。反担保适用本法和其他法律的规定。 7 y8 \7 C0 |0 ]5 w! D' `
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第一百九十四条 设立担保物权,应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效,担保合同无效,但法律另有规定的除外。 1 s; |9 g+ Y" D. b/ k" y( r$ t/ _7 V- w+ x4 p8 g. s: s
担保合同被确认无效后,债务人、担保人、债权人有过错的,应当根据其过错各自承担相应的民事责任。 8 _* ]! Q* \% k z7 K. Q 3 @: {. a$ ?7 b" X) s5 r 第一百九十五条 物权担保的范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用,但合同另有约定的除外。 # q7 C* H+ E4 r- g, ?3 B* _$ {1 M" u# u% I, N! {- l" X
第一百九十六条 担保期间,担保财产毁损、灭失或者被征收等,担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。被担保债权的履行期未届满的,也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等。 , k3 e9 i- s0 p4 W& }% e* f8 `( H
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第一百九十七条 第三人提供担保,未经其书面同意,债权人允许债务人转让债务的,担保人不再承担担保责任。 ) ]7 q. G3 D/ {5 f3 W# K- b" l5 e
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第一百九十八条 被担保的债权既有物的担保又有人的担保,债务人未履行债务的,债权人应当按照约定实现债权;没有约定或者约定不明确,债务人自己提供物的担保的,债权人应当先就该物的担保实现债权;第三人提供物的担保的,债权人可以就物的担保实现债权,也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后,有权向债务人追偿。 " Z- G3 T# C+ G, H3 Q( T6 R4 R! w3 i- H" g- o" L
第一百九十九条 债务人未履行到期债务的,担保物权人可以依照本法和其他法律的规定实现担保物权。担保物权人在主债权诉讼时效期间届满未行使担保物权的,担保物权消灭,但担保物权人占有担保财产的,担保人可以要求担保物权人行使担保物权,担保物权人不行使的,担保人可以请求人民法院拍卖、变卖担保财产并返还超过债权数额的部分。 * S3 C! K% \1 D7 t2 ?$ Q5 P
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第二百条 有下列情形之一的,担保物权消灭: 2 K, t7 h: `6 g+ d. k" v& v. G$ M$ b$ s0 f) C% E. Z& @- ` D/ m# @
(一)主债权消灭的; ' ?7 ^; X$ D4 d- x6 X; V4 u: s* J) G. ]4 e/ E
(二)担保物权实现的; , A# h# N% h% E" S4 s; R, @2 Z2 [3 M$ l ~
(三)债权人放弃担保物权的; ' m* m5 e( u2 B- [- z& Y 1 h: f! |: U1 x% s" ~ (四)法律规定担保物权消灭的其他情形。 : H; }7 k( e; @: g9 c7 w N. ^
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第十七章 抵押权 * L5 P" M' r. N
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第一节 一般抵押权 6 m0 K. w6 q: g, O4 V9 h; d
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第二百零一条 为担保债务的履行,债务人或者第三人不转移财产的占有,将该财产抵押给债权人的,债务人未履行债务时,债权人有权就该财产优先受偿。 ! P0 W% _; b% H9 A# e+ l! c
3 T5 X) ^/ }( K6 @ 前款规定的债务人或者第三人为抵押人,债权人为抵押权人,提供担保的财产为抵押财产。 8 G6 m3 w( S) E k3 T+ U g3 e 3 j! ^+ C: u- W" p 第二百零二条 债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押: 3 ^+ M m) `: p+ k( s3 {( M. v/ }* N; P9 W
