房产新政实施后二手房买卖合同纠纷剧增应引起重视

王希胜律师

房产新政实施后二手房买卖合同纠纷剧增应引起重视
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东海法院在审判实践中发现，房产新政实施以来二手房买卖合同纠纷剧增，2010年5月至2011年5月该院共受理此类纠纷40件，同比增长4倍，另外，就此类纠纷进行诉讼咨询有数十件，预计下半年还有相当数量的此类纠纷以诉讼形式涌入法院。东海法院高度重视，对此进行调研，分析该类案件特点、成因并提出司法对策建议。
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3 m* W4 ^9 |. g# N' p+ T一、纠纷特点

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  }+ y7 H8 P' `9 [2 ]3 ^* S1、多数是卖方主动违约。房产新政实施后一段时间，辖区房价出现暴涨，出卖人后悔莫及，以买受人违约在先、配偶对卖房不知情、房屋未办理房产证、中介隐瞒事实、存在“阴阳合同”等为由拒不交房，有的出卖人在纠纷发生后，强行占用涉案房屋，导致双方矛盾激化升级。

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2、房产中介机构的不规范行为助推违约行为。一些中介机构对对房屋产权是否完整（如是否为单位公房、集资房、经适房等）、是否受限（如有无抵押、出租、查封）、是否为夫妻共同所有、房屋周边环境和物业情况等重要信息未仔细审查，有的甚至故意隐瞒、歪曲；有的还为当事人规避新政出谋划策，帮助当事人签订“阴阳合同”，恶意促成当事人达成交易。
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7 d2 o( I  A. y- O$ U# A  {3、双方约定将交付房产证、钥匙作为房屋所有权转移的情形较多。不少当事人约定交付钥匙、房产证即为房屋所有权转移，对办理产权变更登记反倒懈怠，约定也相当模糊，为日后纠纷埋下隐患。
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4、个案背后可能潜伏群体性纠纷。二手房买卖纠纷进入法院的占少数，有相当数量纠纷的当事人对法院裁判持观望态度，一旦对其明显有利，可能出现群体性诉讼潮。


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" \' A) b5 Z8 z/ Z4 ^. F5、有的当事人主张适用情事变更规则，要求解除合同。少数案件中当事人主张房价涨幅超过50%，要求适用情势变更原则，解除合同。此类案件通过法律释明和悉心调解，当事人基本能够达成调解协议或不起诉、主动撤诉。

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# `- D6 r; \. `8 I5 j3 N二、成因分析
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1、房产新政对二手房交易市场的影响复杂，买卖双方的心理预期不稳定。新政实施后，房屋交易市场在较长时期内保持平稳态势，二手房交易明显增多。去年“金九银十”以来房价暴涨，一些新开发楼盘出现“抢购潮”，出现一些民众恐慌性购房状态。二手房出卖人纷纷想方设法推迟履行或主动违约，要求解除合同。

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3 b1 Q- t0 j+ v( C  w2、房产中介机构的市场缺少完整、有效的法律规制。房产中介市场鱼龙混杂，房产中介机构的准入相当宽松，没有权威的等级评定机制。对中介违法违规执业行为缺少保证金和责任保险等制度性保障，消费者维权困难。
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$ Y: q' i/ t/ {+ Q! |3、购房者对二手房买卖缺少必要的知识，对其潜在的风险认识不足。购房者对二手房买卖的基本流程、审查交易对方及房屋情况的重点、交易的法律和政策风险缺少必要的知识和认识，过分看重房屋价格和房款交付情况。

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三、法院应对此类纠纷的建议

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4 Y' ~$ k! x1 s- a" R1、做好调解工作，钝化矛盾。房产新政属于政府行政调控，必然带来利益的调整，易诱发群体性纠纷。法院应注重运用调解方式化解纠纷，根据具体案情，制定调解方案，实现案结事了人和。



) E6 e) c( V: s/ f/ x4 w  C) T2、谨慎适用情事变更规则。应从严把握情事变更规则适用的实质条件和程序要求。如确需适用，应将案件层报至省高院，避免判决的示范效应导致群体性诉讼。


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3、依法认定合同效力，合理认定赔偿标准。对当事人主张解除合同的事由应严格依法审查认定，维护交易秩序和安全。对于守约方主张房价涨跌损失，应先由双方协调解决，双方不能协商解决的，可比照最相类似房屋的市场成交价与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失；无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。并综合考虑守约方的履约情况、违约方能预见的因房屋价值涨跌而产生的损失以及双方是否已采取必要措施防止损失扩大等因素。
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9 I  u7 ?8 }# k6 i! u( I! ?* _4、增强与有关部门沟通协调。及时与房产、国土、税务等有关部门沟通协调，为案件审判提供参考信息，为案件顺利执行提供良好条件，最大限度地减少因纠纷引发的不稳定因素。

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' x. V% z( U  I5、做好司法宣传调研工作。做好个案的司法宣传，并就房产新政引发的相关司法问题进行专题调研。建议与房产、国土、税务等相关部门就房屋买卖的基本流程和常见法律政策风险，房屋交易的必要知识和技巧等开展联合宣传活动，从源头上预防矛盾纠纷。