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大房局发[2003]88号' Z7 d$ S8 q. \9 s
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加强我市物业管理工作有关问题的通知* i. P; o6 l1 X( l: u, Z
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( c2 F4 U- O, }2 R- i5 z0 I 中山、西岗、沙河口、甘井子房产分局,各县(市、区)房产管理部门、物业管理企业、房地产开发企业、业主委员会: ! m* m0 Z1 L+ C6 ?$ s! a ' M. L/ o& I5 U. j 为认真贯彻国务院《物业管理条例》(以下简称《条例》),规范我市物业管理行为,在国家、省、市有关配套政策尚未全部出台的情况下,为保证我市现行政策与《条例》有序衔接和平稳过渡,现将《条例》实施中的有关问题,结合我市实际情况,通知如下: ! i: ?% M W, ` u; Z4 N9 z/ k : u; `' A# X5 g# F, g" a& C 一、关于物业管理区域划分问题 * d- X4 x2 ]) f + p6 c3 I5 h& ?# Q6 D# y1 c6 ` (一)划分原则 0 V* f4 i! r2 |4 w1 a9 t9 f# x+ z
⒈新建物业管理项目,按市规划土地行政主管部门确认的用地规划红线划分物业管理区域。 + w; l* t9 l5 _) p# M $ d" \% k# V1 J4 {5 b: | ⒉原有物业管理项目,结合自然分割物、道路、构筑物及共用设施、设备的使用程度,按照整齐划一、方便管理的原则,划分物业管理区域。 ; M% P! Q' I5 {! M/ u- ~ 1 _: C! W1 Z/ p8 d( e) H, d ⒊跨行政管理区域的物业管理项目,在满足完整性的前提下,划分物业管理区域时应考虑区、街道、居委会管理的界限。在不影响物业管理区域完整性条件下,可以按行政管理界限划分。, r" J. ]( ^9 e( G% E0 F6 T
9 D; M. {6 A6 a. R, j( o3 D ⒋成片开发的物业管理项目,规模较大的,可以划分为若干个物业管理区域,一个物业管理区域原则上不超过10万平方米。2 P* o+ ]* s0 E# k: n- `
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(二)划分程序 ) w$ }1 s T. p; t/ e N. Z, s/ V/ H2 n0 {# @
物业管理区域的划分,由建设单位、业主大会筹备组或业主委员会提出申请,辖区物业管理行政主管部门确定。申请单位应提交下列材料:- b }' Z S( H; t3 }
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⒈拟划定区域建议书;; ?9 w! G0 O; c6 k. |4 I
$ P+ {3 Z( [5 _: [) h7 \ ⒉物业管理区域平面图或市规划土地行政主管部门的用地范围红线图,一式三份;3 S' S0 f& P& u( [0 x5 @# K9 D
( G3 S5 p: b4 F6 t7 { ⒊房屋及产权状况明细。 0 [6 O/ t9 {, G$ p- Z1 i+ V& w2 S/ q$ |
物业管理区域经辖区物业管理行政主管部门确认后,向申请单位出具物业管理区域划分的批复文件,并在物业管理区域平面图以红线标出,加盖辖区物业管理行政主管部门公章。/ u9 K" E) ?, \0 u5 _! M4 C0 R: @
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二、关于成立业主大会问题 $ ]5 ]* m2 P. e# A; [* _5 E - u: @% |1 t# r/ O) | e, G4 I 2003年9月1日以后,凡成立业主大会、组建业主委员会工作,一律执行《条例》和建设部颁布的《业主大会规程》的规定。建筑面积出售率和业主入住率均达到50%以上的,或首位业主入住二年以上的,应当成立业主大会并选举产生业主委员会。物业管理项目只有一个业主的,或者业主较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。! S: k" I+ d+ ?3 {: {& ]. x1 c
