二手房交易买卖前如何“探底”

王希胜律师

如今，随着市场上二手房的交易频繁，购房者也开始不得不重视二手房交易中的各类问题，比如房款应该如何支付、中介公司赚差价应该怎么办、怎么样才能够避免被骗等等问题。对此，在本报举办的“2004-2005上海二手房市场趋势高峰论坛”上，法律界人士纷纷提醒购房者，买卖二手房看清风险再出手，在最大程度上保障自身的权益。　　
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上海市申房律师事务所孙洪林主任律师就二手房购买者较为关心的如何确定二手房屋产权、签订合同时的注意事项等内容，作出了以下相关分析和提醒。
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1 f" s: X" o5 e0 Q提醒一：确认产权三步走

一般来说，大部分上市流通的二手房都是已经取得上海市房地产权证的产权房，主要包括购买商品房之后取得产证的次新房和售后公房。在这类二手房的交易中，作为购房人首先应当确认房屋权利情况。主要包括以下几种情况。


) }0 T1 P- C: f$ E5 r8 m●权证查验通过查验房地产权证原件与售房人身份证件，查验售房人与实际产权人是否一致，并且最好通过房屋所在地房地产交易中心查阅房地产权证所载产权人与实际登记产权人是否一致，完成这一步可以在一定程度上避免利用虚假产权证诈骗的情况。

) N7 B6 }3 N- c; J3 |6 r5 q3 g+ {●现状查验通过房屋所在地房地产交易中心查阅所购房屋是否经过抵押，抵押的具体数额为多少。
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. i  k6 t" t) W7 c* U另外，向售房人了解房屋是否存在租赁，租赁的期限是多久，并且最好实地察看。

●他项查验向售房人了解其婚姻情况以及其配偶对于该房屋是否享有共有权利。如果仅由一方出面出售的，是否享有配偶的委托授权，以此避免由于售房人婚姻状况所形成的但在产权证明上又无法体现的共有关系引起不必要的纠纷和损失。此外，如果是售后公房的，还应当确定得到所有同住人的同意。
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提醒二：与中介签清委托合同
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* |9 e: m  }9 t2 J在确定所购房屋的权利之后，下一步就是签订合同了。这里的合同不仅仅指的是有关部门指定的示范买卖文本。目前的二手房大多通过中介公司进行，而中介公司通常会要求售房人、购房人首先签订委托协议、买卖意向书、经纪协议、居间协议等等各种名目的合同，这类合同主要体现以下两项内容。
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●书面协议与中介公司之间的权利义务关系。在交易过程中，中介公司所起到的作用相当重大，对于交易甚至之后可能产生的纠纷都有着左右其发展的重大作用，因此为了保证交易能够顺利进行，通过书面方式明确中介公司所应当提供的服务非常重要。
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' m$ J& D8 F5 A# n$ W●辅助协议售房或者购房意向的具体内容。无论售房人还是购房人对此都应当能够引起重视，这是双方通过中介对于房屋交易的第一次磋商，经双方签署之后即具有法律效力，协议中所确定的内容对于双方均具有约束力，同时也是之后签订示范文本即通常认为的“正式合同”的依据。现在，部分购房者有一种这样的错误观点，这并不是“正式”的买卖合同，所以不能作数。相反，现在很多纠纷就是由于对这种协议的不谨慎而后违约所造成的。还有部分中介公司利用将买卖意向书拆分，以自身作为售房人、购房人的方式赚取差价，这也是我们所需要警惕的一点。

提醒三：买卖合同签订谨慎下笔
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在双方对于买卖意向确认之后，签订合同仍需谨慎落笔。目前，仍然有部分中介公司要求售房人或者购房人委托的时候在空白的合同上签字，来达到操纵整个交易的目的，甚至赚取巨额的差价，因此买卖双方一定要慎重落笔。其次是对于合同内容的协商，在买卖意向书的基础上，双方可以对于房款的支付、房内设施等交接、房屋装修的处理以及日后的保修、房屋内户口的迁移、延迟履行的违约责任、解除合同的违约责任等等在买卖合同中确定。
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  W2 j4 u. G5 X4 s" O这里需要对于购房人特别提示的就是关于房款的支付问题。一般来说，在签订购买意向书或者达成买卖意向之前，购房人就支付了一定数额的定金作为签订合同的担保，其后在办理房屋过户之前，特别是购房人需要办理贷款或者售房人需要还贷注销抵押的，还需要支付一定数额的首付款（一般不低于总房款的30％），在办理产权过户之后交付大部分房款，在房屋交接验收之后支付余款。房款支付之后应当由售房人出具收据而非中介公司，如果由中介公司收取的，就必须有售房人授权。当然，如果条件允许的话可以通过中介公司或者其他单位代收并督管房款。而如果售房人需要凭借收取的首付房款办理还贷注销抵押的，最好能够在买卖双方均到场的情况下办理还贷，以免售房人将房款挪为他用。

/ v9 ^7 k, W6 }2 ^另一方面，目前二手房中也有相当一部分是尚未具备房地产权证的期房。由于今年上海市对于期房实行的限制转让，原先通过开发商办理期房权益转让的方式无法再实施。但是目前很多期房的交易却通过签订买卖合同约定待办理出房地产权证之后办理过户的方式进行交易。这种方式虽然根据我国《合同法》的规定，属于附条件履行的法律行为，应当合法有效，但是在实践操作中可能会遇到很多麻烦。由于目前房地产市场的不稳定，房价受到各种因素的影响涨跌幅度都难以确定。而这类期房办理出产权证通常都需要少则数月多则一年半载的时间，在这期间一旦房价出现大的波动，无论售房人还是购房人都可能出现故意违约的情况，而且期房的房地产权证的办理以及房屋交付都要受到开发商的影响，其中包含太多的不确定因素。因此，建议购房人能够尽量避免购买此类房屋，在订立合同的过程中除应当注意以上所述的事项之外，还应当对于房价波动出现的处理、由于开发商违约造成售房人违约情况的处理都作出明确约定，以便一旦出现纠纷可以有依据处理。