[法官手记:]个人住房贷款风险知多少

王希胜律师

文/朱凌琳  发布时间：2004-03-06
0 {+ k( B3 n# x& I) T$ h0 a
4 {2 M3 X9 k6 _4 ~* @
1 Y8 c( f& o- ]: l2 \& z) D
--------------------------------------------------------------------------------
. u0 J. A7 j* S' Q; }3 U* G3 B
7 f: W4 d1 \( m" A
　　近几年，不少中低收入家庭通过银行个人住房贷款圆了自己的住房梦。但由于诸多方面的原因，有些买房人的还贷能力在降低，甚至出现了信用危机，使得银行房贷风险增大。银行为了如期收回贷款，在其他方法不能奏效的情况下，只好走上诉讼之路，近一段时间此类案件的增多应引起有关方面的注意。
　　　　　　　　　　　　未按期限履约   法院判决还款

　　1999年9月3日，某银行（乙方）与借款人范某（甲方）、保证人恒佳公司（丙方，系化名）三方签订《个人住房贷款借款合同》。

  x2 c% V2 o6 i  n4 n- N　　合同约定，乙方向甲方发放个人住房贷款，用于甲方购买丙方开发的商品房一套，贷款本金128万元，贷款利率月利率为5.025‰，还款期限10年，还款期内每月偿还一次贷款本金及利息；开发商丙方承担连带保证责任，对合同项下的贷款本金、利息及相关费用提供保证，保证期限自本合同生效之日起至还款期限届满之日后6个月止，如甲方同时提供财产抵押作为贷款担保，则丙方的保证期限自本合同生效之日起至抵押登记完成之日止，保证责任不因丙方或甲方的任何改变而免除；合同还约定，如甲方具有连续2个月不履行还款义务的情形，乙方有权发出《提前还款通知书》，声明最后还款期限为《提前还款通知书》发出后的第30日（含发出日），并有权提前收回贷款。

　　合同签订当日，银行即向范某发放了贷款128万元。

; H/ N9 [! M8 v0 O7 Q0 H　　2002年4月以后，范某便未履行还贷义务，截止到2002年3月31日，范某未归还的贷款本金、利息及逾期还款利息共计人民币107万多元。

　　银行在多次催促未果的情况下，只好拿起法律武器，向北京市丰台区法院提起诉讼。
' b; i; M3 ?3 o$ C( E9 @; a$ ~
3 C) N9 m7 o. c　　法院审理后认为，《个人住房贷款借款合同》实质是银行与范某之间订立的借款合同及银行与范某、恒佳公司三方订立的保证合同。合同依法成立并有效，当事人均应按照合同约定履行各自义务。银行履行付款义务后，范某应当按时履行还款义务，其未按合同约定时间还款，应当承担违约责任。

　　由于范某已连续2个月以上不履行还款义务，符合合同规定的“提前还款”条件，因此，对于银行要求解除合同并要求范某提前归还未到期贷款以及支付相应利息、罚息的请求，法院予以支持。
0 @  Z+ I3 ?$ g; x
　　恒佳公司作为保证人按照合同约定应履行连带清偿义务，因范某未按约履行还款义务，银行要求恒佳公司对范某应付款项承担连带清偿责任的诉讼请求，法院亦予支持。根据我国担保法的规定，恒佳公司承担保证责任后，有权向范某追偿。

; ~, G1 U6 s8 |6 d0 H. H7 {" P. K+ l　　据此，法院最后依法判决：解除三方签订的《个人住房贷款借款合同》；范某、恒佳公司于判决生效后10日内归还银行借款本金、利息及逾期还款利息；恒佳公司承担连带保证责任后，有权向范某追偿。法院宣判后，三方当事人均未上诉。

　　　　　　　　　　　　未依实际贷款   风险自己承担
0 Z8 k6 i  Y. y" N3 v& x
: u! l- |1 t3 f5 X; v" w# J　　类似的案件，仅丰台区法院2003年就审理了几十件，审理案件的法官介绍说，此类案件有一些共同的显著特征，如案件当事人均为三方，即原告为贷款银行，被告为借款人（买房人）和保证人（开发商）；诉讼请求均为要求解除合同、偿还贷款本息、借款人和保证人承担连带责任；引起纠纷的原因均系借款人无力按期还贷等等。除此之外，此类案件往往会形成串案，即十多件案件的原告是同一个贷款银行，相应的被告也都是同一个房地产项目的买房人和开发商（保证人）。这种串案作为群体性纠纷，如果处理不当（包括执行房产）就会影响社会稳定。

　　笔者从有关部门了解到，一个家庭如果每月向银行偿还的月供超过了家庭总收入的50%，还贷的风险便会由潜在的隐性风险转化为凸现的显性风险。在近几年的按揭贷款实践中，有的买房人为了急于买房，先是把首付款凑足，然后再向银行提供一张水分较多的收入证明，很少想到以后的还贷问题或者对还贷能力估计过高。加之，市场经济条件下导致人们收入不稳定的不确定因素增加，借款人还贷信用出现危机的概率也会随之增大。近期银行追偿个人住房贷款案件的增多，不知是否已经提醒了银行、买房人和将要贷款买房的人：个人住房贷款的风险问题，您审慎地想过没有？