关于房屋净高、进深等问题《法院民事判决书》请大家点评

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对于下述判决原告有几个法律问题，请教各位法律专家帮忙解答。多谢！

   1、被告违约在先而且不与原告寻求解决问题办法，而法院却判延期交付房屋的损失由原告自行负责？

2、关于房屋进深问题虽然拆迁补偿协议上没有此项，但迁补偿安置方案通知中明确规定了新建房屋进深为12—13米，拆迁补偿安置方案通知是否可作为拆迁补偿协议的要约？

3、关于安置补助费问题虽然拆迁补偿协议上没有此项，是否可按法律规定执行？

   （由于被告拆迁原告房屋时，并未给原告提供临时房屋，根据“城市房屋拆迁管理条例”第31 条规定，被告应当承担给付原告临时安置补助费是否合理）。

4、关于房屋建筑面积以实际测量为准，原告是否可以理解为以原告原房建筑面积151.06为基准，±3％以内以实际测量为准？

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ΧΧ区人民法院民事判决书
              ( 2008 ）Χ民初字第ΧΧ号

    原告ΧΧ，男，ΧΧ 年ΧΧ月ΧΧ 日出生，汉族，ΧΧ有限责任公司，住ΧΧ市ΧΧ区ΧΧ大街80-8 号楼1 门302 室。
    委托代理人ΧΧ，龙江ΧΧ律师事务所律师。

被告ΧΧ市ΧΧ房地产开发有限公司。住所地ΧΧ区。
    法定代表人ΧΧ，董事长。
    委托代理人ΧΧ，龙江ΧΧ律师事务所律师。委托代理人ΧΧ，男，ΧΧ 年ΧΧ 月ΧΧ日出生，汉族，ΧΧ市ΧΧ房地产开发有限公司外事办经理，住ΧΧ市ΧΧ区阳光佳苑ΧΧ301 室。

    原告ΧΧ与被告ΧΧ市ΧΧ房地产开发有限公司房屋拆迁合同纠纷一案，本院于2007 年11 月1 日立案受理，依法组成合议庭，由ΧΧ担任审判长，审判员ΧΧ主审本案，人民陪审员ΧΧ参加评议，于2008 年3 月12 日、2008 年5 月4 日公开开庭进行了审理。原告ΧΧ及委托代理人ΧΧ、被告ΧΧ市ΧΧ房地产开发有限公司委托代理人ΧΧ、ΧΧ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

    原告ΧΧ诉称：2006 年8 月7 日，双方签订了拆迁协议，协议约定产权调换，即被告将建好的房屋交给原告，并约定建筑面积以实际测量为准，多出的面积按照每平方5300 元购买，同时约定一楼净高为4.1 米，二楼净高为3.9 米，于2007 年9 月30 日前交付房屋，双方在拆迁协议上签了字。当被告交付房屋时，因房屋的净高达不到合同约定的高度。另外，被告未在合同约定的期限内将房屋交给原告，所造成的损失应参照合同中违约责任第一条不按期付款每超过一日应向原告补偿1％的滞纳金。根据拆迁补偿方案中约定，房屋进深为12—13 米，而事实上被告交给我的房屋进深为14.026 米使房屋变长，造成贬值，对多出的进深1.06 米我方不予付款，要不将多出的面积砌上。另外，原房屋被拆迁前，地面与棚顶经过装饰，一层和二层均有阁段，同时反映出原被告在签订拆迁协议时房屋的高度就是根据原告被拆迁房屋当时现状测量的高度，室外墙体的表面及铝合金门窗表面均是瓷砖，现在是涂料。根据以上事实，故诉至法院请求如下，1 、判令被告按原拆迁协议的内容将房屋交给原告并协助办理过户；2 、净高应按体积计算，金额为61588.80 元、管线占房屋空间，金额为14400 元、进深违约赔偿65253.60 元、安置补助费48339 . 20 元、超期期间补偿费36254. 40 元、物业费、采暖费、交付的房屋因进深、高度等原因减低商业价值、每年按照2 万元计算、使用40 年即80 万元、合计100 余万元，我方只请求30 万元；3 、被告承担案件受理费及邮寄费。

   被告ΧΧ市ΧΧ房地产开发有限公司辩称：双方的拆迁合同是合法有效的，都应继续履行。合同中明确约定补偿方式按照1 比1 的赔偿方式，面积按照实际测量为准，超出部分按照5300 元进行补交。房屋交付的时间是2007年9月30 日，我方按照合同约定在小区内以公告的方式履行了交付调换房屋的义务，不如期进户是原告的责任。关于净高的问题，在合同中只约定了净高，不知是室内还是室外的净高，如果指的是室内净高，被告方确实存在层高降低的问题，也只能按照降低的成本进行赔偿。管线占用空间属设计问题，另外，双方在合同中并没有具体的约定，该设计符合设计规范，故不能承担赔偿责任。关于房屋的进深问题，被告是按照设计规范要求进行的施工，双方在合同中并没有具体的约定，原告以此拒绝给付房款是没有任何依据的。原告要求按拆迁合同第四条第一项的约定，让我方承担违约责任，没有任何依据，此条约定是货币补偿，原告不应使用此标准要求我方承担违约责任。关于安置补偿费问题，由于拆迁人对被拆迁人实行了非常优惠的1 对1 还面积政策，另外，过度安置补偿费在合同中没有约定，所以不存在过渡安置补偿费。原告的其他主张没有任何依据，不予支持。综上，我方认为，双方签订的合同合法有效，请求法院驳回原告的诉讼请求。

