购买二手房屋正式签约前需作调查

王希胜律师

作者：东方正义律师事务所王展律师
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　　在二手房预订完成后，接下来就应该作房屋调查。这事关整个交易的安全，是正式签约前必不可少的一项工作。其中，应注意解决三个问题：一是该房屋是否存在以及存在状态；二是卖方是否有权出售该房屋、要履行哪些手续；三是卖方出售的房屋产权是否完整。通常，律师调查的主要内容有：
　　一、房屋的物理状况。包括房屋占用范围内的土地性质和土地使用权取得的年限；房屋的建造年限；买卖意向书中约定的房屋面积与产权登记记载的是否一致、是否含有违章建筑、房屋内部结构、户型等是否与产权登记记载相一致、房屋主体结构是否有改动、相邻关系如何、买卖意向书中约定的房屋用途与房产登记记载的房屋用途是否一致。
: U  `8 I" Y! @: ~4 `( q　　二、房屋的产权状况。包括出卖方是否是产权登记记载的业主或者其书面授权的人、该房屋有无其他共有人，如有，是否有其他共有人同意出售并放弃优先购买权的书面文件。
　　三、权利限制状况。包括房产权利有无限制：如被抵押、涉讼、被列入拆迁范围、土地使用权为集体或划拨等情形、房屋是否已经出租、如有出租，承租人有无放弃同等条件下的优先购买权、租赁期限多久。
4 [* x7 Y2 U! x, M　　四、其他事项。如该房屋内的户口状况、小区的物业管理状况、物业费收费标准等等。
! c6 q/ N4 x3 j9 V" @# u1 c8 }; Z3 j　　律师应当在预订协议确定的签约时间之前完成房屋的调查工作，并向下家出具准确的房地产状况调查报告。该报告除对上述事项的客观事实作一描述外，还将对日后交易的安全性作出判断，供下家在作出是否继续交易的决定时作参考。