(一)建筑物和其他土地附着物; ; l U! e, f f) S4 `* E w4 |) N3 _' q+ U
(二)建设用地使用权; ) r9 V+ V; i, @ c+ n3 B
8 |, y: d8 M( O1 o (三)抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权; ( f( ?" r2 K$ f$ b, k
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(四)企业、个体工商户、农村承包经营户的机器设备、原材料、产成品等动产; $ ~4 A) ]; F$ R, b. `" S W
. \/ b( K5 ^ q; J! G r+ K (五)正在建造的建筑物、船舶、飞行器; $ U: Z! l# z& G! o
% `5 j1 n% o$ N (六)交通工具; & W% h! {$ K( N9 @' ]3 K) r* g; c# J: p+ p3 N6 v
(七)法律、行政法规规定可以抵押的其他财产。 6 r1 q! @6 {& S) C) N& g5 L% t8 S' Y- N8 f" s, x, m
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。 $ O. T7 d7 c$ [9 `) U9 C
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第二百零三条 以建筑物抵押的,该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的,该土地上的建筑物一并抵押。 # t3 M5 i' n: X. t; {) B& }; B) k* k
( B8 J! y# G& [3 A& W u; _5 X h& o 抵押人未依照前款规定一并抵押的,未抵押的财产视为一并抵押。 : n/ Q4 x) @: d4 x8 ^
' k& G% T: ~ o; f 第二百零四条 经当事人书面协议,企业、个体工商户、农村承包经营户可以将现有的以及将来拥有的动产抵押,债务人不履行债务时,债权人有权就约定实现抵押权时的动产优先受偿。 4 f) O8 c8 p- ~" G3 W: |5 W / k6 @* J6 z$ u- g* V2 p 第二百零五条 乡(镇)、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的,其占用范围内的土地使用权一并抵押。 & [8 o/ _# _. I& s/ S
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第二百零六条 下列财产不得抵押: ( E4 ]1 H( n+ q" R# V Y. [+ b& u1 {8 @+ b
(一)土地所有权; ! y, x% {" D+ z$ K6 o( }4 C8 C& }2 M. Z! d+ |* \5 Y: `
(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权,但法律规定可以抵押的除外; ) C4 ^. m4 n- q- {7 ~! \3 t: l) q
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(三)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施; 8 x8 {, k# V& G9 \
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(四)所有权、使用权不明或者有争议的财产; " s" H2 A \, |2 v; Y7 ?
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(五)依法被查封、扣押、监管的财产; / w0 L' A6 L* D: x! C * Q* k( H. _ {% | (六)法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。 7 O( J+ o2 I' l7 B # \- F/ w" D4 l; I+ J3 w0 e; J& {3 R 第二百零七条 设立抵押权,当事人应当采取书面形式订立抵押合同。 . Q: f: }; K) x& A, x, ?8 [
t2 ]' ?' p3 R" m# C9 x- M (二)抵押权未登记的,按照债权比例清偿; 6 {) j. {' t! C& @5 k6 M3 |4 U
(三)抵押权有的已登记,有的未登记的,已登记的先于未登记的受偿。 3 j6 v4 F2 V6 x& S2 I
