广告宣传不实——宋某与辽宁海华房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案

王希胜律师

广告宣传不实——宋某与辽宁海华房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案
/ z! A1 K8 j% [: l

杨光  发布时间：2004-09-06
7 c, d; Q+ e3 d' d. y) ~8 T; X


' s0 g5 C6 K; a& b# e    原告宋某，男，１９６４年３月２６日出生，汉族，无职业，住沈阳市皇姑区塔湾街XX号。
* z1 o9 ~# v8 S3 A, k" n　　被告辽宁海华房地产开发有限公司。
) i' z0 N$ d5 T6 q4 Z6 H* T: p
　　一、案件基本事实

　　原、被告于２００１年８月２７日签订了商品房购销合同一份（合同编号：０３１６－００１１３－Ｊ７７）。合同约定，原告以每平方米２８４５．７０元的价格购买位于皇站区延河街７２号海华苑１１号２４２室住房及车库一处，合同第七条对付款时间与付款额作了约定。分两次付款，第一次于２００１年８月２７日前支付１０６９５０元，第二次于２００１年９月２７日前支付余下２４００００元。合同对违约责任亦作了相应规定。合同第十八条对物业管理也作了约定。合同签订后，双方如期履行义务。原告进住后，认为被告未如实全面履行合同。２００２年供暖并网时，该商品房未办理热网连接，原告认为这严重侵害了其权益，遂于２００３年１月９日起诉来院。
# V; g) O( a* C# b8 e8 i
. ~/ }; t4 G9 B5 C　　二、原审法院的认定及判决

　　原审法院认为：公民、法人的合法权益受法律保护。原、被告双方于２００１年８月２７日签订商品房购销合同一份（合同编号０３１６－００１１３－０７７）。原告购买的是现房，双方已按合同约定履行各自义务。原告已进住该争议房。关于原告提出被告违约，要求被告赔偿损失５０００元的主张，但是原告并未提出被告违反合同哪一条款，故没有事实依据，本院不予支持；关于原告提出供暖问题，原告与沈阳市皇姑区海华物业管理所签订的“供暖合同”与本案商品房买卖合同系属两个不同法律关系，原告应另案诉讼；关于原告主张被告物业乱收费，经查无实据，本院不予支持。关于原告所提出的被告在售楼时所作海报宣传及承诺内容并未实现，认为被告违约，经本院审查，原、被告双方所签订了商品房买卖合同中并没有其内容。故海报宣传及承诺并非双方所必须遵守的合同条款，海报宣传仅属于订立合同的要约邀请，其内容不写进合同条款中，就不具有法律约束力，故原告的诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。关于原告提出被告承诺安装电子门及２４小时供暖未实际履行，属于欺骗的主张，经本院审查，原、被告双方所签订商品房买卖合同中没有此项条款，故对原告这一诉讼请求，本院不予支持；关于原告提出被告未安装可视对讲电话，仅在２００２年５月安装监视器，不是可视电话对讲门的主张，原、被告所签订的商品房买卖合同中未明确规定安装何种型号对讲电话或监视器。故被告并未违反合同条款，故不应认定被告合同违约。关于原告提出的２００１年到２００２年度供暖一直不好及物业收费收取拆改抵押金１０００元之后一年才返还以及被告收取采暖费一次性收取２年不妥，应一年一交等事宜系与本案商品房买卖合同纠纷不是同一法律关系，原告可另行主张权利或向有关部门反映解决。关于原告就其主张向本院提供了于清、马秀平、张咸卓，李雅滨、张晶、王永恒、于春宇、韩书宝等证人向法院作证。上述证人均反映供暖问题及房屋质量问题。但其所述均系证人本人房屋问题，并未证实原告诉讼主张。故上述证人证言依据最高人民法院民事诉讼证据暂行规定的有关解释，不能证明原告房屋有质量问题。另外，被告在诉讼中向法院已提交了“东燃住宅”１号２号楼优质工程认证书复印件及竣工验收备案书复印件，可以作为本案证据采信。关于原告主张其争议房质量不合格没有相应证据证明，故本院不予支持原告这一诉讼主张。驳回原告的诉讼请求。
7 W# Q+ o/ T8 |/ k! l# G
2 T* q; ]. G9 G, L5 Z( Z5 I　　诉讼费５００元人民币由原告承担。该案上诉后二审维持原判。
. B% o7 X3 U& @! |
　　三、对本案的分析
% s  v* x' G/ }& Z
+ j4 h+ C1 D! ^0 P3 i0 i) E- t6 u　　１、关于开发商商品房销售广告和海报宣传单性质认定几乎１００％的开发商，都以各种形式向公众宣传其所开发的商品住宅小区，在住房质量、设计、设施、物业以至周边环境情况做出不适当的宣传，由此而导致纠纷的案件日益增多。
9 I0 j( a3 O# W1 V7 F! e- b
　　对商品房销售广告和海报宣传单的性质，有人认为其属于要约邀请；也有人认为属于承诺的等等不一而足。
1 P' g  e6 h( M3 b5 @5 Y
; w, k& g% {" _+ k0 _　　按照《中华人民共和国合同法》的第１５条规定，商业广告只不过是要约邀请；而第１４条则规定，如果意思表示具体明确则可认定为要约。
) }: B3 i; ?% v0 f! E
' r; m% }2 n+ l. I1 c6 r6 q　　２００３年４月２８日，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条则规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规定范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为合同内容，当事人违反的应当承担违约责任。”
% j9 s0 N/ L; a8 X$ j# W! g
　　对于这条规定，可理解为，购买人符合以下三个方面情况者，该商品房销售广告和宣传资料中的说明和允诺就应视为要约。第一，所宣传内容应是对规划区域内的房屋以及房屋所配套的设施方面的，如“红线内”的绿地、电梯、小区服务、电子对讲门以及小区“四至”等。第二，所宣传的内容应是对开发的房屋的质量和结构以及功能等；如一户一梯，宽带网入户，纯净水入户等。第三，所作宣传的内容应是对订立商品房买卖合同及对房屋价格有重大影响的。内容只要具体明确，即使未订入商品房买房合同中，也应视为合同内容。如果开发商出卖的房屋及相关设施与广告宣传不符也应该承担违约责任。
1 w8 G: t  ]. m$ F/ d' I6 e; D  |$ k
　　本案中，被告辽宁海华开发公司在预售时已经作了海报宣传。对房屋安装可视对讲电话及型号未做出明确承诺。原告认为被告违约。对此，、应该认为可视对讲系统的安装仅是广告宣传，但不明确。被告安装一个监视器，亦不能构成违约。因为双方商品房买卖合同未约定。按照上述分析，被告海华公司所作宣传广告不是合同内容亦不构成违约，应当认定是订立合同的要约邀请。