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三、关于理顺现有业主自治组织问题 . G; |1 z+ i+ [1 r ~- e9 k: U : l, R/ e1 T! p* k$ g5 v0 o (一)物业产权人大会、物业产权人委员会更名为业主大会、业主委员会。现有物业产权人委员会应到辖区物业管理行政主管部门进行重新备案,委员会牌匾及印章也一并更换。 ; Z, \* h- x& {' [7 M: D6 q5 N5 { , q/ a7 }5 u: T v9 L" ^ 辖区物业管理行政主管部门对符合备案条件的予以备案。业主委员会持辖区物业管理行政主管部门出具的备案回执到公安机关指定的厂家刻制印章。物业产权人委员会原登记备案证书、印章和牌匾应上交辖区物业管理行政主管部门统一处理。" S$ a& i* c' \0 i4 M) v
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(二)制定业主大会议事规则。其主要有以下内容:业主大会的职责、议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的职责、组成和选举办法、委员任期、委员会工作制度等事项。 2 s, ?' R* e( B' |$ @" {7 E$ \$ ~! B2 c1 K
(三)修订业主公约。8 u P" O* f( o2 C$ R" q
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(四)废止各住宅小区(大厦)的物业产权人委员会章程和物业产权人委员会选举产生办法。6 z; T' V8 Y7 P2 o" T
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以上工作,各物业产权人委员会应在2004年6月30日前通过召开业主大会予以完成。各物业产权人委员会要在召开业主大会之前按建设部《业主大会规程》的规定,做好各项准备工作。各辖区物业管理行政主管部门要做好指导工作,确保调整和理顺工作的顺利进行。 - m( P- ^5 t" H2 u8 h @6 Q' q( ]- W9 g
四、关于物业服务合同问题 / C& f% F n* w3 @1 p' o 5 L6 }- l4 n7 L+ ^" {. {( R& n 原物业产权人委员会与物业管理企业签订的物业管理委托合同约定期限有效,可以继续执行。合同有效期满后,物业管理企业提出续签的,经业主大会同意后,由业主委员会与物业管理企业重新签订物业服务合同;业主大会不明确表示同意或不同意续签的,视为原合同有效。 6 x6 Y8 S, Q: }9 C/ t* k+ y, h* G& W c3 a5 }; I4 u8 r0 q% ~) U
今后,物业管理企业与建设单位或业主委员会签订物业服务合同时,应将物业管理服务内容和标准以及费用成本测算作为合同必备附件。物业管理服务合同约定期限一般不低于三年。. z; o3 w( U" N& q4 K
9 ]; P: g4 P. W' b" @ 五、关于前期物业管理问题* g' Y' E. x k2 M4 @
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在业主、业主大会选聘物业管理企业前,由建设单位实施的物业建设、销售、管理等行为,应遵守物业管理有关规定。 + m# F! x A/ r8 `6 k y; `; f5 W1 b& K4 o4 E( K$ D3 H: p, l% [0 L3 j
(一)建设单位在销售物业前,要依据物业管理规定和物业管理需要制定业主临时公约,并在销售物业前将业主临时公约向物业买受人明示。物业买受人与建设单位签订购房合同时,应书面承诺遵守业主临时公约。因建设单位过错而未书面承诺遵守业主临时公约的,由此而产生的纠纷由建设单位负责。 9 f5 |+ m* l) e0 V0 X" E 9 l9 P6 v7 `2 {) A# c' o; X 在建设部业主临时公约示范文本下发前,暂以大连市前期物业管理服务协议代替。3 `2 C+ l' H6 U" Y4 T
9 Q* u' F6 `1 @" J! L (二)住宅物业在销售前,建设单位必须按规定选聘物业管理企业,签订前期物业服务合同,实施前期物业管理。建设单位与物业买受人签订购房合同时,应将前期物业服务合同作为购房合同的附件共同遵守。 3 F6 X5 l O6 U $ r2 U9 ]8 l. b- U/ P( s 在建设部前期物业服务合同示范文本下发前,暂以大连市前期物业管理委托合同代替。5 }3 D* T, B) {( ? U
; p2 P0 j8 L, {# u (三)物业管理区域内的道路、场地、绿地、建筑立面、屋顶、设备层等属业主共有的共用部位、共用设施、设备和场地,建设单位在销售物业时,不得以转让、租借、赠送等方式处分。擅自处分的,按《条例》有关规定,追究其法律责任。 3 n" r E: L, i0 U 2 r" F% ?6 |. Y 六、关于共用部位、共用设施设备使用问题! X" X3 e7 M9 b; N* p