+ o/ y) P8 p/ A; A 第二百二十三条 建设用地使用权抵押后,该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。需要拍卖该建设用地使用权的,可以将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并拍卖,但拍卖新增建筑物所得的价款,抵押权人无权优先受偿。 5 ~! t; U8 J+ O" ^+ H& f& b+ c
( V2 k/ H, Z6 l' C. w s) ] 第二百二十四条 以本法第二百零二条第一款第三项规定的土地使用权抵押的,或者以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物占用范围内的土地使用权抵押的,实现抵押权后,未经法定程序不得改变土地集体所有的性质和土地用途。 2 r+ Z+ u+ l5 v0 F# L
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第二节 最高额抵押权 - Z7 _% j4 V- C6 D" M8 d # ]3 O+ U" n8 M' z; V* {; A+ j5 ^ 4 j5 u' j* x" L( h% n 5 Y6 ^5 x" |- H% w f/ @$ l$ C 第二百二十五条 为担保债务的履行,债务人或者第三人以抵押财产对一定期间将要发生的债权提供担保的,债务人未履行债务时,抵押权人有权在最高债权额限度内就该财产优先受偿。 , y" k R& B5 I; c; T7 T' I
0 ^6 K) j4 n3 _4 w T: }' l* | 最高额抵押权设立前已经存在的债权,经当事人同意,可以转入最高额抵押担保的债权范围。 - ~ X0 c2 t8 `3 v5 `1 i6 [$ E% ~0 y: f# K. b0 H6 A% v
第二百二十六条 最高额抵押担保的债权确定前,部分债权转让的,最高额抵押权不得转让,但当事人另有约定的除外。 : p. G7 ]& [6 l. A7 I- ~6 ~' \9 u9 P, Z+ I: P) c
第二百二十七条 最高额抵押担保的债权确定前,抵押权人与抵押人可以通过协议变更确定债权的期间、债权范围以及最高债权额,但变更的内容不得对其他抵押权人产生不利影响。 # u8 t; w2 X. P! Y ) G! K) L. ^! K, ?0 _1 d 第二百二十八条 有下列情形之一的,抵押权人的债权确定: / Q9 ?: N4 y, n3 _9 D* [5 o
, b3 W# ^) m7 @' J z (一)约定的确定债权期间届满的; % `; L& E! h* Y. Y% @
% P2 N% v" X0 u9 S1 \" J5 @3 V+ q7 W (二)没有约定确定债权期间或者约定不明确,抵押权人或者抵押人自最高额抵押权设立之日起满二年请求确定债权的; + w5 W6 x: i6 C% V% v9 Y v+ }, ?1 Y & y9 Z" R! p6 B: }8 ~, S (三)新的债权不可能发生的; ( r/ X$ ]7 S6 j5 h8 {" C- p* ^ P
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(四)抵押财产被查封、扣押的; ' O8 }5 |+ G* A& B' f) ?5 u k1 @+ Q3 q
2 q5 @5 f7 b* y (五)债务人、抵押人被宣告破产或者被撤销的; 6 ?) F* _' T+ _( m. }& u 2 G: ^3 B. t8 s. y) Q! K2 l$ T. V (六)法律规定确定债权的其他情形。 9 }% Q% \' Q" D6 h# |2 w' r
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第二百二十九条 最高额抵押权除适用本节规定外,参照本法有关一般抵押权的规定。 + s% r; P0 f& h5 Y7 K1 g% w/ A : L1 I2 V$ ?5 v- N# `+ _7 F) } 9 u; @) ^$ N# e9 N% W0 m: J5 o2 {- e1 }) y/ {" n/ ^/ P
第十八章 质权 + x a8 i0 k1 t" o- s# n$ E% V
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6 o' p, ?' Z2 Z4 `2 |* e7 P C) R. C& m! G3 ^4 z+ v1 Y0 S 第一节 动产质权 5 h0 }2 d7 }! S, Z( M# c. p; }
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) ]/ n" n6 b, d9 F5 | 4 q) ?6 s9 `7 o. N: D- B T 第二百三十条 为担保债务的履行,债务人或者第三人将其动产出质给债权人占有的,债务人未履行债务时,债权人有权就该动产优先受偿。 5 n0 L4 G' n9 n+ C1 s6 Z