　　２、关于商品房买卖中，业主对签订除商品房买卖合同以外的如供暖合同等合同纠纷的处理。
  [% E$ N9 v) X0 R: u3 w3 @
　　业主与开发商达成房屋买卖一致意见后，在购买其所开发的商品房时往往都签订一些合同，如供暖合同、物业管理合同等。这些合同如供暖合同中合同主体与商品房开发公司系两个不同法人单位。一般情况下，供暖单位、物业管理单位都是开发公司成立但与商品房开发单位不是同一法人单位。
1 {/ L) Q6 G/ A
　　在商品房买卖合同中，业主所签的一系列供暖，物业管理等合同与房屋买卖合同不是同一法律关系，故由此产生纠纷，则属两个不同法律关系，应另案处理。

　　本案中，原告诉被告海华开发公司商品房买卖纠纷一案中，要求解决其与海华物业管理所签订的“供暖合同”纠纷，及认为物业公司乱收费的诉讼请求基于上述理由不能一并处理。

　　总之，本案处理是在最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷司法解释未出合生效之前，依据民法理论及《中华人民共和国合同法》的基本原则来处理的。判决的理由及依据均与最高人民法院关于审理商品房买卖合同的司法解释是一致的。

　　３、本案为商品房买卖合同纠纷。是在最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷的司法解释生效前受理的一起新类型案件。争议焦点是被告开发公司是否存在违约，原告诉称售房时的承诺与交付后的质量、设施不符，供暖不达标，而且将供暖义务转给第三人，没有告诉住户，导致服务水平降低，乱收各项费用。

　　本案处理是针对原告提出的被告在售楼时的海报宣传及承诺的性质进行了认定；对可视对讲系统的安装是否违约进行了论述；对采暖费和房屋质量问题进行了论述。本案处理的关键是被告出售的是现房由于被告出售现房，故广告宣传是否与现房一致，业主是有辩别能力的。业主与开发商订立商品房现房买卖，应推定业主对房屋现状是应知且明知的。

" u/ ]0 y4 Y& K2 F　　故一审判决驳回原告，二审维持原审判决。
# [  h! w- g# M) Z
8 [4 B& c/ w/ m+ `2 {) d0 ^0 u5 H$ w    （作者单位：皇姑区法院民一庭）