经审理查明：2006 年8 月7 日，原、被告签订了拆迁协议，协议约定：“建筑面积以实际测量为准，产权调换后的房屋超出原房屋面积部分，被拆迁人按照每平方米5300 元购买，拆除房屋面积为151.06 平方米，房屋交付时间为2007 年9 月30 日，以小区公告通知。同时约定一楼净高为4.1 米、二楼净高为3.9 米”。2007 年7月29日，经ΧΧ市ΧΧ测绘有限公司对该房的面积进行了测绘，面积为171.08 平方米，2007 年9月18日，被告在小区内粘贴了通知，内容为“要求产权调换业主在2007 年9 月30日前办理交接手续”，大部分业主办理了交接手续。原告认为被告交付的房屋没有达到合同约定的净高，并以辩称的理由没有接收该房屋，并诉至法院请求如下，1 、判令被告按原拆迁协议的内容将房屋交给原告并协助办理过户；2 、净高应按体积计算，金额为61588. 80 元、管线占房屋空间，金额为14400 元、进深违约赔偿65253.60 元、安置补助费48339.20 元、超期期间补偿费36254.40 元、物业费、采暖费、交付的房屋因进深、高度等原因减低商业价值、每年按照2 万元计算、使用40 年即80 万元、以上合计100 余万元，我方只请求30 万元；3、被告承担案件受理费及邮寄费。庭审后，原告放弃诉讼请求10 万元。

   另查，双方对ΧΧ市ΧΧ达测绘有限公司对该房屋测绘面积为171.08 平方米没有异议，经双方同意，在法院的主持下对房屋的净高进行了测量，一楼净高为3.96 米（比约定的净高矮缩水0.14 米），二楼净高为3.6814 米（比约定的净高缩水0.2 1 86 米）、进深为14.026 米（每层楼取五点平均值）
以上事实有双方签订的拆迁协议、通知、测绘报告、净高测量记录及双方当事人当庭陈述为证，足以认定。
本院认为：拆迁补偿协议是拆迁人与被拆迁人之间就被拆迁的房屋的补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点等事宜达成的协议。该协议是双方当事人的真实意思表示，是在自愿的基础上签订的，协议的内容没有违反法律的禁止性规定，因此，该协议合法有效，双方均应履行该协议。通过庭审调查以及对房屋净高的实际测量，被告交付的商品房建筑净高与合同约定净高不符，其行为属违约，应承担因其违约给原告造成的损失。鉴于房屋层高缩水法律上没有具体的处理标准，加之，双方在合同中没有具体的约定，为了严格履行合同、制裁违约行为，本院本着公平原则认为，高度缩水并不减少房屋的使用面积，减少的只是空间体积，根据商品房的建筑面积与层高相乘，求立方米体积，然后折算成每立方米的房款，用减少的层高乘以每立方米的房款，得出赔偿的数额即40892 元（详见计算表）。关于房屋面积与进深问题，既然双方签订的协议有效，对双方具有约束力，双方就应按照此协议履行，原告主张进深按照被告于2006年8月1日单方制定的关于阳光佳苑中央大街东侧商服拆迁补偿安置方案通知中规定的新建房屋进深为12—13米的规定，认为被告交付的房屋已经超过了此标准，本院对此认为，该通知产生在双方签订合同之前，房屋的进深及房屋的长度和宽度在协议中并没有具体约定，只是约定了房屋面积以实际测量为准，因此，对原告主张房屋进深不予支持。关于原告主张延期交房的损失问题。合同中约定交付房屋告知方式是以小区公告的方式进行通知，在庭审中被告提供了履行通知义务的证据，加之其他业主已办理了入住手续，接收了该房屋予以佐证，即便被告在房屋净高问题上存在违约行为，但不影响原告接收房屋，由于原告没有及时接收该房屋，损失由其自行负责，原告以被告没有在约定的时间内交付房屋的主张不予支持。关于原告主张被告按原拆迁协议的内容将房屋交给原告并协助办理过户的请求，通过庭审调查，原告因被告违约将其诉至本院，原告在没有按照合同约定履行所调换房屋多出面积按照5300 元的房款进行差价补偿的情况下，主张被告按原拆迁协议的内容将房屋交给原告并协助办理过户的请求是没有任何依据的，该项请求待原告履行交付房款义务后，由被告为其办理房屋的过户手续。鉴于原告其他诉讼请求没有任何的，故不予支持。庭审后，原告放弃部分诉讼请求是对其权利的处分，应予准许。依照《中华人民共和国合同法》 第一百一十三条第一款之规定，判决如下：

     一、被告ΧΧ市ΧΧ房地产开发有限公司因违约给原告ΧΧ造成的经济损失40892 元。此款于判决书生效后十日内一次付清；

    二、驳回原告其他诉讼请求。

    如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《 中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4300元，原告负担3478元、其余案件受理费822元、邮寄费22元、鉴定费2000元由被告负担。

   如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于ΧΧ市中级人民法院。

审判长：    ΧΧ
判员：      ΧΧ
人民陪审员：ΧΧ
二00 八年六月十日
书记员：Χ Χ

本判决书生效后，义务人在规定的时限内不履行义务的，权利人可向本院申请执行。提出申请执行的期限，为本判决书规定的履行期限届满后次日起二年内。
附：相关的法律条文

《 中华人民共和国合同法》
第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。