# m7 A/ b2 @& [) c 前款规定的债务人或者第三人为出质人,债权人为质权人,交付的动产为质押财产。 5 D2 e* k" `* r" O' Z" i2 u M* }6 A
第二百三十一条 设立质权,当事人应当采取书面形式订立质权合同。 . m" s* q7 F/ U. Q" y
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质权合同一般包括下列条款: 9 d4 }& K" [$ u e- p 0 a& t% R% Q( c. \# S; i+ |4 b (一)被担保债权的种类和数额; 7 }1 k* M3 N/ X$ d7 g& w$ s' b
+ a1 B8 B# G6 Y9 H. J6 i C (二)债务人履行债务的期限; ; U& V+ l6 K% s1 V& x& ?9 {; B 5 \6 F6 `. Z7 A) \ (三)质押财产的名称、数量、质量、状况; 8 S& l% z3 @- n; m( l4 b 2 h4 _7 b2 b2 j! H (四)担保的范围; 8 C' ^1 J) k3 z X+ N; @& Q4 t0 c" o! k (五)质押财产交付的时间。 # H) z' [$ {; T7 h( M$ x. R
) i8 I3 ^3 E# w. l' D 质权合同不完全具备前款规定内容的,可以补正。 4 Z" u `+ ~6 [# j
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第二百三十二条 质权人在债务履行期届满前,不得与出质人约定债务人未履行债务时质押财产为债权人所有。 4 U2 A: c. t+ u $ V8 w* i8 B# y- P7 z. v. g 第二百三十三条 质权自出质人交付质押财产时发生效力。 8 O1 O- c0 B8 | N& C! _+ v
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第二百三十四条 质权人有权收取质押财产的孳息,但合同另有约定的除外。 0 Y5 w7 Z3 H: w. K9 R9 j* m
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前款孳息应当先充抵收取孳息的费用。 " S2 }( A' j+ ~* @) `+ } ! F, m4 y4 Y5 @! o l 第二百三十五条 质权人在质权存续期间,未经出质人同意,擅自使用、出租、处分质押财产,给出质人造成损失的,应当承担民事责任。 5 i' ~+ f! x ]4 O
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第二百三十六条 质权人负有妥善保管质押财产的义务;因保管不善致使质押财产毁损、灭失的,应当承担民事责任。 : h9 l+ a& ?- a7 n" _& i' C% e " ^8 b5 U, R- p$ U# b6 U3 r& b' ~ 质权人的行为可能使质押财产毁损、灭失的,出质人可以要求质权人将质押财产提存,或者要求提前清偿债权并返还质押财产。 ; K) X: n4 _+ @3 }9 M; ?& y1 V- E4 G* S3 Z9 Z# o
第二百三十七条 因不能归责于质权人的事由,可能使质押财产毁损或者价值明显减少的,质权人有权要求出质人提供相应的担保;出质人不提供的,质权人可以拍卖或者变卖质押财产,并与出质人通过协议将拍卖或者变卖所得的价款提前清偿债权或者提存。 9 J+ G# P/ A# H- Q! ]
9 ~, g2 n0 k. d3 I- q+ R 第二百三十八条 出质人请求质权人及时实现质权,因质权人怠于行使权利造成损害的,由质权人承担民事责任。 " R3 t0 l/ h7 P ' e; i/ w/ k/ m# M5 F# r 第二百三十九条 质权人在质权存续期间,经出质人同意,可以转质。因转质权人的过错,造成质押财产毁损、灭失的,质权人应当向出质人承担民事责任。 5 ~1 _% Z; j' i. z3 C9 i9 w) h' @3 X$ Y) {* }$ {( @1 T, U) H( O
第二百四十条 质权人可以放弃质权。债务人以自己的财产出质,质权人放弃该质权的,其他担保人在质权人丧失优先受偿权益的范围内免除担保责任,但其他担保人承诺仍然提供担保的除外。 5 x" \1 q+ Q+ q$ H" F% v 3 Z+ e$ w3 |! `+ j8 B1 d5 r 第二百四十一条 债务人履行债务或者出质人提前清偿所担保的债权的,质权人应当返还质押财产。 # }% {- {9 y, j
5 v3 [/ Y: S. G4 [ 第二百五十九条 占有,包括有权占有和无权占有。基于债权关系等产生的占有,有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等,依照法律规定和合同约定。 . l# W7 }" A" h% c$ n0 g - y v, @2 z& n+ D1 ] 第二百六十条 不动产或者动产的占有,除有相反证据证明外,推定有权占有。 & m* Z; w. e5 B0 h; c
