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进入二手房交易市场，律师给您建议
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作者:
王希胜律师
时间:
2005-8-10 21:08
标题:
进入二手房交易市场，律师给您建议
进入二手房交易市场，律师给您建议（一）
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建议您慎重审查二手房买卖合同的每一个细节
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鉴于目前的二手房买卖合同尚未具有商品房买卖所具有的统一标准合同范本，在二手房交易过程中，买卖双方对所签订的买卖合同的合法性、公平性和有效性应充分予以重视，使合同订立得尽可能完善。如对合同中细节问题的规定予以具体明确，以避免在物业交割后使买卖双方产生不必要的麻烦。
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在二手房买卖合同中以下条款是必备的：
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1、基本情况：买卖双方的姓名、住所、联系方法；
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2、房屋的基本情况，包括房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设施设备、有无抵押、有无共有人；
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3、价款及其支付方式、期限：写明总房价，注明是一次性付款、分期付款还是申请贷款，写清付款的时间，约定付款条件；
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4、交房时间、条件、办理相关手续的过程及费用；
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5、违约责任：明确违约责任，违约金、定金、赔偿金的计算与给付，争议的解决（仲裁、诉讼等）；
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6、合同生效、中止、终止条款；
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7、变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条款。
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进入二手房交易市场，律师给您建议（二）
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建议您选择正规的中介机构
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在已购公有住房的买卖交易过程中，通常有两种较规范的中介交易方式可选择：一种是买卖双方委托同一家中介，中介以居间中保的形式保证交易合法有效地进行；另一种是卖方委托交易中介代理，买方委托专业律师代理。总之，买卖双方都应委托正规的中介公司和专业律师进行代理。这样，既便于出卖人能够在尽可能短的时间内找到合适的买受人，也有利于买受人更加准确地了解房屋情况，避免在钱证、房产交接时，以及日后缴纳供暖、物业管理、公共维修基金费用等情况时发生纠纷。
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Re:进入二手房交易市场，律师给您建议（三）
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建议您在签约前弄清标的房屋的各方面情况,尤其是产权情况.
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要看房屋有没有共有人、产权有没有抵押，验看产权证的正本，最好再到房管部门查询一下产权证的真实性。
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要了解该住房是哪一年建的，还有多长时间的土地使用期限；是否欠物业管理公司的费用以及市政部门的水、电、煤气等费用。
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要核实产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处，要察看房屋的内部结构，看管线设置和走线情况，天花板是否有渗水的痕迹等。
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尤其要审查出卖人是否对标的房屋享有全部产权。
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审查产权证时，应注意到以下几方面：
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1、以优惠价、标准价购买的公房出售时要按成本价补足费用。许多职工购买原产权单位的住房时，都是以优惠价或标准价购买的。所以，购房者要确认该性质产权房屋是否已按成本价补足费用。按相关规定，以优惠价、标准价购得的房改房上市时，应该先补足标准价和成本价之间6%的差价。
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2、军产、院（医院）产、校（学校）产的公房必须经原产权单位盖章后才能出让。大多数这样的单位都不允许其职工向外人出售房屋。
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3、乡产权房屋不能上市交易。乡产权房屋需经国家批准，征地开发，待土地性质由集体的变为国有的，才能在二级市场交易。 如果是县城住房，土地使用证上显示是城镇开发的，则可以交易。
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进入二手房交易市场，律师给您建议（四）
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建议您注意房款交割的过程
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到底是先付款后办产权过户，还是先办产权过户后付款？这是一个事关交易安全的问题。通常的办法是由中介公司作居间担保人，但这样做仿佛也不安全，中介的信誉谁来保证？为此，现在北京就有建行北京分行与链家宝业房地产经济公司联合推出了“百易安----二手房交易资金托管业务（试行）”由银行承担二手房交易过程中房款交割的居间担保机构，中介机构只负责撮合买卖成交。业界普遍认为，银行的介入，有利于规范市场秩序和保护买卖双方的交易安全。
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但不管您使用什么样的房款交割方式，一定要对此事作事先约定，否则容易产生争议和风险。
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进入二手房交易市场，律师给您建议（五）
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建议您聘请有经验的专业律师为您进行购房代理
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目前，进入二手房交易流通市场的房源比较复杂，包括售后商品房、售后公房、私房等多种类型，而相关的法律、法规、政策性文件数量庞大，这对于购买二手房的广大购房者来说，真是"一头雾水"。 另外，买卖双方多为个人，且素不相识，加之某些房地产中介公司操作不规范，一旦发生纠纷又推诿责任，致使购房者利益受损。因此，律师为购房者代买二手房的必要性是显而易见的：就是降低买受方的风险性。
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律师的主要工作是：对出卖方的交易资格进行核实、确认；代理买受方核查房产权属文件；审查合同，保证合同的公正性；保障买受方的合法权益。 具体审核以下内容：
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1、出卖方是否为房屋合法产权人，产权性质，已购公房是成本价还是标准价购买的；
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2、出卖方是否拥有处分房屋的权利，包括其是否还有其他共有人，其是否与住房单位有产权份额划分等；
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3、房屋是否已被出租、抵押、转让、赠与、出卖给他人或改变房屋使用性质而使本转让行为无效；
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4、房屋是否存在欠缴房改售房价款情形，必要时取得原售房单位同意售房的书面意见；
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5、出卖方是否有欠缴物业管理、水电煤暖气等应缴费用之情形；
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6、房屋是否被查封，房屋所在地区是否将被拆迁；
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7、起草、谈判、修订房屋买卖合同及相关补充协议、附件等；
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8、交接时，审查房屋实际状况是否符合房屋买卖合同的承诺条件。
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