$ n0 [" c7 \) G; [- c' {8 K4 F; B* U 第二百六十一条 无权占有,包括善意占有和恶意占有。无权占有,除有相反证据证明外,推定善意占有。 7 ?$ w$ d$ m4 T3 m, ]% ?! O1 ]% p5 E8 g
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第二百六十二条 占有人因使用占有的不动产或者动产,致使该不动产或者动产受到损害的,善意占有人不承担损害赔偿责任;恶意占有人应当承担损害赔偿责任。 2 w. H6 w7 r7 ~1 g: g% ~ [9 ]: }
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第二百六十三条 不动产或者动产被占有人占有的,权利人可以请求返还原物及其孳息,但应当扣除善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。 0 Z* S y0 Q- H) { / C' `; D( F7 F) C 第二百六十四条 占有的不动产或者动产毁损、灭失,该不动产或者动产的权利人请求赔偿的,占有人应当将因毁损、灭失取得的保险金、赔偿金或者补偿金等返还给权利人;权利人的损害未能得到足够弥补的,恶意占有人还应当赔偿损失,但对损害的发生没有过错的除外。 / ` {" [+ E4 ?& }# D J8 V # }2 U! p w+ j2 ? 第二百六十五条 占有的不动产或者动产被侵夺的,占有人有权请求返还原物;对妨害占有的行为,占有人有权请求排除妨害;因侵夺或者妨害造成损害的,占有人有权请求损害赔偿。 0 _$ X0 y8 c2 }2 X( m% d) J% ]7 S' }9 A! H% ~8 m$ b" _5 A f
占有人返还原物的请求权,自侵夺发生之日起一年内没有行使的,该请求权消灭。 i& V E2 y9 U: R . ~' D! k) B3 p) |& ] $ J0 C6 S4 ?% V8 h " |4 w' c" k3 p( p 附 则 ; B9 J+ j. M% W: I: ]3 |$ B* d0 a
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第二百六十六条 本法下列用语的含义: 1 p( N0 A( K w% q- k9 X% K5 O , A3 H6 e9 v: ^( n (一)“私人”,包括公民、个体工商户、农村承包经营户、外国人、无国籍人,也包括个人独资企业、外资企业等。 1 w- R: c! }1 y9 w# _! { 3 F4 e& P& `6 R% c( { (二)“业主的建筑物区分所有权”,指高层建筑物出现后,各业主对住宅等专有部分享有所有权,对电梯、过道等共有部分享有共有和共同管理的权利。 $ s: ^0 W9 Z+ M$ ]; h4 R , l- D& D9 b8 o7 h: O8 X (三)“孳息”,包括天然孳息和法定孳息。天然孳息,如果树结的果实、母畜生的幼畜等;法定孳息,如根据合同取得的租金、利息等。 4 |% Z- D# [ r4 D6 \* ` % x1 ~/ R4 }8 @3 T0 z2 U (四)“用益物权”,指当事人依照法律规定,对他人所有的不动产,享有占有、使用和收益的权利,包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权、居住权等。 ' ]! E. K X% `, p
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(五)“地役权”,指在法律规定的相邻关系之外按照合同利用他人的不动产,以提高自己不动产效益的权利。 1 \3 u5 z2 S& V" |. o& {
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(六)“担保物权”,指债权人对债务人或者第三人提供的担保财产或者债权人合法占有的财产,当债务人不履行债务时,享有优先受偿的权利,包括抵押权、质权和留置权。 7 }( K7 J2 A% w/ ^ - ~& T f* t N (七)“占有”,指占有人对不动产或者动产的实际控制。 7 r" N+ g& ?: Z9 _' X$ S0 u% ?. e5 x# p5 g2 c9 L5 f
第二百六十七条 法律、行政法规对不动产统一登记未作规定前,当事人可以向房产登记机构或者土地登记机构申请一并办理城市房屋所有权和土地使用权登记。房产登记机构和土地登记机构应当通过信息共享等办法,为当事人一并办证提供便利。 ! w* K9 M* z+ Q' M4 n- O& i
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第二百六十八条 本法自 年 月 日起施行。 # o0 e2 L1 }8 s2 j k6 y X, ?6 e; R; J5 f- f( E$ I# U3 G
全国人大法工委公布对物权法草案的意见(全文) + B& L( s6 G; r9 F G
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据全国人大常委会法制工作委员会发布的消息,《中华人民共和国物权法(草案)》自2005年7月10日向社会公布以来,在社会上引起强烈反响,各地人民群众通过网络、报刊等媒体和来信积极提出意见。 5 L5 S8 k# x1 F8 N4 a
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全国人大法工委将7月27日至8月10日媒体以及群众来信反映的主要意见简报公开发布如下: - d; ~4 w4 z& Y& Y& l; k, g 1 p- G6 E/ ?- r# j, E5 u6 m; H' ` 一、总的看法 ' V" J+ `0 d! p" ]4 ?5 ?) g, J
8 L+ T$ ]* N; c) ?4 n 多数群众认为,物权法作为调整财产支配关系的法律,促进民事主体更有效地利用各种资源,促进社会财富的迅速增长,促进市场经济健康有序地发展。此次公布的草案贴近社会生活,有利于保护国家、集体和私人所有权,维护社会经济秩序,维护我国的基本经济制度。 0 ^8 J6 g o9 m" k! l% D+ q5 o
9 x# ^. C4 x$ R8 b5 n 许多群众认为,在物权法草案征求意见的过程中,立法工作机构适时地公布征求意见的情况,并对一些群众不易理解的法律术语作出名词解释,有利于进一步调动广大人民群众参与立法的热情,从而更好地集中民智,反映民情。 0 }% F7 ^- }$ |& P* |- H1 I: m1 c- p. L
大家认为,物权法是一部关系人民群众切身利益的法律,对进一步发展市场经济,构建和谐社会具有深远意义,草案的内容已经比较成熟,希望进一步修改后尽快出台。 7 G5 u |" @; p- Q/ i4 k) S. S
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二、关于物权法的一般规定 - ]% a, c$ k' o+ g6 Y5 k! Z7 g x# p! [; [) x' u
许多群众赞成草案关于物权法的一般规定,认为草案对“物”和“物权”下的定义比较符合实际情况,有关调整范围和基本原则的规定对其他章节具有指导作用。也有不少群众认为,草案关于物权法的一般规定还不能很好地涵盖其他章节的内容,需要进一步修改完善。 . ~; a$ W: D- Z9 N0 T) C 4 l4 S) @" l' Y, D! I3 N( p4 Z 有的建议,草案第一条增加规定:根据宪法,制定本法。 : Z# B( U& j9 ], y: Y- h
" [% c3 e2 r2 d/ I% x$ a, s 有的认为,草案第二条所称的“平等主体”不够确切,有一些物权关系并不属于平等主体之间的关系,如征收、征用、国有土地使用权出让、不动产登记等情形,建议修改。 z" J5 g& ?. d* Q0 G3 o$ S3 v
/ K; V5 ~7 b) R8 ~0 l9 O 有的建议,将草案第二条第三款修改为:本法所称物权,指权利人依照法律规定直接支配特定的物并排除他人干涉的权利,包括所有权、用益物权和担保物权。 : S! P( M6 o6 t% o# L/ B
" r% d% W( d7 T& X ~8 } 有的认为,草案第三条关于物权法定的规定,过于刚性,不能完全适应社会发展的需要,建议规定缓和的措施或变通的办法。 3 J5 J. x- K* _+ H/ z. q
' z, e) S* K- D y6 J4 G* F 有的认为,物权的一个重要特征就是优先效力,对于处理物权之间以及物权与债权之间的效力关系具有重要意义,而草案对此没有作出明确的规定,建议在草案第一章中增加一条:在同一标的物上同时存在物权与债权的,物权优先,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。同一物上多项他物权并存时,应当根据物权设立的时间先后确立优先的效力,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。具有物权性质的权利优先于具有债权性质的权利。 : v: ~. i0 l% t* R
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有的认为,私人财产的征收征用在草案中分散为多个条文规定,如草案第四十九条、第六十八条、第一百二十八条、第一百三十七条,处理得不够理想,既复杂又存在漏洞,建议将其浓缩为一条规定在总则部分,即简单又实用,更能凸显对物权保护的重视。 # {0 K% r5 a0 F* [2 W+ ?
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0 h5 T T& J2 H, q( B; j3 C2 q& Y三、关于不动产登记 - E6 L+ b8 ?0 o: h3 H 6 n8 I. H5 {2 ?7 | 多数群众赞成草案关于不动产登记的规定,认为草案的规定有利于明确不动产物权的归属,防止并减少纠纷。也有不少群众对草案的规定提出不同意见。 # C9 S7 \7 v; m; j" ?1 z- \4 C' Q7 K# f4 ~* F% r9 N% g
有的认为,不动产物权应采用登记对抗主义,而非登记生效主义,建议修改草案第九条第一款、第十四条,并合并为一条:不动产物权的设立、变更、转让、消灭的,应当登记;未经登记,物权的变动不能对抗善意第三人,但法律另有规定的除外。不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当登记的,不动产登记簿的记载具有推定效力。 : z1 C' t- t2 u& {
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有的建议,删去草案第十条第二款中的“行政法规”,认为统一登记的范围、登记机构和办法只能由法律规定,因为立法法规定民事基本制度应当由法律规定,虽然国务院在获得全国人大及其常委会的授权后也可以通过行政法规对民事方面的问题作出规定,但是既然不动产登记法已经列入了十届全国人大常委会的立法规划,那么在不动产登记法中可以授权国务院制定相关的实施细则,避免因国务院的行政法规颁布在不动产登记法之前而使得两者发生冲突。而且通过全国人大及其常委会制定的不动产登记法可以确定不动产登记制度的基本原则、规则和制度,防止在制定行政法规时,由于部门利益导致行政法规违反法律。 5 [' F2 w- l: e 2 {+ x4 h* F' H( T 有的认为,当事人进行不动产权属的初始登记和变更登记所能提供的文件是不同的,初始登记时当事人无法提供权属证书;变更登记则需要提供权属证书、合同,或者人民法院的判决等。建议草案第十一条区分初始登记和变更登记,防止出现矛盾和漏洞。 , q& ~8 Y4 y, f1 {: P
8 k5 S2 C7 i# M9 U6 M, n 有的建议,草案第十一条增加一款规定:登记机构收到当事人的申请后,应当对当事人的申请进行形式审查,然后决定是否受理,并书面通知申请人。登记机构决定受理的,应在办理登记后,向申请人颁发有关权属证书。 * b& e1 u( A/ R# A' l- p
8 z: V' [9 z0 c( I. Z k 有的认为,草案第十九条规定异议登记须经权利人书面同意,在实践中几乎不可能实现。有的认为,草案第十九条中“以人民法院裁定予以异议登记”的规定在民事诉讼法上没有立法依据,法院不好操作。建议修改草案第十九条的有关规定。 + v0 O* _' W" Y5 v - g# z6 ]) x0 L F: C 有的建议,将草案第二十条修改为:利害关系人认为不动产登记簿记载错误的,可以申请更正登记。登记簿记载的权利人书面同意更正登记的,登记机构应当予以更正。如果不动产登记簿的记载错误是由于登记人员记载时的疏忽所造成的,并有原始的登记原因证明文件可查时,登记机关在获得上级登记机关授权后可以直接更正,但应当书面通知权利人。 q: ?6 Q6 Q7 y/ D' f
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有的认为,草案第二十二条的规定不够准确,事实上一个物权变更或者抛弃,其他物权的效力是受到影响的,如一个物上不同顺位的抵押权,当前一项抵押权放弃其优先顺位,后一项抵押权在顺位上就提前了,优先受偿的效力还是有变化的;另外本条的规定与草案第一百二十八条的规定存在冲突,因为不动产在被征收征用之后,用益物权必然会消灭或者行使受到影响。 " d% K6 T, o5 w1 {) v% o # E; o, T) o; P 有的建议,草案第二十四条第二款修改为:因登记错误或者遗漏,或者无正当理由拖延登记,或者无正当理由拒绝查阅、复制登记资料申请,给他人造成损害的,登记机构应当承担赔偿责任,但登记机构无过错的除外;登记机构赔偿后,可以向负有责任的工作人员追偿。 & B4 m, d% I- ^5 g2 R- _5 G
" B* A1 W) H- l+ q+ A: {, y% A 有的认为,实践中不动产登记收费给公民带来了较为沉重的负担,建议草案第二十五条明确具体的收费标准或者规定不动产登记收费的上限。 - Y/ g& G0 E0 K' J4 Z" h+ L" Z 7 h$ S% L2 J: n1 {$ S5 p | 有的认为,草案第三十五条最后一句规定的“未经登记,不得处分”限制了公民的财产权利,建议修改为:“未经登记,不得对抗善意第三人。”。 6 [& b' ?4 i8 q$ n8 g